剛剛定了，房價每年上漲10％，從貨幣政策看房價上漲

房地產行業是國家支柱產業及重要基礎產業，對國民經濟發展貢獻顯著，同時也是地方政府主要的財政收入。由於房地產行業自身具有特殊性，房價上漲主要受人口數量和經濟增長等多種因素決定。劉全分析認為，政府主推城市化全面提速，城市化發展還需要20年才能趨於穩定。城市化發展將是房地產市場需求的重要條件，10年後房地產市場也不會出現崩盤或停止增長，當然這種趨勢應該穩步放緩。

2017年12月，金融機構人民幣各項貸款餘額120.1萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末下降0.8%；人民幣房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1%；2017年末，房地產開發貸款餘額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5%。劉全分析認為，房產價格主要受由市場供求關係所決定，房價上漲或下跌也會受居民加槓桿及貨幣超發等宏觀金融政策影響。

據中原地產最新調查數據顯示，2018年1-2月，房地產開發企業房屋施工面積632002萬平方米，同比增長1.5%，增速比去年全年下降1.5%。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，增長3.5%。房屋竣工面積14184萬平方米，下降12.1%；商品房銷售面積14633萬平方米，增速同比上年全年下降3.6%。劉全分析認為，受樓市調控及政策利空疊加等作用影響，房地產商開發投資住宅項目增速同比上年明顯放緩，新建住宅銷售額也出現不同程度的小幅回落。

劉全分析認為，高房價深層次的原因是資源配置失衡，導致大量人口集聚在一二線城市，城市空間有限導致房價持續走高。改變高房價必須要從公共資源上解決，在三四線城市均衡配置優質社會公共資源。通過城市群的構建，把高度集中的核心城市的資源向外分配，通過大中小城市規模結構的合理化配置解決大城市過高的房價。

劉全分析認為，全國大中城市土地價格逐年保持在二位數以上攀升，通貨膨脹帶來的貨幣貶值等導致住宅開發成本上漲。全國城市化快速發展，未來20年中國將有2億多人口遷居城市。大中城市首次置業及改善性需求市場潛力巨大，為房地產市場提供強大動力。中國房價持續上漲30多年，主要是人口眾多及經濟快速增長為支撐。房價每年上漲10%，從通貨膨脹及土地價格等成本性上漲分析顯然過於保守。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.3.19

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