蘇杭土拍熱度不減，淡季中仍有積極表現
市場迎來年內最低谷，淡季中表現相對活躍
文／克而瑞研究中心 吳嘉茗
2018年2月，土地市場受到春節假期影響持續走低，大部分城市成交地塊減少，也有少部分城市趕在年前集中成交了較多土地，如上海、西安、武漢等市月內土地成交均較為活躍。但從供應角度來看，不少熱點城市已經在2月下旬進入了新一年的供地節奏。
市場走勢：市場迎來年內最低谷，淡季中表現相對活躍
2018年2月份，受1月份供應大幅下跌加之春節假期影響，導致土地成交規模環比持續大降，成交建面環比下降41%，降幅相比上月有所增大，成交建面12149萬平方米，如無意外將成為年內最低谷；成交幅數方面，2月份共成交1942幅經營性用地，環比下跌34%。雖然環比難以避免表現為下降，但2月份成交情況相比去年同期及第一季度都有較大提升，作為傳統淡季，今年2月份的土地市場表現已經相對活躍。
2018年2月份，全國330城市經營性土地供應環比迎來連續第三個月下降，供應建築面積13678萬平方米，幅數僅有1923幅，環比分別下降18%和34%，2月份春節假期對於土地市場影響較大，但供應建築面積同比來看仍然有53%的漲幅，可見為緩解緊張的土地供求關係，土地市場今年整體推地力度持續上升，尤其部分熱點城市如杭州、鄭州等。
租賃用地逐漸也成為二線城市土地出讓的重點，南京本月成交5宗純租賃用房地塊，從出讓條件上便規定競拍人需為國有獨資公司，上海的純租賃用地競拍中，上海地產也頻頻出手，「國家隊」將成為租賃市場發展的主力，由國企統一進行租賃用地的開發，有助於租賃市場的規範發展。3月份土地市場預計將重新進入平穩運行階段，成交規模有所回升，但一季度整體而言土地市場應是全年最為冷淡的。
從各能級表現來看，2月份土地市場整體表現冷淡，但有些熱點城市並未由於年關將至而減弱推地力度，反而在年前集中出讓了較多地塊：蘇州月初集中出讓20宗地塊，成交量突破100萬平方米，總建築面積252萬平方米，九龍倉在本次土拍中連下3子，共斥資70億，杭州月初主要出讓地塊也位於城市核心地段，競爭較為激烈，共成交的8宗地塊中有5宗地塊以70%左右的高溢價成交，這兩個城市的土拍在年前掀起較大熱潮。
一線城市中廣州的番禺、深圳的龍華、福田均明確規劃提出了城市更新計劃，預計在2020年前將全面啟動，城市更新仍是一線城市提高土地利用率的重點方式；2月下旬，石家莊掛牌了6宗地塊，其中4宗涉宅用地均以「限地價、競自持」方式競拍，相比去年石家莊推出10年限售地塊來看，政策限制力度有所放鬆，下月各城市預計將回歸正常的土地出讓節奏，成交規模必然有所回升。
溢價率：溢價率跌破20%，各能級均回落顯著
溢價率方面，2月份整體溢價率為19.1%，環比再降6.6個百分點，再度刷新一年以來最低位水平。分能級來看一線、二線城市溢價率環比下降，一線城市下降4個百分點，本月平均溢價率僅有7.1%，多數地塊為底價成交，僅北京、深圳共有5宗地塊溢價率達到30%以上，一線城市本月幾乎無普通商品房地塊成交，從地塊成交結構上就奠定了低溢價的基礎。
二線城市溢價率也環比下降5個百分點，溢價率僅有15.2%，溢價超過100%的地塊主要來自長沙、西安、瀋陽，地價較高的城市杭州、蘇州、南京等溢價率都偏低，一方面由於起始價格原本就偏高，另一方面在這些城市調控更加嚴格，僅杭州有5宗城市核心地塊溢價率接近70%；三四線城市溢價率也大幅下降，環比減少5.9個百分點，僅為30.2%，熱點城市佛山、珠海等仍有高溢價地塊成交，但大部分偏遠地區三四線城市均以底價成交為主。
重點地塊：雙榜整體下降，上海巨無霸地塊推高總價榜首
2月份重點地塊成交榜單走勢整體下降顯著，除總價榜榜首以137.73億元環比上漲126%以外，其他地塊價格環比均表現為下降，總價榜門檻地塊總價環比下降7%：榜首值的環比大漲主要由於上海浦東成交1宗體量巨大的商辦地塊，總建築面積達到137.46萬平方米，未來將建成浦東又一CBD；總價榜門檻地塊來自蘇州，蘇州本月1、2日兩天共集中出讓20宗地塊，門檻地塊為高新區獅山街道純宅地，地塊周邊交通、商業、教育醫療等方面的配套都較為豐富，最終由九龍倉競得，總價31.36億元，樓板價27074元/平方米。
單價榜單方面，本月成交單價TOP10地塊的單價也環比有所回落，上榜地塊大部分來自杭州，榜首地塊價格環比下跌36%，降幅較大，榜首地塊為杭州杭政儲出[2017]92號地塊，地塊位於拱墅區申花板塊，同樣由九龍倉競得，成交樓板價39024元/平方米，九龍倉在年前土地市場表現較為積極；門檻地塊是1宗商辦地塊，杭政儲出[2017]93號地塊，位於杭州下城區市中心區域，地理位置優越，地塊最終以22895元/平方米由浙江武林新城投資公司競得，環比上月門檻地塊單價下降了27%。
政策動向：兩部委規範土地儲備資金來源，雄安新區探索租賃住房新模式
2018年2月，隨著春節的來臨及兩會的臨近，各地土地調整進一步放緩，出台的各項政策多為規範、規定類或供地計劃，涉及調控措施的政策不多。財政部於國土部出台的《土地儲備資金財務管理辦法》在月初公開披露，進一步明確了土地儲備資金的來源；雄安新區管委會在月內表態，將進一步探索住房租賃管理新模式，不搞土地財政；廣州規土委出台20年城市規劃草案，目標2020年實現新增建設用地逐步遞減。
近日，財政部、國土部兩部委正式發布《土地儲備資金財務管理辦法》，《辦法》明確了土地儲備資金的來源，包括財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用；財政部門從國有土地收益基金中安排用於土地儲備的資金；發行地方政府債券籌集的土地儲備資金；經財政部門批准可用於土地儲備的其他財政資金。與2007年發布的暫行辦法相比，本次《辦法》在相關規範做的更加細緻，一是土地儲備資金的債務舉措方式被限定為「地方政府債券籌集的土地儲備資金」，土地融資僅能以專項債券方式實現，其他融資方式將退出市場。二是進一步明確了土地儲備資金的使用範圍，避免資金的違規挪用。三是要對對土地儲備資金進行績效評價工作，明確工作責任，有利於嚴格保障土地資金的合規使用。
雄安新區標表態，將以發展住房租賃市場為抓手，以大數據監管平台為依託，引入國內外知名房屋租賃管理機構，實施住房租賃積分制度，規範租賃市場，引導健康綠色的生活方式。雄安新區管委會有關負責人表示，新區必須著力打造貫徹落實新發展理念的創新發展示範區，堅決不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，努力探索城市開發建設運營新模式，構建新的住房保障體系。對於地方政府而言，純粹由房地產主導的城市發展路線可以更快地釋放土地價值，在短時間內實現地區經濟和財政指標的「騰飛」，但實際上是透支了城市的發展潛力，不利於城市建設的有序發展。雄安新區作為國家發展的「千年大計」，必然不容「揠苗助長」的情況出現，探索租賃住房新模式也符合當前的市場調控方向。但也正是由於雄安新區選擇了更加健康有序的發展路線，新區內的房地產開發機會才更值得開發商所關注。
總體來看，市場表現方面，受春節假期影響，成交量延續上月走勢繼續走低，土地交易規模環比下降三成，但同比來看相比2017年同期有較大提升，在淡季中尚屬表現較佳。這一方面是由於租賃用地入市推動，另一方面也說明企業對市場長期依舊看好，拿地態度仍處於審慎中積極的狀態。
市場整體走向方面，由於全國兩會尚未結束，大多數城市還未發布供地計劃，未來土地供給仍存在較大變數。就一季度末至二季度初的情況而言，成交規模或許會周期性回升，但鑒於嚴厲的調控機制仍將持續，價格預期依舊不容樂觀，預計接下來土地市場表現仍會相對冷淡。
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