注意！樓市正在發生這4大變化

3月14日，國家統計局網站發布了2018年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況。而對於本次公布的數據來說，有幾個方面出現了明顯變化。

房地產開發投資明顯加速

首先就是房地產開發投資較去年全年增速明顯。1-2月份，全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。

（數據來源：國家統計局）

這其中，又屬住宅投資同比增速最快，達12.3%，增速提高2.9個百分點。而辦公樓和商業營業用房的開發投資額同比均下降。這與當下房住不炒，以及各地密集出台的房地產調控政策多少有些相悖。

（數據來源：國家統計局）

國家統計局新聞發言人毛盛勇分析稱，1-2月份房地產開發投資增長加快有三方面原因。

第一，滯後因素。2017年土地成交額增長比較快，土地的成交價款接近50%的增長，土地成交增長很快，當年有一部分開工，還有的是後續開工，所以土地的成交是下一季投資的先行指標。

第二，成本因素。除了地價上升以外，原材料的成本、人工的成本還在上升。

第三，預期因素。現在整個商品房的成交面積在去年高位的基礎上有所回落，但全國整體來講商品房的價格總體還是比較平穩。

開發商拿地成本上升

根據國家統計局1-2月份的土地購置情況，房地產開發企業土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%，去年全年為增長15.8%；土地成交價款794億元，同比持平，去年全年為增長49.4%。

從土地購置面積的角度來看，很明顯，開發商拿地的熱情出現了明顯的下降，再度出現負增長。

但是從開發商拿地的金額來看，顯然和土地購置面積出現了明顯的背離。因為土地購置面積同比增速為-1.2%，但開發商拿地的金額同比保持在去年同期水平。

（數據來源：國家統計局）

這表明，開發商現在是花同樣的錢卻少買了地，也就是說土地價格漲幅明顯。

一二線疲弱，三四線暴漲

另一方面，1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。而商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

這表明，在銷售面積回落的同時，商品房的銷售金額卻在回升。這說明現在的全國平均房價依然是在上漲的。

（數據來源：國家統計局）

而分區域看，主要是中部、西部以及東北地區出現明顯的銷售額增速大於銷售面積增速，其中東北地區的偏差值達20%（銷售金額增速-銷售面積增速）；而東部地區並沒有這麼大的偏差。

（數據來源：國家統計局）

此前的2月24日，國家統計局發布的最新調查顯示，1月份全國70個大中城市，北、上、廣、深一線城市新建住宅銷售價格環比下降0.2%；二線城市新建住宅銷售價格環比下降0.2%；三四線城市新建住宅銷售價格環比上漲1.12%。

中原地產研究中心統計數據顯示，2月上旬，一線城市新建住宅成交量環比下降33%，二線代表城市環比下降18%；三線代表城市成交量環比下降9%。

這些都在表明，在一二線城市樓市小幅降溫的同時，三四線城市的樓市卻相對大幅升溫。照此來看，三四線城市的房價，正由原來的「被平均」向現在的「推波助瀾」轉變。

開發商的資金壓力越來越大

本次公布的數據中，也可以發現，開發商的資金壓力正越來越大。1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。

（數據來源：國家統計局）

從詳細情況看，國內貸款以及個人按揭貸款對開發商資金到位下滑貢獻最大。而開發商謀求海外資金籌措這種相對比較符合當下狀況的資金籌措方式，也出現了較大幅度的下滑，這可能意味著監管層面對開發商海外籌資的監管力度也在趨嚴。

（數據來源：國家統計局）

本文僅供投資者參考，不構成投資建議。

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