這20句話，幫你捕捉2018年兩會後，樓市發展20個方向
春節後寫過一篇20句話，對於買房人來說，偉哥覺得很有用。
這幾天大會結束了。會上有很多新提法、新方向。可以說各行各業的人，都會看看大會精神，希望捕捉到未來發展的方向。
偉哥也認真的看了所有的講話與訪談。粗淺的總結一下，希望能夠對讀者買房或者賣房有用：
1：決定房地產發展的不是口號，是經濟穩定發展。
房價短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。
房地產不論長效機制還是短期機制，都是經濟穩定發展下的一個環節。經濟穩定了，才有穩定的房地產發展。
經濟穩定發展，1100萬人的充分就業，這些都是基礎。6.5%的GDP上漲速度是一切調控的基礎。
2：防範金融風險，降低槓桿是2018年的主流趨勢
中國經濟總量已達80多萬億元，銀行資產有250多萬億元，過去幾年的加槓桿是為了維持穩定，現在看，過高的槓桿下，必須降低槓桿。
房貸收緊是常態了，2015-2016年的爆髮式加槓桿不可能持續。
換什麼行長，並不能影響信貸的寬鬆與否。
3：房地產不按照城市級別發展
城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。
4：房地產調控分化，一二線年內難漲。
一二線熱點城市，限制下2018年上漲難度很大，但從統計數據口徑看，2016-2017年上半年，很多城市成交了很多地王。這些項目已經有項目入市，少部分是限價日光，大部分是雙合同。
這種情況下，有多個城市有待簽約項目，在後續會出現簽約均價的繼續上行。
一線城市的成交量也會比2017年有明顯上行。
所以2018年對於購房者來說，是一個買房的時機。
5：三四線城市2018年依然會漲。
三四線城市及三四線下的縣級城市，在房地產調控政策執行上，處於真空狀態。基本相比2015年沒有出現價格翻倍的城市，依然有上漲的預期。
從版塊輪動看，東北、中部的三四線城市，依然有上行趨勢。
但之前已經上漲明顯的區域，會在2018年逐漸進入平穩。
6：房地產稅的落地？
風聲不斷雨滴不掉，1月偉哥就判斷過，房地產稅不是短期影響房地產市場的因素，而且注意了，房地產稅只是工具，而不是政策。房地產稅的落地效果看稅基與稅率。
3年內肯定收不了，3年後也不一定有什麼影響，當然對於市場來說，因為肯定會有存量影響，所以這一政策肯定對未來市場有打擊作用。
7：租賃市場的發展
租賃只能是買房前的過渡準備，千萬不要多花錢租房，盡量多存錢做首付，忽悠租房的人都在買房，什麼時候鼓勵你租房的人說自己及自己家人名下也沒有一套房，那你再考慮租一輩子。
對於房地產企業來說，租賃行業目前看，已經成為紅海，市場根本不需要這麼多的中高端租賃房源。拿房難度越來越大，拿房成本越來越高。
8：房貸利率會漲到多少？
目前市場的主流房貸利率是首套房基準上浮10%，這和2015-2016年的主流85折上漲明顯。
但看歷史長期，當下的利率依然屬於中等，未來還有10-20%的上行可能。
9：房地產企業的銷售額
從現在看，銷售額計算已經毫無意義，40-50%的重複計算，千億房企實際權益銷售額只有500億。所以出現了房地產企業銷售額成倍上漲，但實際房地產行業個位數變動。
10：買房有什麼機遇？
一線城市買稀缺的，二線城市買限價的，三線城市買大開發商的1-2期。距離城市越近越好。
11：大灣區有發展嗎？
過去6年，讓人吐槽的新概念太多了，一個接著一個，偉哥的偶像:高中同學徐胖子這幾天剛去惠州買了房，順道考察了當地的娛樂圈。當地的市場不太正規，現在不少項目依然可以分期買房，不用首付，投資槓桿依然非常高。
徐胖子是買房花蝴蝶，經常會出現睡覺的時候夢見什麼地方，第二天就飛到哪裡去買房。
記得去年11月份，在買房大家幫的直播上，聊過。深圳周圍市場還是有前景的，當然供應量的確太大，指望大漲可能性不大。
12：70年產權的延期
記者新聞會上原話：「記得去年在記者會上，有人就擔心住宅使用權到期後會不會有問題，我們明確表示可以延期、不影響交易，而且這方面要抓緊修法。」
一年了，還沒有進展，當然，從住宅角度看，國內的房屋質量不可能堅持70年。
13：房地產市場還有沒有發展？
中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距（數據未更新）。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。
14：房地產關係到民生，關係到經濟，關係到金融，它是構成整個經濟大廈的基石。去庫存目的，是要促進房地產平穩健康可持續發展，要站在這個高度，對房地產市場進行長遠謀劃。
房價高漲也是一個貨幣現象，十年左右時間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過170萬億元，房地產承擔了貨幣最主要蓄水池作用。
15：個稅會提多少？
抓緊啟動，按法律程序辦理。
17：未來買房還是主流、租房肯定不是
中國人有強烈的家庭意識，一個家要有夫妻孩子房子。
一個中國人沒有家庭房子，也就沒有歸屬感，沒有安全感。歐美人可以一家人去教堂，中國人最心醉的是一家人擠在一起看電視。如果看電視老擔心被房主趕，肯定不是和諧社會。
18：好房子永遠不缺購買力
別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣好，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。
19：不要提前還貸，房貸是你唯一能從銀行借錢的辦法，存量房貸現在看，都相當於是優質資產，特別是過去7折的優惠利率、85折的優惠利率。
20：上文提到的偉哥的高中同學，徐胖子，他有一句話非常經典：
現在的男人太辛苦了，動不動牛市被套, 小蜜被泡, 贓款被盜, 偉哥失效。
過去這麼多年，唯一沒有欺騙過他的居然是賣房的中介和售樓小姐。
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