2018，常德房價是漲還是跌？

2017年，常德房價跟隨三、四線城市樓市普漲的浪潮一路水漲船高，新房價格最高漲幅超過15%。其漲速之迅猛，令所有人咂舌。一時間洛陽「房」貴，買房者如雲。喊了三年去庫存的房地產寒冬已然演變成溫暖的春天，售罄、清盤、轉讓內部購房指標成了2017年常德房地產的關鍵詞。

數據來源：常德房產網

（2017年1-12月，市城區商品房銷售均價為5984元/㎡，同比增長4.60%；（其中住宅銷售均價為5249元/㎡，同比增長7.70%；非住宅銷售均價為10576元/㎡，同比下降0.20%。）

數據來源:常德房產網

(2017年1-12月，市城區商品房待售面積206.83萬平方米，消化周期為7個月；其中住宅待售面積82.36萬平方米，消化周期為3個月；非住宅待售面積124.47萬平方米，消化周期為32個月。)

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房產市場的火爆點燃了開發商買地建房的熱情，各大品牌房企聞風而動、陸續進駐常德。土地招拍市場一時風起雲湧，開發商們千金一擲，常德地王頻頻顯現。整個市場猶如烈火烹油，越燒越旺，房價突破5位數似乎就在轉瞬之間。

數據來源：常德國土局

（1-12月城區共成交房地產項目用地38宗，成交總面積2743.87畝，成交總金額745806萬元，成交均價271.81萬元/畝。）

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放眼望去，一派繁花似錦的常德樓市，朝氣蓬勃、欣欣向榮。那2018年的房價還會持續走高，脫離地球引力一飛衝天嗎？在回答這個問題之前，我們先來弄清楚2017年這場樓市上漲風暴背後的原因。了解這些，我們或許能更好地判斷2018年常德房價將走向何方。

我們認為，2017年的常德樓市暴漲大致可歸納為四大因素影響：政策、資金、心理、規律。這四個因素看似分離，實則相互緊密聯繫，共同促成了此次大熱的樓市局面。

2017樓市暴漲 —— 政策因素

政策是房價上漲的外部因素，在過去的幾年當中，中央政府一直將房地產去庫存作為「五大經濟任務」之一，指導地方政府因地制宜、分城施策。地方政府就用了兩板斧，一是嚴格控制並減少土地供應，二是大力進行棚改拆遷，努力將供過於求的局面轉換為供不應求。常德市的房子庫存還是那麼多，但需要買房的人陡然增多了，房價自然蹭蹭蹭地往上漲。

2017樓市暴漲 —— 資金因素

一、二線城市限貸限購嚴重，常德人在外地打拚多年想買房生根的夢想被阻，眼看家鄉房價暴漲，兩難之下，只能先回鄉置業以作權宜。

棚改補償貨幣化，原先的房屋安置或貨幣補償現在都只給現金。房子拆了只能再買新房子，望著一日一價還有可能隨時買不到的房子能怎麼辦？除了買，似乎別無他法。

（地方政府採取棚改補償貨幣化，需要大量的資金，錢從何來？來自於PSL，中文名：抵押補充貸款。簡單點說就是一種低利率的長期貸款，目的就是給房地產放水、給錢。）

大量資金湧入樓市，房價順利邁入新的階梯。

2017樓市暴漲 —— 心理因素

房子不像其他商品，賣不掉就能打折促銷。多次歷史經驗證明了房子只有漲價才受追捧，越漲才越多人買。這一輪房價暴漲出乎所有人意料，隨之而來的是房價集體恐慌。「不買房，存手裡的錢眼看著貶值蒸發了。買房，至少還有個資產在那，不漲也能保值吧。」大多數人抱著這種想法步入樓市，二次置業。購房大軍也再添新員，房價持續上揚。

2017樓市暴漲 —— 周期規律

任何事物都有其內在必然規律，房地產也是如此。按照以往規律，房地長銷售周期一般在3年左右。

數據來源：常德房產網

（2014年的去化周期是最長的，達到21.3個月，在3年後2017年則到了最低的去化周期，7個月，恢復回2013年的水平）

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2017年的漲價餘威未散，勢必會影響2018房價的走勢。以下幾點也將成為房價繼續上漲的支撐：

①

政府大力部署全市棚改工作，2018年常德棚改計劃任務34721套，合計面積約429萬平方米，總投資204億。這拆遷出來的購房群體龐大，有錢又有購房需求，是各大房企都會爭奪的 「天鵝肉」。

②

開發商敢高價拿地，自然是看好未來房產市場的堅挺。再高的地價最後都只會轉嫁到房價上賣給客戶。「麵粉」已經賣到了天價，想買便宜「麵包」肯定是沒有的。

③

常德新建的住宅項目多為大品牌房企，利用營銷手段操作房價早就習以為常，在為常德帶來全新開發理念的同時也勢必將會把房價帶入一個新的高度。

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但常德房價就這麼一直上漲，沒有頂點？我們認為不可能出現只漲不跌的神話，漲跌轉換才是市場正常規律的體現。至少現在已經有一部分跡象表明房價隨時有可能鬆動：

①

銀行已經開始上調個人貸款利率，常德工行上調貸款利率15%，建行上調貸款利率10%。春江水暖鴨先知，銀行的這種行為反映了個人信貸違約風險增加的可能，側面也說明了房價已經是高位，不宜再入市。

②

近年來屢屢傳聞將開徵房產稅，但最後都不了了之。這輪三、四線城市房價快速上漲後，今年兩會對於開徵房產稅有了明確方向：在不遠的未來，房產稅將會立法通過，不久就將實行。這一消息從長遠來看，對於房價肯定是一個打擊。

③

從陰謀論上說，這次三、四線城市房價的上漲，總有種做局抬價的嫌疑。因為這並非一城一市的價格上漲，而是普漲。這種故意抬高房價的上漲自然難以長久維持。

④

常德市城區已由去庫存快速進入到了補庫存階段，而且補的似乎有那麼多一點點。2018年約有40多個項目進入銷售，供需失衡只會導致房價受挫。

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根據以上分析，我們認為2018年常德房價將在上半年繼續保持小幅增長的狀態，進入7月份後，市場井噴，商品房集中放量，屆時房價將會出現增長停滯，並在下半年出現拐點。

當然，這只是理論上會出現的結果，房地產屬於政府長期調控的行業，每個政策都會對房地產走向起到深遠影響。所以如果你有置業的打算，請謹慎考慮。

本文內容只作參考，切勿作為置業最佳時機的評判依據。

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