西海岸，想說愛你不容易
自西海岸新區獲批成為國家級新區，這片土地就開始沸騰，開發區+老黃島+老膠南就如同三種風格迥異的食材被扔進一個鍋里烹制。托海底隧道、跨海大橋相繼開通的福，以及各類城市軌道規劃的紅利，西海岸新區從白紙畫圖到高樓矗立，從窮鄉僻壤、荒郊野外到「城市新核」、「中心商務區」，各種名號接連問世，各種大咖也紛至沓來，房價也被短期內拉升到了高位。去年，新區工委下了個文，要求各有關單位在文件、通知、對外宣傳時，不再使用「黃島區」，全部改為「青島西海岸新區」。棄行政區名號不用就覺得逼格會越升越高一樣，一個功能區的大野心給盯著這裡各行各業的人馬打滿了雞血。
城市發展離不開商業帶動，以下從商業作為切入點，談一些個人理解。
話得先說上世紀90年代，當時最寬闊最沿海最新潮的香江路率先成為了老黃島人的商業中心。那時逛逛百貨大樓，去去利群，就是進城了。直至今日，長江商廈、長江購物廣場、吉韓、百利來、地一城等商業仍堅挺於此，繼續收攬著西海岸最熙熙攘攘的人流。老百貨、格子鋪似乎不受消費升級的影響，究其原因，除了居民區密集、傳統商業中心的號召力，恐怕還一點就是接地氣的產品結構與區域消費水平契合度高，點中了「剛需」的穴位。西海岸外來人口多，小年輕們在這裡找到了他們的歸屬感。但落後的業態、物業的陳舊、甚至停車難，都嚴重製約著這個商圈的進一步發展。有時候一個商業沒被任何競爭對手打敗，卻會因為沒有危機意識而敗給這個時代。
到了本世紀初，開發區填海造陸出了模樣，開發區新的商業金融中心在長江路開始加速建設，匯商國際、城市桂冠、建國大廈等一眾寫字樓率先拔下頭籌，海都、多元錦江等酒店也紛紛入駐，永旺佳世客、大商麥凱樂、瑞泰利群、家佳源、世紀商城、多元批發城、隆和小商品城等商業開始集聚，竟然有了個CBD的意思……但現在來看這個商圈商業的業態還是顯陳舊，品牌組合太落後，租金、坪效方面差強人意，下一步除了常規業態的組合調整外，調改出一個更舒適更適合現代年輕人以及家庭消費者青睞的空間環境可能是最需要做的。而這似乎也是最難實現的。
時間過了2010年之後，隨著新區設立，鳳凰島旅遊度假區的清晰，唐島灣北岸成為西海岸休閑旅遊度假基地、高品質生活中心區、城市精英集中區，一大批新的寫字樓、公寓扎堆冒了出來，去化速度慢，庫存大，也沒辦法。畢竟從西海岸產業結構上來看，哪有那麼多公司和白領需要在沿海一線設立辦公場所、買小公寓啊，還是憧憬將來青島主城儘快外溢過來一些吧。同期冒出來試水的還有上流匯和唐島灣步行街，它倆運營慘淡的鍋可以找定位不準、招商失敗來背。本來嘛，在一個季節性明顯的旅遊城市做開放街區，鮮有成功的。
隨後，青島新世界夭折，恆大接盤摁著住宅蓋到了如今，商業部分應該就剩下圖紙上的遊艇碼頭了；膠南奧特萊斯也改頭換面成了夢時代廣場，招了半天銀座還談崩了；好容易新區拉來個北京燕莎，要在城市陽台立個奧特萊斯，可惜後來就再也沒有後來了。幸好海上嘉年華如約而至，硬體設施堪稱一流，但一站式購物、澳樂購的標籤估摸著是給旅遊人群看的吧，得虧同項目的住宅、酒店部分回籠了足夠的資金讓東家不計產出的繼續打造「旅遊目的地」，不然就憑那些買手店和幾家餐飲，這個項目會存活的很難。
伴隨著成龍影院的開業，新區似乎一夜之間遍地都是大銀幕了，看電影在這裡不再是難題，影廳上座率成了一眾商家的頭痛事。
2017年，難產了好多年的紅樹林1.1期開了，不說別的，就看「1.1」這數字吧，盤子太大了，像便秘一樣一點一點擠是真的有苦衷啊，得同情；城市傳媒廣場開了，作為青島目前唯一走文化路線的體驗式商業綜合體，試營業期間確實話題滿滿，不僅僅是因為一眾主力店分批分次露面，要命的還有那剛裝修完就開門納客的嗆人的味道，現在竟然還有好多店面沒開起來，但給新華書店點個贊，稀缺這份情懷；港灣萬達也開了，孤縮一隅、與世無爭的樣子，一定服務好維多利亞灣的百姓，白撿塊地，白賺多少錢，再不配套就不講究了；最值得一提的是新城吾悅也開了，夢時代廣場最終找到這樣的接盤俠真是大幸，毋庸置疑的西海岸第一家真正意義的綜合體、大mall，招商做的不錯，客流很差，提袋率、客單價更差，要的就是搶佔市場的勇敢勁！一起入市的還有又一波各項目的寫字樓、公寓，有價無市啊，額，畢竟還在力推中，不好多說。
今年，即將開業的還有吃瓜群眾翹首期盼的萬達茂，略顯尷尬的是它的地理位置，出了海底隧道還得跑20公里，出了開發區還有7公里，甚至老膠南出了城也要跑7公里。當初怎麼就選了這麼個地方？規劃？咳咳，還得說東方影都影視產業的打造給新區拉升了好幾層段位，所以在這裡有足夠大的折騰空間，拿地綠燈、填海綠燈、調規綠燈、啥啥不順溜？這可不是單純的客大欺店，還有願打願挨。住宅、公寓賣的差不多了，星光島也掙得盆滿缽滿了，萬達茂就當為新區人民做貢獻了吧，今天下著雨，但還是一大幫去體驗的吧？萬達牌子硬，願意捧場的人還是多數，人家也沒指望做新區人的買賣啊，打造的就是旅遊地標、旅遊目的地，不過扒拉一下手指頭，好像海上嘉年華、紅樹林都是這麼想的，那麼多冰場、水上樂園、大酒店，那麼多白花花的銀子……
與新城吾悅廣場一路之隔的城發(青島)商業中心項目會竣工，永旺夢樂城如果還開，大抵就該是這裡，理論上屆時將與海上嘉年華、新城吾悅廣場等項目一起作出個濱海新商圈。
珠江路上，利群總部店的地拿了也好久，該有動靜了；榮德海岸一號鼓搗的兒童綜合體也不知道敢不敢真開；北京華聯繽紛港苦於地塊形狀及規劃設計條件限制繼續改著設計；安子片區里的台灣三元綜合體自打地鐵改了線也就沒了音信……
有朝一日這些項目要都做起來，不敢想，怕。
西海岸新區規劃面積2096平方公里，如果對這個面積沒有概念，沒關係，了解一下：市南區30平方公里，市北區66平方公里，倆加起來剛好是西海岸的零頭。但是，市南區人口58萬，市北區人口109萬，西海岸新區人口154萬（這還是2017年敞開落戶，猴寶寶猛增，多加了2萬人的結果）。人口密度的賬，一目了然，先別說啥消費習慣、消費能力、交通便利，沒有人流，什麼都別談。
繞回來反問，那幹嘛整這麼多商業項目？
上世紀90年代中期，中央做了國稅與地稅的分離。社會居民整體上沒有什麼錢，導致大量製造業企業的稅收大部分被中央拿走。地方無奈之下，只能「退二進三」，大力發展第三產業，它的利益邏輯是：同樣一塊地，我做工業，產生的稅大部分被國稅拿走，地稅只拿一部分，如果我做成商業綜合體的話，這個稅收基本上都是地方的，地方當然願意搞商業地產，因為營業稅是地稅。所以在過去的十幾年裡，西海岸冒出大規模的商業綜合體開發、商業街建設等，除了城市配套的需要，還有就是為了增加地方的營業稅額。這是通病，哪哪都一樣。
到了2015年，中國的稅制再次發生重大調整，試點營改增，2016年5月，全國全面推行營改增。這個做法的後果是，把地方政府的小金庫基本上已經透明化了，各項稅收大部分都變成了中央與地方分成的制度，也就是說，很少有哪些稅種明確只是地方的。所以再一個勁上商業綜合體也就沒意義了……即使這樣，之前出讓出去的商服用地是不是有點太多了？比起商場、寫字樓、公寓，好像醫療、教育資源的配套更匱乏。
說了不少了，該結尾了。最近這天，冷冷熱熱、熱熱冷冷，委實讓人琢磨不透該穿什麼，厚了的肯定會熱著，薄了的恐怕要凍著，似乎沒有人有押對寶的時候。作為一個熱愛新區、滿懷熱情想要建設新區的商業地產從業者的心情，此時也是這樣矛盾糾結著。硬著頭皮把商業項目推下去，面臨的不僅是與電商的殘酷競爭，還有與一眾對手的近身肉搏，那時不是你沒吃飽、我也餓著，可能是誰死誰活的問題。不管國內實體商業的嚴冬過去沒有，在這裡，有些新開項目怕連一個市場培育期都挺不過……
根據新區政府工作安排，2018年將重點規劃建設「四大基地、七大中心」，即信息技術基地、循環經濟基地、智能製造基地、海洋製造基地和中央活力區經濟中心、實體經濟總部中心、智慧醫療中心、綠色金融中心、體育產業運動中心、市民文化中心、生態休閑中心。此外，還將確保再簽約引進、開工建設、竣工投產各200個優質高端項目。大大的新區，當然要有大大的格局，所以用大大的調門多拉一些大大的單位進入。
大，在有些時候確實能產生很多愉悅，但也會不可避免的產生一些刺耳的噪音和陣痛……畢竟，愛，哪有那麼容易。
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