房價問題的根源：「曾國藩禍根」與「土地財政」！
來源：綜合自老斯基財經（laosijicj）及黃奇帆講話實錄
楔子
古往今來，沒有哪個年代，哪個地方，像我們這樣心系房價。
不僅老百姓關心，領導們也是費盡了腦子，2018剛過2個月，全國各地出台的調控措施就已超過50次。難道只有中國人住在房子里嗎？美國人口也不少，住的房子還寬敞，為什麼人家就不用整天盯著房價呢？
20年來，我們為房子費盡心機：有的全家湊首付，有的排隊搶二套，有的置換學區，來回折騰。甭管有房沒房，都在為房所困。
按理來說，全國上下聚精會神搞房地產，應該搞出一個皆大歡喜的局面才對。可奇怪的是，房子問題越搞越頭疼，多少人為此焦慮不安，精神不振，腰腿酸疼，好像身體被掏空。
想把透支的身體補起來？那首先要找到房價的根子。
大頭不懂數字，但能悟出數字背後的玄機。那些拿數字算來算去的分析文章，別說根子，連手都沒摸到。接下來，大頭就要把房價的根子給扒出來。
要談房價，首先要談一個人，這人不是房價天氣預報的播音員任志強，也不是蓋了最多房子的廚師王石，而是曾國藩。
一、「曾國藩禍根」
曾國藩晚年做過一個夢，夢中與幾位朋友閑聊天，朋友們讚頌他是大功臣，挽救了清朝的命運；唯獨有一位朋友冷眼旁觀不言語，曾國藩納悶，上前詢問。
那位朋友說：功臣？大清朝毀就毀在你手裡，曾國藩你是大清的罪人啊。
曾國藩最大的功績是搞定了太平天國，打仗，拼的不僅是武器裝備、戰略戰術；更關鍵的是後面的「錢」。沒錢，連兵都養不起，別說打仗了。太平軍盤踞在江南一帶，那可是大清的糧倉，大清不僅丟失了地盤，更把錢袋子丟了。
曾國藩在老家招募湘軍，向朝廷要軍餉。咸豐皇帝沒錢，又得指望曾國藩打仗，只好給了一項政策：地方督撫可以收取厘金，自行使用。
厘金，簡單點說就是過路費，在交通要道設關卡，凡是流通過來的貨物都得交稅。這一項政策，就讓曾國藩有了大筆銀子，養起了龐大的湘軍。
口子一開，合上就難了。原本清政府管得很嚴，全國賦稅是二八開，大部分上交朝廷，地方上只能留大約25%。地方沒錢，干項目要向朝廷申請銀子。
但有了「厘金」，財富就滾滾而來，地方督撫手裡有了錢，就可以辦企業、練兵、搞建設。地方漸漸做大，朝廷反而窮了，此後左宗棠遠征新疆，朝廷拿不出錢，只能抵押關稅，向英國借款。
地方督撫勢力做大，漸漸不把朝廷放在眼裡，此後的幾場大仗，朝廷在打，地方在看。八國聯軍侵華時，幾個大員搞出了「東南互保」，根本不理慈禧太后的死活。
朝廷活到這個地步，那一天也就是早晚的事了，孫中山、袁世凱，只是臨門一腳的射門員，根子其實是曾國藩埋下的。
這個歷史難題，我們姑且稱其為「曾國藩禍根」。
二、分稅制
這個根子，清朝亡了後，又一直延續了幾十年，此後無論是北洋政府，還是國民政府，都管不住地方。沒辦法，地方軍閥有財權，能養兵，就可以陽奉陰違，不聽號令。
天若有情天亦老，人間正道是滄桑。大軍渡江橫掃南京後，禍根終於被拔除，此後幾十年，上頭指哪打哪，全國一盤棋。
直到80年代，在計劃向市場轉型的時期，大家都摸著石頭過河，地方自主權大增。
那時候的財政是「包干制」，地方每年上繳固定金額，剩餘的自主支配。這大大提高了地方積極性，各顯神通搞經濟，口袋迅速鼓起來。於是，「曾國藩禍根」又開始生根發芽。
到了1993年，財政收入分配，中央只佔22%，剩下的都在地方。這種局面，是上頭不能忍受的，這就有了著名的「分稅制」改革。
博弈是艱難的，幸好當年的首長來自上海，第一大城市先被搞定；第二大城市不服，一把手遭了殃；廣東雖然經濟發達，但地處偏僻發言權不夠。
這三家被搞定，其它省份就順從了，分稅制對於落後省份有好處，從富裕地方收上來的錢，可以調配給貧窮地方用。
通過分稅制，中央掌握了60%的財權，手中有糧；地方雖然還拿著一小半，可是負擔重，承擔著大量的公共支出，入不敷出。
80年代後，有一股機關幹部下海潮，最初是部委的幹部居多，分稅制改革後，部委有錢了，都不願意走了。地方上日子卻難過起來，地方公務員紛紛下海經商，後來又伴隨著大量地方國企的倒閉。那段日子，記性不好的人早忘了。
直到房地產市場建立，尤其是土地招拍掛制度出台後，這一局面才改觀。
三、「土地財政」
土地財政，是大家熟透了的話題，大頭不再重複。賣地就有錢，那就瘋狂賣地吧。
但同樣一塊地，可以賣1個億，也可以賣10個億。都是買賣人，都想多賣錢。但地價要有房價支撐，地產商才肯高價買地。
怎樣才能把房價炒起來呢？以前的城市，破舊，髒亂，路不平巷子窄，除了老居民，誰想過來住啊。
所以，地方政府賣地之前，必須得先大搞建設，拆遷、修路、市容市貌......這些要花大錢，地方財政沒錢，中央規定，地方政府既不能自主發債，也不能向銀行借錢，怎麼辦呢？
辦法總比困難多。政府不能貸款，那就以政府名義註冊公司，公司借錢總可以吧。於是，五花八門的地方融資平台被建立，最著名的是重慶的「八大投融資平台」，號稱「八大投」。
公司運作，借錢辦法就多了，銀行、信託、甚至民間借貸都可以。擔保物嘛，就以土地作為抵押，有些落後城市，土地價格還沒漲上來，只能先把政府大樓、醫院等等抵押出去。
這是好買賣，借錢搞拆遷、整市容，把土地賣個好價錢再來還債。銀行收了利息，很開心；地方政府賺了土地差價，很開心；地產商蓋好房子，賣個更高的價格，也很開心。
大家都很開心，這一模式被迅速推廣，全國各地紛紛效仿。地方上錢多了，腰桿變粗，不安分的念頭開始冒出，某些地方竟然有了氣吞山河的意思。
土地招拍掛制度2004年正式實施，此後房地產迎來黃金十年，這十年，地方很強大，強大到讓首長顯得很平淡。
房價高，老百姓哭爹罵娘，罵聲湧向高層，可是房地產的錢卻被地方拿走了。誰願意沒有好處卻背著罵名？
所以，房價調控，上頭最積極，政策一個接一個地出台，但就是沒效果。
想想也是，任何政策都要落實到每一個城市，一紙文件能抵得過遍地黃金的誘惑嗎？
於是，房價越炒越高，百姓罵，上頭急，地方哈哈笑。曾國藩禍根再次顯現。
這樣的局面持續了十年，可惜的是，這種模式有個致命的弱點。
每屆地方領導有任期，多則五年，少則三年，但賣出的地，卻是70年的合同。前一屆領導賣了地，腰桿硬，財大氣粗；但後一任領導，不能把原來的地再賣一遍。
於是，只能再找新地，但好賣的地已經被賣光了，房價又被炒高，相應的拆遷成本水漲船高。新一屆領導為了挪出新地來，就要借更多的錢去拆遷，或者乾脆花大錢建新區，搞出更多土地來賣。
賣地成本高了，債務一下子就上去了。而且地方融資平台搞的那些破事，大家都明白，花一分錢能幹好的事，他們要花十分錢。賺錢的買賣倒來倒去，最後一結賬，變成了賠錢。
幾年前，地方債務黑洞被爆出，觸目驚心，像浙江寧波，算是富裕的二線城市，到了2013年，總債務高達1732.82億；而且舊債陸續到期，2014年的寧波市每天要還1.28億。
還有那位山西大同的耿市長，大搞拆遷，修城牆，要把大同搞成文化名城，2013年離任的時候，留下了巨大的債務。
2013，賣地十年，卻落得債台高築。也就是這一年，趁著地方財政吃緊，中央出手了，畢竟貨幣發行權還掌握在手中，少印點錢，收緊流動性，銀行里借不出錢來，地方政府的遊戲玩不下去了。
沒錢的曾國藩，就變成了孫中山，理念再先進，也得憑袁世凱擺布。
四、2016房價暴漲之謎與新調控
五、房地產調控的長效機制
黃奇帆指出，房地產失衡的具體表現為十大失衡，即土地供應失衡、土地價格失衡、房地產佔用的社會資源失衡、綁架金融、稅收失衡、銷售租賃比例失衡、房價收入比失衡、房地產內部結構失衡、市場秩序失衡、調控方向失衡。
這種失衡會帶來三個後果：（1）實體經濟脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經濟的投資肯定是不划算的；（2）實體經濟看到搞房地產那麼輕鬆，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產；（3）實體經濟的職工，也因為房地產價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。
從長周期來說，房地產是必須要有的，但是高房價造成的後果，對實體經濟的傷害是不言而喻的。怎麼樣建立長效機制？要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取長效的機制，形成制度化的安排，系統地做好房地產的調控：
（1）土地：爬行釘住，後發制人
什麼意思？你這個城市有本事，把這個人口搞到500萬，那我以前只給了你350萬平方米，現在每年補你幾十萬平方米。
不能根據長官意志，計劃未來有500萬人，現在才兩百萬，就要500平方公里土地，結果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬人沒來，只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了，這個土地的錯配，誰負責。
（2）法律：地價與金融立法
地價方面，總的供應量起到了保障作用之後，拍賣土地的時候也要有限價措施，大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。限價不是長官隨意的限制，其實政府不在土地上去推高地價，地價跟著房價慢慢走。
金融方面的措施要堅決守住底線，任何開發商買土地的錢，必須自有資金，上世紀90年代我在浦東開發的時候，就是這個約定。這裡面有個原理，開發商對房地產的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產的25%是資本金。對工業企業，我們是1：2，1/3的資本金。
（3）稅收：徵收房地產稅
稅制從來都是重要的調控手段。
第一、高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障，建立三端調控體系。特別是終端，低端的有保障，不僅不收稅，政府出錢幫你解決住房問題。
第二、要把物業稅、房產稅或者以後總體上叫房地產稅搞上去。
什麼叫房地產稅？一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅，不是說只收增量，試點的時候可以；二是如果物業價值上升了，根據升值的額度來收稅；三是越高檔的房子持有的成本越高；四是低端、中端和合理的住房需求，房地產稅里是有許多可以抵扣的；五是徵收土地出讓金。
（4）租賃市場：公租房
公租房，這幾年政府都造了一批，政府的公租房應有五個要點：
一是，大體上不能造太多，一個城市覆蓋20%的人口，如果100萬人的城市，公租房的投放對象是農民工、學生和城市的住房困難戶；
第二，要三配套，房子造好了，公共設施學校醫院的配套，公共基礎設施的配套，戶籍管理的派出所、居委會的配套；
第三，管理上，公租房是國家的，不能有二房東賺外快；
第四，不能造成貧民窟，應該和商品房集聚區行成1/4，3/4的比例，地區的公共設施配套是給所有人的；
第五，租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。
對租房者，要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。
（5）地票
整個房地產的調控還有一個措施就是地票。我們先看看以下三個原理：
第一，憲法上規定的三個底線，農村的土地是集體的，你不能把它變成私人的，農村的土地變化中間要保護農民的利益，農村的土地有用途管制，搞農業的搞農業，搞建設的搞建設，這三個是遊戲規則，不能改變。
第二，耕地的轉換，要使得農村退出來的地，大於進城的地，這是世界城市化運動中的一個現象，我們沒有這個現象，要把它體現出來。
第三，你不能光說城鄉結合部的那點郊區進行這樣的轉換，要讓1000公里外的農村，分享城市增值的級差地租。
按照這三個原理，我們想了一個地票的招，就是要把農民進城以後的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，復墾為耕地。
這件事有四個環節：一是復墾；二是有關部門驗收；三是給你一個地票可以到交易所交易，房產商要買城鄉結合部的土地，需要指標，就來買這個指標；四是城郊結合部的土地就去掉了。
（完）
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