2月70個大中城市房價走勢點評：房價保持平穩下行 下跌城市個數增多
一、整體形勢：環比漲幅回落，同比漲幅保持平穩
2018年2月，隨著「分類調控、因城施策」房地產調控政策的不斷深入，「房住不炒、租購併舉」的住房理念持續深化，70個大中城市房價同比漲幅保持平穩，環比漲幅出現回落。從月度走勢情況來看，新建商品住宅價格同比加權平均指數連續5個月保持在105以內，並基本穩定在4%上下；環比加權平均指數在經歷過一個小的上漲波動後開始回落，2月份環比上漲0.1%，處於合理區間內。
從加權平均指數來看，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比指數為100.1，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，上漲城市個數由上月的52個減少到本月的44個，下降8個，持平城市個數由5個增加到10個，下跌城市個數由13個增加到16個。
表 2017年1月-2018年2月70個大中城市新建商品住宅價格環比指數變化情況
從70個大中城市新建商品住宅環比價格指數的分布區間情況來看，漲幅超過0.5%（含）的城市個數明顯減少，由上月的27個回落至本月的18個，減少了9個城市。相應地，房價漲幅在±0.5%（不含）之間的城市個數明顯增加，其中漲幅在0.5%以內（含0%）的城市個數由30個增加到36個，跌幅在0.5%以內的城市個數由12個增加到15個。其餘區間的城市個數與上月相同。2月份，商品住宅價格環比漲幅較高的城市有南充、烏魯木齊、大連、徐州、三亞，環比分別上漲1.7%、1.3%、1%、1%和1%。
從70個大中城市新建商品住宅同比價格指數的分布區間情況來看，整體保持平穩回落。漲幅在10%-15%之間的城市個數明顯減少，由1月份的41個下降到2月的35個，減少6個；與之對應，漲幅在5%-10%之間的城市個數由13個增加到16個，其餘3個價格指數區間各增加1個。這表明隨著樓市調控的繼續推進，房價整體指數在保持緩慢下行，預計未來房價同比漲幅整體會繼續保持在5%以內小幅波動。
分城市等級看，自2016年11月起，各類城市房價環比漲幅均回落至1%以內，且連續16個月各類型城市整體漲幅均未超過1%。具體看，一線城市新房價格連續9個月環比停漲，保持小幅下跌；二線城市房價環比漲幅有所波動，但近3個月保持持續回落；三四線城市房價環比整體漲幅自2017年2月份起連續13個月超過一二線城市，部分月份漲幅超過0.5%。
二、重點城市房價總體穩定，環比下跌城市個數增多
2月份，各地因地制宜、因城施策，繼續實行分類調控，保持政策的穩定性和連續性，熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。從環比看，15個城市中有12個城市新建商品住宅銷售價格下降，還有2個城市持平（鄭州、成都），僅有天津1個城市保持小幅上漲，漲幅為0.1%。在房價下降的12個城市中，有7個城市降幅在0.2%以內，4個城市降幅在0.2%至0.5%之間(北京、無錫、合肥、廣州)；深圳降幅最大，環比下降0.6%鄭州和成都2個城市持平；天津微漲0.1%。
從同比房價指數來看，5個城市同比保持上漲，9個城市下降，1個城市持平。在上漲的城市中，廣州、廈門漲相對較高，分別上漲3.1%和2.2%。在下跌的城市中，深圳、南京、福州、無錫等4個城市跌幅在1%以上，分別下跌2.5%、1.5%、1.5%和1.2%。
三、南充、深圳領漲全國城市房價，最高漲幅略有上升
從房價環比領漲城市的情況來看，本月繼續轉換，新建住宅領漲城市由上月的大連轉換為南充，二手住宅則由烏魯木齊市轉換為深圳市。從領漲城市的漲幅來看，略有上升。
本月，中西部的省會城市和部分三四線熱點城市房價環比漲幅相對較高。在新建商品住宅價格漲幅超過0.5%（含0.5%）的18個城市中，有5個屬於中西部的省會城市，如烏魯木齊、西寧、呼和浩特、西安、蘭州、銀川等，有3個屬於東北地區，如大連、錦州、哈爾濱等，還有9個屬於房屋銷售形勢相對較好的三四線城市，如南充、徐州、三亞、大理、秦皇島、宜昌、遵義、揚州、平頂山等。
四、未來房價走勢預測：房價漲幅在合理區間內窄幅波動
展望未來房價走勢，我們預計2018年房價將保持窄幅波動走勢，房價同比漲幅基本保持在4%以內，環比漲幅則基本保持在合理區間（漲幅幅度不超過0.5%）內窄幅波動。
2018年政府工作報告強調，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。」
這表明，2018年的房地產調控將會以三大方面為重點：一是繼續堅持房住不炒的定位，建立健全房地產市場長效機制，實現人民群眾的住有所居；二是是繼續實施差別化調控，有保有壓，促進市場平穩健康發展，避免房價出現過快上漲；三是加快住房租賃市場和共有產權住房建設，完善住房體系，租購併舉，真正實現住房的梯度消費，避免居民對住房的過度消費和過度槓桿。
受此影響，我們預計未來房價上漲過快的城市存在政策調整的風險，房價維穩仍是地產政府調控房地產的重要目標，未來房價整體走勢將繼續在合理區間內運行。
（執筆人：高聚輝） (作者：國家信息中心宏觀經濟與房地產研究組) (出處：國信房地產信息網)
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