2018商業地產，這些才是要追的「風口」！

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引言

2018，商業地產應該怎麼做？

來源 |贏商網（ID：winshang）

2018年，面對瞬息萬變的商業社會，要麼調整，要麼淘汰。迭代加快的時代背景下，我們要如何以變應變？有哪些機會點是我們可以抓住卻被忽略的？

贏商網「2018最強音系列報道」，採訪了多位商業大佬和品牌大咖對2018年行業走勢以及新的機會藍海的獨特見解，幫你前瞻探索2018。

之前為大家整理了品牌商品牌高管的訪談濃縮精華：《2018年，百盛、海馬體等品牌大佬說這些千萬不能做…》，本篇將為你呈現眾多開發商大咖的運營幹貨。

如果想了解更多行業最前沿的訊息，知道更多同行大佬們的運營策略，那就不要錯過2018年4月10號-12號由贏商網在廣州舉辦的第13屆商業地產節。現場大咖雲集，乾貨多多，絕對會有意想不到的收穫。

01

「新時代」商業的特徵

未來商業的關注點早就變了

·線上線下融合的「新零售」時代；

·場景、IP、跨界；

·社群化、人文化、智能化、功能化；

·消費升級；

·服務升級；

·大數據的應用；

·科技創新；

·共享與合作；

·資本力量的介入：REITs、基金。

02

「新時代」商業11大趨勢

這些才是要追的「風口」

商業併購

投資商、地產商以及行業都會越來越看好商業地產，因為經營性物業和資產更有價值空間、增值保值。

商業地產行業項目併購會越來越頻繁，特別是國內線上巨頭通過資本運作等方式收購線下實體店，加速布局線下。

就近消費

存量商業的增多，使得消費者的消費習慣愈發趨向「就近消費」，選擇更為便利的消費行為。基於此，圍繞「社區化」的商業，購物中心應深入挖掘2-3km的消費潛力。

粉絲經濟、圈層經濟

粉絲經濟、圈層經濟將在2018年爆發。其中老年人將成為新的潛力客群。現在大家都在關注老年人，但真正為老年人提供的產品和服務還是很少，希望未來在這方面有一些探索。

健康、文化領域值得關注

現在人們越來越注重生活品質，從本質上來講，就是每個人都希望能成為更好的自己。而健康、文化都與人們的自我提升相關，這兩大領域的市場機遇是值得關注的。

中高端消費領域的培育

十九大報告中，明確提指出，要在中高端消費等領域培育新增長點、形成新功能，這對中高端品牌來說是一個很好的發展契機。同時，這也對商業地產提出新的要求，如何通過商業的打造，來滿足消費者對更高品質服務的需求，這是一個複雜過程。

共享經濟模式

2017年是共享經濟元年，有成功也有失敗，但未來的共享經濟模式會越來越壯大。從商業角度來講，所有的商業體都在人、貨、場的基礎上，藉助互聯網+等渠道去豐富強化原有模式。作為購物中心的持續發展如何應對時代潮流、經濟發展與消費需求，與上游、中游與終端共同成長，無論是對於單個商業項目還是規模型項目，都將會讓商業形成平台效應。

5G技術革命

5G技術革命物聯網帶來物物互聯的時代,不僅是體驗在網路上的方便，更多是利用互聯網進行互動交流，包括AI、大數據等技術支撐，帶來新零售革命時代。如果5G技術投入應用，將會為諸多行業帶來創新機遇。

無界零售

線上線下一體化的零售渠道已經打破了零售形態的邊界，未來的零售將不分邊界，實體零售與更多的新技術和新行業聯通正成為一種趨勢。

三四線城市是商業發力的新機會點

很多創新的事物最初從三四線城市落地，隨後逆襲到一二線城市的實例也並不鮮見。黨的十九大報告里也提到社會主要矛盾中的「不平衡」與「不充分」，在這種背景下，三四線城市的機會是一個機會點。

商業資產增值、資產管理

2018年「商業資產增值、資產管理」會有新的發展機會。成熟專業、可以快速做好資產增值的管理公司、商業管理人，未來價值會越來越大，越來越受尊重。

人才是關鍵

人才仍是制約整個行業發展的一大關鍵。商業地產人需要沉澱，需要國際化的視野才能夠更好地去促進整個行業的發展。每個商業地產項目的背後都需要團隊和人才，但中國目前在這方面比較缺乏。

03

「新時代」商業時代

購物中心應該怎麼做？

?商業場景化

鄧滿華

香港興業國際集團有限公司執行董事

「新零售」正在建構全新的互聯網城市，一方面人們越來越多地在家購物，另一方面也越來越鍾情於彰顯個性的商業中心進行「場景消費」。

通過精心設計，使得商業空間成為客戶的社交空間，以新穎的活動與互動體驗去吸引客戶；

注重客戶消費心理的變化，製造對位客戶心理的場景。

蔣威

宏發集團副總裁/深圳市宏發商業管理有限公司總經理

未來在購物中心要為熱愛生活的消費者塑造一個具有場所精神的公共空間，並提供更加舒適、便利的娛樂生活體驗。在空間營造方面，將多元化概念元素融入商業，如歷史、文化、藝術、教育等與商業交匯融合，為商業空間注入靈魂與活力。

彭國邦

太古地產（中國）行政總裁

體驗式消費的質量，也包括提升我們周邊的環境。以三里屯太古里為例，我們與當地政府合作，在酒吧街中段建設了瑜舍社區花園，提升了這個區域的景觀、功能和環境，也對區域品質有一定更新。此外，對公共空間進行發掘並提供有質量的活動，也可以給顧客群體帶來不一樣的體驗。

梁劍飛

鴻榮源集團高級副總裁、壹方置業|壹方商業總經理

打造室內場景，包括室內主題街區、集市、室內場景美陳、屋頂農場、屋頂球場等，將場景和體驗融為一體。

臧光偉

南京一九一二集團副總裁

現在的購物中心最重要的不是經營租金，而是經營人流。當場景營造得足夠好的時候，就會帶來人流的增長，增加項目的附加值。

從未來商業發展的趨勢來看，「個性」、「主題」、「更清晰的定位」是項目能夠發展的重要因素。由於主題街區時間和空間的開放性，加上項目對主題的聚焦性，類似於1912街區這種開放式的主題街區，會有更好的發展機會。

?關注新奇體驗業態

梁劍飛

鴻榮源集團高級副總裁、壹方置業|壹方商業總經理

多關注與引入如VR體驗館、電競館、射擊館、馬術館、運動館、醫療、美容、名車體驗店、文創手作店、書店等新體驗業態，因為年輕一代獨特的生活態度影響著他們對品牌、業態的關注點及需求點，更加關注個性、自我、有態度的表現形式。

賴國賢

北京僑福芳草地總經理

隨著消費者對個性化的需求愈發清晰，消費從大眾消費變成了小眾消費，作為經營者，必須要在業態和品牌上再做調整，以滿足消費正個性化需求。

蘇凱

金鷹國際商貿集團CEO

基於南京人的需求，人口老齡化，寵物增長量上升的思考，G·PET柯娜寵物成為南京第一家開在購物中心裡的寵物醫院和寵物零售服務業態，未來兩年寵物也會迅速成為購物中心的標配。

陳柏昇

海岸商業集團副總裁

業態大融合是未來發展的一大趨勢。未來海岸城商業將有三大關注重點：

其一是跟美相關的，如美妝品類2017年在海岸城的坪效同比增長57%，因此2018年還將引進更多護膚、彩妝、香水知名品牌；

其二是健康/運動業態；

下一步個性潮牌也會重點關注。我們想重點挖掘一些跨界品牌，如Supreme、ripndip、stussy等跟不同行業做跨界、做影響、比較好玩的品牌。

?兒童業態仍是購物中心人流引擎

賴國賢

北京僑福芳草地總經理

我們完善了芳草地內的兒童業態，滿足了從出生到12歲兒童的消費需求，涉及零售、教育、DIY手工、娛樂等多種業態。這樣做的目的是因為，隨著二胎政策的放開，兒童及家庭消費的潛力巨大，但如何挖掘這部分潛力，更好的運用到商業空間中，是值得思考的問題。

梁劍飛

鴻榮源集團高級副總裁、壹方置業|壹方商業總經理

隨著80後、90後開始成家，兒童業態要從單一的兒童體驗，轉變為面向家庭、全年齡層的兒童體驗，將兒童業態營造成親子陪伴、家庭共聚的社交場所。體驗式消費需求越來越迫切，具有社交功能，兒童成長，家庭歡聚於一體的多功能共享空間未來將成為主流。

?增加自營合作業態，打造特色IP

楊衛東

廣州萬科城市公司合伙人、廣州萬科商業管理有限公司總經理

2018年，廣州萬科商業將以事業合伙人機制快速推動業務創新、建立標杆產品、打造萬科特色IP。

廣州萬科商業的業態配比升級為：「5：3：2」——50%常規業態、30%尚未進入項目所在區域的業態、20%自營/合作業態。20%的自營/合作業態是對萬科特色的突顯，原本以教育為最大亮點的萬科自營品牌，將擴充到天空農場、立體種植、無人零售等多元領域。

?健康醫療將大有作為

雷易群

奧園健康生活集團副總裁、奧園商管總經理

隨著人們生活水平的提升，未來健康管理這一塊市場還有很大作為。未來，我們會在全國的購物中心、物業管理小區引入社區健康管理中心（自營品牌），今年籌備開10個，針對全年齡段，給消費者、業主帶來更多增值服務，貼切生活所需。

?服務客戶的本事絕對不能丟

付凱

印力集團高級副總裁

從微觀的視角看，比如我們在上海七寶的商場，半年前附近新開了一家商場，我們一度很擔心會分流走一部分我們的客戶，但實際上並沒有什麼影響，又過了幾個月，附近又開業了一個更大的商業，對七寶萬科廣場依舊沒有影響。這個實例，證實了：

一方面，老百姓的消費潛力確實在提升，大家有錢了，也願意花更多的錢在日常消費上；

另一方面，也說明商業還是需要有自身的優勢競爭力，服務客戶的本事絕對不能丟，只要服務客戶的本領一直在，再大的挑戰也能應對得了。

蘇凱

金鷹國際商貿集團CEO

目前很多企業服務能力弱於資產擁有量，未來將服務能力提高，這就是機遇。隨著消費升級，金鷹在原有的基礎上做進一步的局部改造，形成1.1版本，這種升級式創新風險和成本可控，還會有超越的「小確幸」。

比如光年公園是南京第一座女性時光主題街區，針對特定消費場景做出的內容，選擇街邊受歡迎的小店，進行形象統一包裝、服務品質優化、整合推廣升級，這就是小創新產生的價值。

?將城市文化融入商業

塗建軍

協信遠創地產集團鎮江商業公司總經理

引入文化元素是區別於其他項目特有的文化氣息，文化將會給商業注入新的生命力，政府倡導是一方面，最重要的還是需要得到消費者的認可。

鎮江協信星光時代其中一大特色就是注入非遺文化，經過多輪評估、實踐，選擇和生活息息相關的，並且可呈現、易參與的30幾個非遺項目，將它們通過場景呈現、科技還原、融入體驗等，以不同的形式融入到消費者的生活中，將非遺「高冷」的標籤去掉，重新喚醒城市驕傲，甚至去創造城市驕傲，這也是未來一種商業趨勢。

?善用科技

羅臻毓

凱德集團中國區首席執行官

科技創新將加速行業格局的變化。不論科技發展到何種高度，最終普及化應用才能改變人們的生活，商業是實體應用的代表，數據是連接的基礎，通過科技手段，不斷貼近用戶，才能讓用戶感受便捷，重新定義人們的工作、生活。

蔣威

宏發集團副總裁/深圳市宏發商業管理有限公司總經理

未來3-5年將進入智能社會及智能生活時代，購物中心也將更加註重智能化系統的運用，比如停車智能結算、刷臉消費等，為大眾提供更智能、更便利的消費生活體驗。

?線上線下的進一步融合

俞波

融僑集團商業資產管理總公司總經理

傳統餐飲或零售業，必定是一個互聯網化的轉型升級。未來，既有線下體驗，又有線上便利營銷的新零售業態會越來越多。而這種結合不是簡單的互聯網加實體店，還需要找到消費者在日常生活中的痛點，為消費者提供一種生活的解決方案。

蘇凱

金鷹國際商貿集團CEO

2018年線上線下融合會進一步加快，線下大體量的商業內容會利用互聯網技術優勢和數據資產做升級。

未來消費者希望有更多的服務時間和更靈活的交付方式，金鷹G·MART超市推出「三公里以內半小時送達」，這就是「+互聯網」的概念，運用互聯網的工具，將線下超市變成實體店的延伸和線下服務的拓展。

?探索社區商業新模式

俞波

融僑集團商業資產管理總公司總經理

存量時代，區位優勢仍然是購物中心的核心要素。現在消費者越趨向便利性消費，所以選址依然是重點。這同時引發出另一個問題，如今城市中能夠承載十幾二十萬方的大型商業項目的土地已經不多，所以未來小型化、社區化、精緻化的商業會有更大的空間，為周邊一到兩公里範圍內的消費者提供精緻的服務。

殷大聲

正榮商管公司總經理

長租公寓融合商業內容打造的美好社區商業，或會是它的未來關注點之一。長租公寓的根本屬性是住宅，同時又是平台，它承載的是用戶，服務的也是居住在其中的人。「長租公寓不只依靠房租來盈利，建成和擴大規模之後，增值服務才是亮點。如果把握住社區消費的需求，能提供全配套的商業服務，就能形成規模效應，甚至建立聯繫緊密的社群，在社群的基礎上，就會有更多的新玩兒法。

目前，正榮商業正在啟動以資產管理的方式反哺商業項目，同時積極開拓新領域。

如今，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。而當今的實體商業從物質需求向精神需求體驗的迅速轉變，也正踏上了美好生活的消費需求和精神訴求的歷史節點上，他們用更多的「創新」、「美好」、「專業」、「精神共鳴」等字眼加快實體的變革。

2018年4月10日~12日，第13屆商業地產節即將在廣州舉辦，我們以「為滿足人們美好生活需要」為主題，與實體商業的大佬們聊聊曾經與未來的變化，一起向實體商業致敬！

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