謝幕時分 李嘉誠還為樓市留下哪些灼見？

3月16日下午，即將年滿90歲的長和及長實主席李嘉誠，在「長和系」多家公司集中亮相布發業績之際正式對外宣布，決定在5月10股東周年大會之後辭任公司主席及執行董事等職務，但仍會出任公司資深顧問，就重大事項提供意見。

李嘉誠在宣布退休安排決定後，向在場人士深鞠一躬，表達最後謝意！李嘉誠坦言，「我非常感恩，一生可以有這個福分，創立長江集團，為股東創造價值，能夠服務社會，這是我一個最大的光榮」。

事實上，在經過數十年的苦心經營，李嘉誠打造了一個富可敵國的商業帝國，並於1987年首次登上《福利斯》富豪排行榜。而今年1月，《福布斯》雜誌公布2018年香港50大富豪排行榜，李嘉誠又以360億美元連續20年蟬聯香港首富之位，其個人財富較上年的303億美元又增加了19%。

正是因為李嘉誠一手打造的「長和系」商業帝國，涉及香港的電信、供電、地產、零售等諸多領域，似乎香港市民「衣食住行」都離不開李嘉誠的商業帝國。正是因為李嘉誠在香港商界叱吒多年，屹立不倒，且眼光獨到，所以人們對李嘉誠關於投資方面的言論十分關注。

而恰好在16日舉行的業績發布會，暨李嘉誠宣布退居二線的告別會上，外界媒體最後一次在這樣正式場面提及一些房地產問題，李嘉誠又一次侃侃而談，最後一次正面表達了他對當今樓市的看法。我們想就此進行一些點評。

第一，當被問及對內地和香港樓市的趨勢，以及香港樓價是否見頂之時。李嘉誠表示不敢講，但是過去兩年，樓市價格差不多漲了一倍，在全球經濟波動的時候，香港樓市是有風險的。當前樓價與一般市民收入是脫節的，尤其是我們現在需要多建一點公屋、居屋。

點評，李嘉誠不敢預測香港樓市的未來，這既有怕得罪香港房地產富豪和港府，又對香港房價泡沫已經漲過97年的高點感到無奈。眾所周知，香港房價已經失控，無論港府如何調控都已是陡勞無功。在李嘉誠看來，香港房價最好長期穩定在一個區域內，避免出現大起大落，這樣才對他這樣的商人有利。

而當前香港房價如此的失控上漲，主要是由內地抄家資金進入，以及香港長期奉行低利率政策，所以香港的房價早已與當地居民的收入脫節。而一旦全球經濟出現波動，比如美聯儲開始持續加息和縮表，那麼與美元指數掛鉤的港幣，可能出現最先調整，而後香港樓市就會受到重創。

李嘉誠最後希望港府能夠多建一些公租屋，以解決一大批買不起房產的人口的居住問題。因為房地產可以市場化，但在市場化的同時，港府還應該承擔起對中低收入群體的托底，因為房地產不僅有投資投機屬性，更是關乎民生福祉重要問題。

第二，在談及要給香港樓市購房者有啥好的建議時，李嘉誠認為，假如你有足夠的錢去買了樓盤，買了自住型房產絕對沒有問題，你只要有足夠的錢，即使將來樓價跌下來，這跟自己住也沒啥關係，而買了自住型房產，你只要選擇分期付款就能夠負擔得了。在談及未來是否可能會加息，他認為不會加得太離譜。

點評，李嘉誠建議香港的剛需購房者能夠入市，他並沒有建議投機炒房者現在也能入市。因為對剛需來說，如果經濟條件許可，你看到一套喜歡的房源，那麼買下來自住也是不錯的，必竟樓盤所在的地段、樓層、小區環境都是不可複製的。

李嘉誠這次鼓勵剛需購房，既是希望香港樓市回歸理性，但又避談投機性購房，在他看來，隨著全球各大央行貨幣政策的收緊，投機性購房者在港買房的風險正在加大。

第三，李嘉誠不贊同年輕人馬上就要買房的觀點。他以自己的經歷舉例，「當時我爸爸逝世，家裡負擔我一個人杠，我的弟弟、妹妹都在讀大學，除了顧自己之外，我也把家放在心上的，怎麼樣可以令到我媽媽不會對家庭太頭疼。」

李嘉誠還認為，如果大學還沒有畢業，女朋友就想要一間房屋，這是不對的。他甚至表示，如果女孩子說沒房子就不結婚，那就不如勸她趁年輕再找一個。

點評：正是因為近年來全國各地房價的瘋漲，才導致了一大堆社會問題，李嘉誠所說的丈母娘讓毛腳女婿買房這只是一個側面，更有夫妻雙方為了再購置一套房產搞假離婚。

甚至為了一套父母遺留下來的房產，社會上多少家庭中的兄弟姐妹置親情於不顧，反目為仇，從此老死不相往來。而這些都是高房價惹的禍。這隻能說明中國社會深受高房價的毒害不輕。

至於剛剛大學畢業的年輕人，才踏上社會沒幾天，就要面臨買房選擇，那麼我不買可以嗎？如果一個女孩子跟著你，不是看你未來的潛力如何，也不看你人質素質如何，只為你給她買一套房產，她才有安全感，那這樣的婚姻也是不會長久的。事實上，國外絕大多數年輕人都是租房居住，真正到了中年家庭經濟方面有了一定的積累之後，才會選擇購置房產，而中國社會則把購房年齡大幅推前了。

最後我們想藉此機會分析一下香港樓市泡沫目前真實的情況，透過香港樓市，我們可以有很多東西值得警惕，甚至是可進行反思的。

首先，地方政府對土地財政不能依賴過度。過去大家都認為，香港才1000多平方公里，在這麼窄小的土地上生活了這麼多人口，住房貴是應該的。

但是一位香港地產大佬最近曾透露，香港並不缺少城市發展的地塊，只要拿再2%土地面積，就可以改善居住面積50%，而且香港的房價上漲也可得到有效控制。

那麼，港府為啥不這麼做呢？原因是香港的實體經濟已經空心化，港府的主要收入來源就是土地出讓金、房地產方面稅收，如果真的把香港房地產給擠泡沫了，那麼香港不僅會發生金融危機，而且還會影響財政收入。所以，現在對於港府來說已經是「騎虎難下」，就是對房地產不敢多用辣招，生怕房價出現大調整。

再者，香港利益格局很複雜，各種勢力都不願意看到港府在住房問題上取得驚人成績，就連李嘉成都不敢預測香港房地產泡沫走向。現在各方勢力通過環境保護為理由，阻止政府增加保障房、公屋居屋。比如，本來香港政府想把很多工業用地建設公屋居屋，但受到層層阻力，工業用地很難變成居民住宅。

最後，香港房價出現拐點只是時間問題，大家都在為硬著陸做準備。隨著美聯儲頻繁宣布加息，全球貨幣政策正在收緊，而香港作為自由之港，港幣也要跟著美元一起加息，但當房貸利率持續出現飆升後，香港房地產泡沫破裂已為時不遠。

因為購房者本來是「高槓桿，低利率」，而現在一下變成「低槓桿，高利率」了，房貸成本一旦上升，就會引發投機者的集體大退潮。

港府並不願意看到房地產下跌，但是又不能像國內房地產可以通過資本項目的收緊，來阻止國內外資金的進出。所以一旦香港樓市泡沫破裂，受到傷害的是香港經濟，以及土地市場收入，但鑒於香港實體經濟空心化嚴重，在去房地產化後，究竟什麼能支撐起香港經濟呢？我們覺得還應該是像李嘉誠所預期的零售業和高端服務業。

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