2017年中國內地租金收入總額上升20％ 太古地產未來押寶興業太古匯？
2018年3月15日，太古地產發布2017年全年業績公告。
公告顯示，太古地產2017年的股東應占綜合溢利為339.57億港元，同比增長126%。主要撇除投資物業估值變動後，股東應占基本溢利增至78.34億港元，同比增長10%。
太古地產表示，基本溢利增加主要由於物業投資的溢利增加。來自物業投資的基本溢利上升20%；物業買賣的基本溢利略為下降；酒店的虧損減少。
對於零售物業方面，太古地產也持續盈利，租金收入小幅上揚，而內地零售物業租金收入的上漲對集團整體租金收入增加起到了決定性作用。在港企「積極派」九龍倉逐漸淡出內地市場之時，「慢行派」太古地產對內地市場報以怎樣的態度？未來對於內地市場業務又是如何規劃？帶著這些疑問，商業地產觀察帶您解讀太古地產。
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內地業務發展勢頭良好
據公告顯示，太古地產2017年的租金收入總額為112.53億港元，增幅為4.45%。在香港，儘管太古坊重建計劃導致租金收入減少，辦公樓物業組合的租金收入仍有所增加，主要由於續約租金上調及需求堅挺。在中國內地，租金收入總額上升20%，主要由於續約租金上調及租用率改善。在美國，隨著Brickell City Centre項目第一期於2016年開業，租金收入總額有所增加。
（2017年太古地產內地零售物業銷售額&出租率情況）
在太古地產三個主營區域來看，內地物業租金收入的增加，為太古地產全年租金收入增長起到了積極作用。零售物業方面，2017年太古地產中國內地投資物業的租金收入總額增加20%至23.03億港元，其中19.22億港元來自零售物業及3.69億港元來自辦公樓物業。
具體項目表現情況來看，目前太古地產在內地共持有五個商業項目，其中北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港及成都遠洋太古里均為已運營多年的項目，而上海興業太古匯於2017年11月才正式開業，目前正在發展中。
太古地產內地首個零售物業項目三里屯太古里，2017年租金收入錄得理想增長，續租能力上升，零售銷售額增長百分之四，租用率達99%。
運營已十年之久的三里屯太古里，憑藉優秀的操盤能力及運營手段，早已成為北京發展成熟的商業項目之一。有業內人士表示，如今的三里屯太古里，出租率不斷上升，已接近滿租。儘管如此，仍然有不少品牌向三里屯太古里拋出橄欖枝，單純的品牌優化調整已經不能滿足三里屯太古里的「野心」，三里屯太古里需要更多空間來釋放價值。
2017年12月，太古地產與雅秀大廈達成合作協議，太古地產將長期整租雅秀大廈，將對其進行重新定位改造，發展為三里屯太古里的延伸部分。
除此之外，太古地產與遠洋集團在北京的合作項目頤堤港，近兩年發展勢頭一路向好，2017年零售銷售額增長60%，出租率也高達99%。憑藉銷售額的大幅上揚，頤堤港也成為太古地產內地表現最為亮眼的項目。
北京兩大項目的業績喜人，也使得太古地產對於北京市場報以樂觀態度，預計2018年北京的零售銷售額仍可獲得滿意增長。
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太古地產依然看好內地市場
十天前，港企「積極派」九龍倉剛剛對外宣布將完全退出內地市場，收縮內地戰線。這一做法也表現出了九龍倉對於內地市場的不看好。
但與九龍倉不同，太古地產進入內地市場多年，儘管發展速度較為緩慢，但強勢城市的布局和部分項目的高收益，令太古地產對內地市場仍然保持樂觀積極態度。
太古地產（中國）行政總裁彭國邦在此前接受贏商網採訪時曾表示，太古地產很重視在內地一線城市的發展機會，由於目前仍然未進入深圳市場，未來會尋求在深圳的布局機會。「太古很希望在深圳有發展機會，但並不會對項目落地設定特定的時間點。在合適的時間、地段，有合理的價格，太古地產會積極投入。可以是以零售為主導的綜合發展項目，也可以是以銷售為目的的住宅項目，我們對此持開放態度，只等合適的機會」。
太古地產主席史樂山也對內地主要城市的發展前景進行了預判，「預計2018年，北京及廣州的零售銷售額將有滿意的增長，而成都將會堅穩。在上海，興業太古匯開業後，零售銷售額應繼續穩步增長。儘管樓面供應增加及競爭加劇，預料成都及上海的零售物業租金仍有溫和的增長」。
近些年，由於商業地產投資成本高、回報周期長等特點，眾多開發商開始調整模式，涉足「輕資產」，如萬達、大悅城等。對於國內商業地產而言，「輕資產」儼然已經成為香餑餑。但太古地產卻表示，不會涉足輕資產。
彭國邦表示，太古目前不會涉足輕資產管理，管理的最大價值是尋找並培養最好的管理人才，讓他們在公司長期持有的項目中發揮作用。其實太古地產在人才培養方面的投入非常多，旗下項目也都著眼長遠，因此也希望團隊更加專註於自身投資的項目。「管理他人的資產可能是一個機會，但並不適合太古地產。」
實際上，不論重資產還是輕資產運營，都是企業根據發展環境以及戰略需要進行的理性選擇，不存在孰優孰劣的問題，甚至輕重之間的轉換也只是企業發展的暫時之需。而在太古地產眼中，運營管理才是商業地產的核心，是商業地產收益和物業價值提升的源泉。
所以，未來「慢性子」的太古地產仍然將運營作為頭等大事，短期內的經營目標是發揮現有物業的價值，讓其不斷保值增值。而對於長期願景，彭國邦表示，「我們的願景，是到2030年成為可持續發展表現領先全球同業的發展商」。
商業地產觀察原創稿件
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