改革開放40年，已安得廣廈千萬間
一、從住房難到高房價之痛
2010年5月20日，中國青年報刊發了《中國樓市30年 從住房難到高房價之痛》，輯錄增補如下：
回想30年前，中國人的住房由單位分配，到今天北京、上海、深圳的房價甚至要「趕美超英」，這期間的變遷，真是滄海桑田啊！
1978醞釀住房變革
1978年的中國老百姓還沒有聽說過「房地產」這個詞，他們只曉得自己的房子太擠、太小，擁擠是每一個城鎮居民最真實的居住體驗。
1978年10月20日上午，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾希望能用積蓄替兒子買套房子。隨行的國家建委副主任張百發回憶，鄧小平先是「問居民住房可否成為商品，當時現場的同志沒有人敢回答」，他又「自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給朴方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個朴方，是因為我致殘的，我需要照顧他」。
在此前的將近30年里，涌動於大江南北的中國人，被西方新聞界形容成「螞蟻」。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相同的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年，中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。當時普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。
【1980年左右城市居民家庭的公共廚房】
1980破冰
中國首家房地產公司從《列寧選集》中找到了開發土地建房的理論依據：「住宅、工廠等至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。」領導對此批示：「《共產黨宣言》中說 剝奪地產，把地租用於國家支出 ，你們就先干著試試看吧。」
進入1980年才8天，中國第一家房地產公司 深圳經濟特區房地產公司成立了。公司只有5個人，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費是從香港商人那裡借來的。此前，因為缺少資金，公司運轉捉襟見肘，偶然聽一個香港朋友說，你這個房地產開發公司是在端著金飯碗要飯，為什麼不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？這話把公司經理嚇了一跳。在當時出讓土地是要犯國法的，但這個提議挺讓人心動。
為了找一個合理合法的理由，經歷過「文革」洗禮的公司負責人，與深圳市委政策研究室的一幫人經過冥思苦想，突然記起了「馬恩列斯」，希望從「祖師爺」那裡找到理論根據。翻了幾天後，他們在《列寧選集》的「住宅問題」這一節中，查到列寧引用過恩格斯一段話：「 住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。」公司向市當時市委書記報告，後者也引經據典地表態：「《共產黨宣言》中還說 剝奪地產，把地租用於國家支出 ，你們就先干著試試看吧。」
沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了 這一天是1980年1月1日。從這一天開始，1980年成為中國房地產業突飛猛進的一年。就在當月，北京的《紅旗》雜誌發表文章，論證住宅屬於商品，私人購房與社會主義公有制並不矛盾。隨後，圍繞著福利分房是否應該堅持的問題，報紙上也發生了激烈的爭論。
4月2日，鄧小平發表了後來被稱為《關於建築業和住宅問題的談話》的言論，其中包括「房子是可以賣的」觀點。他指出：「城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。」到10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。
1984「房地產」被命名
1984年，商品經濟時代的魅力開始顯現，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業化，就始於這一年，「房地產」作為一個行業被命名也是這一年。萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈這一年同時誕生。
10月，主管房地產業的中央機構對組建房地產公司 「城市建設綜合開發公司」 作了明確規定，認定它們「具有獨立法人資格」，「實行自主經營，獨立核算，自負盈虧」。在同一個月，起碼有3份中央發布的文件，確定了「推行住宅商品化」的思路，國務院的一個暫行規定表示「大中城市都要逐步擴大商品化住宅建設，建設周轉資金由建設銀行貸款、企事業單位集資等多種渠道解決」。作為一個行業，「房地產」是在1984年被命名的。國家計委、經委、統計局、標準局等批准頒布了《國民經濟行業分類標準和代碼》首次正式將房地產列為獨立的行業。
1987土地拍賣放開
全國首塊土地買賣只用了17分鐘，一塊8858平方米、緊靠水庫的土地以525萬元的價格成交。第七屆全國人大一次會議將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。緊接著《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終於完全放開。
1987年末，深圳舉行了一次拍賣會，一塊8858平方米、緊靠水庫的土地，最後以525萬元的價格成交。那時候，人們還並不知道什麼是「地王」。525萬元人民幣在當時是天價。深圳，也是全國，首塊土地的50年使用權通過拍賣的形式找到了主人。
整個拍賣過程只持續了17分鐘，這是為此後深圳「一夜崛起」速度奠定基礎的17分鐘，也是中國迎來土地真正成為「黃金」時代的17分鐘。人們的激動之情不難從次日報紙的頭版窺見端倪：「這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標誌著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期。」
【新中國土地第一拍】
過了4個月，第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。緊接著，《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終於完全放開。
至於第一塊拍出的土地，一年以後建成了「東曉花園」，並首次採用了按揭貸款的方式出售，151套住宅不到1個小時就賣光了。雖然房價只有每平方米1600元，但開發公司還是憑藉這筆買賣凈賺了400萬元。
1993泡沫膨脹與破滅
到1991年，萬科已經成為首個上市的房地產企業。一幕又一幕的財富大戲，顛覆了人們的致富理念。
1992年，鄧小平發表了「南方講話」，內容隨後被作為當年2號文件下發，大批房地產開發經營公司彷彿一夜間冒了出來。據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此後3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80%。
兇猛的房地產狂潮首先是從海南島開始的。當時，這座總人口不足655.8萬人的海島上，到處都掛著房地產公司的牌子，最多的時候居然有5600多家。
1992年4月13日的《海南日報》講了一件事：某房地產公司在海口市投資的25層大廈，剛破土就被搶購一空。還有人大概算了算，發現人口只佔全國0.6%的海南，商品房卻佔到了全國總數的10%。
1993年，這一切被推到了頂峰。該年度前5個月的統計數字讓西方經濟學家目瞪口呆：中國固定資產的投資在上一年的基礎上又增長了69%。
然而，1993年6月23日，時任國務院副總理朱鎔基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。第二天國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，一共16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產熱戛然而止。一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，數千家開發商捲款逃離。
這場調控的遺產是海南省剩下的600多棟「爛尾樓」，閑置的土地18834公頃，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元，是積壓房地產的重災區。房地產業一接受了這樣的一次狂風暴雨的洗禮。
1998終結福利房
在1998年以後，單位分房這件事，人們只能聽別人說說，或者是在影視作品中見到了。從這一年起，在中國延續了近半個世紀的福利分房制度被徹底變成了回憶。這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。
這年的1月，搞房地產的商人王石被國務院總理朱鎔基叫去，詢問對房地產市場走勢的看法。2月28日，朱鎔基主持召開國務院房改領導小組第三次會議，並亮明了自己的態度：「要作個決定，今年下半年停止福利分房。」1998年7月3日，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止。這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。
為了搭上福利分房的「末班車」，許多城裡人連婚姻都開始功利起來，福利分房成了閃電結婚的催化劑。沒女朋友的人立刻到鄉下相親找個女孩結婚；有的結婚沒幾年，已經分過一套這個年代人們最常聽到的那種感嘆：「一輩子的打拚就為了一套房。」
2003以後高房價之痛
告別了擁擠的居住記憶後，普通中國人又迎來了高房價的痛苦。從這一年開始，那些沒有房子的人將眼睜睜地看著房價突破一萬元、兩萬元，看著一次又一次地宏觀調控最終換來房價新的增長。他們逐漸習慣「房奴」、「蝸居」這些此前聞所未聞的詞語。
2003年，關於房地產和財富這個話題，人們增添了不少談資。先是最新的《福布斯》「中國大陸百名富豪榜」公布後，人們驚愕地看到，涉及房地產業的富豪竟有35個，前10名富豪有6個是靠房地產一舉暴富的。
在中國傳統文化價值觀里，「借錢」一定窘迫情況，對於高息向銀行借款分期買房更是顧慮重重，對於房屋抵押融資十分陌生，但各個銀行開始嘗試退出「按揭貸款」，逐漸「按揭」這個外來詞語漸漸掛在人們嘴邊。
2000年5月底，建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發展後終於超過了100億元，但此後僅過了5個月，就一躍變成了200億元。
2001年，「溫州炒房團」這個讓人們感情複雜的稱呼第一次出現。當年8月18日，157個溫州人開進上海，3天買走了100多套房子；第二年春天，另一群溫州人來到北京，一下子就花掉2000萬元。其實從香港和台灣「進口」炒樓大軍已悄然在北京、上海「掃樓」，悶聲對賭未來城市發展的紅利。
但表面上，還是武漢、青島、深圳到處都能見到溫州人的身影，他們「走到哪兒，漲到哪兒」。買樓買房相當於微型的招商引資，所以一些地方的領導很高興出面迎接溫州炒房團，把他們奉為上賓。而在房價高漲叫苦連天的普通人那裡，他們的名聲則不怎麼光彩。
房價的上漲早就讓一些人感到擔憂。2002年元旦的前一周，已經成為清華大學經濟管理學院教授的魏傑接受了中央電視台的專訪，並發表題為《2002，房地產的冬天》的訪談講話，認為房地產已經產生了超過1993年的泡沫，魏傑信誓旦旦地說：「如果樓市不崩盤，我就去跳樓。」這句話為他在普通人那裡贏得不少聲譽，但這並沒有阻止房價在此後幾年繼續瘋漲。
以上海市中心的住宅區「申江名園」為例。2001年10月一期開盤時，這個繁華之地的房子價格是每平方米6000元，2002年年底二期開盤時是每平方米7000元，到2003年，每平方米的價格變成了1.1萬元，隨後是2004年的1.6萬元，以及2005年的2.4萬元。不到3年半，價格漲了300%。2017年末，單價104385元/平米……自從高房價在愛恨交織中（有房希望漲，無房希望降）成為常態。
二、二十年調控房價仍是不死鳥
搜狐焦點上刊發了《歷次樓價調控政策》和方正證券首席經濟學家任澤平《1998-2017，房地產調控二十年：回顧、反思與抉擇》：輯錄和增補如下：
96年房地產行業出現了全面虧損，97年亞洲金融危機更是雪上加霜，國內房地產已頻臨崩盤，政府不得不救市，宣布全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。由原本分配房產實物，改為分發住房補貼、住房公積金。政策實施後，大量單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房，這是內地房地產去庫存的1.0版本。
到了2001年，供需關係開始失衡，北京房價三個月上漲了近一倍，當年政府開始全面整頓地產行業。2002年，政府從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，房價漲幅得到抑制——抑制，但仍然在漲。
直到2003年6月，央行頒發《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理通知》（簡稱121號文）。121號文對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面做出規範收緊銀根。對二套房提高首付比例的規定就是從此始。該政策效果顯著，全國房價應聲下跌，全國地產行業進入冬季。
可惜造化弄人，當年非典，全國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%，出於保增長的考慮，住建部頒發了《關於促進房地產持續健康發展的通知》，簡稱18號文，此文和121號文完全相反，將鼓勵房地產發展定義為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。於是房價止跌反彈，繼續上漲，2004年同比漲幅14.4%。
2005年，在輿論壓力下，國務院推出《關於切實穩定住房價格的通知》，簡稱國八條。大概內容是要求各地政府保證中低階層的住房需求，大力建設廉租房。但是國八條於房價而言作用不大，當年漲幅為12%。
2006年政府再度調控，推出國六條，對國八條進行補充強化，提出90/70平方的小戶型政策，讓地產商多造小戶型，讓百姓住得起房子，當年漲幅為6%，政策於房價而言作用依然不大。
2007年，民怨沸騰之下，央行和銀監會聯合頒發《關於加強商業地產信貸管理的通知》，要求對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制房地產開發商的貸款，項目資本金必須達到35%才發放貸款。政策效果十分顯著，房價隨即跳水，北上廣深出現了大量的地產中介倒閉現象，房地產交易量價齊跌。
可惜半年之後，美國次貸危機引發全球金融危機，不斷出現土地流拍、地王退地等現象。2009年據國家電網利用智能網路在全國660個城市的調查，全國大約有6540萬套住宅的電錶讀數連續6個月為，按每套100平方算，等於09年竣工面積的11.3倍，哪怕全國立刻停工，房子都夠用11年，如此巨大的空置商品房，市場根本難以消化，整個行業瀕臨崩盤。
同時中國的宏觀經濟環境惡化，經濟增速下滑嚴重，政府再度救市，房地產去庫存2.0版本開始了。除了四萬億投入基建行業外，央行對房地產全面鬆綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定，於是2009年房價止跌回升，當年暴漲25%。
時年12月，為了安撫民心，政府頒發國四條，次年1月又頒發國十一條來調控市場，都是關於怎樣做經濟適用房，怎樣做小戶型等等，並沒有收緊銀根和降低貸款，於是房價繼續上漲。10年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院頒發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱國十條，其中一條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款，效果顯著，全國房價都有小幅下跌。不過8月房價開始止跌，大有反彈的之勢。於是10年9月，國土部和住建部聯合頒發了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，從用地的角度進行規範調控。沒過幾天，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯手頒發新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。雖然政策沒有繼續收縮銀根，但增加了交易成本，導致全國樓市成交銳減，雖然沒有進一步大跌，但止住了反彈的勢頭。
接下來就是5年之久的橫盤期，2010年到2015年，全國房價基本不漲，深圳出現局部行業，杭州由於前期漲幅過大，郊區出現較大跌幅，出現售樓部被打砸現象……全國庫存量不停增加，直到2015年底國務院出台去庫存政策刺激房地產，房價引發了一波翻倍的暴漲。
2016年12月中央經濟工作會議重點強調「促進房地產市場平穩健康發展」，首次提出「長效機制」：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
三、房價貴了三千年中國道路可有解？
從目前最早的記載西周房地產交易史料算起，三千房產歷史中，歷朝房產均是奢侈品，城市安居歷來不易。
戰國以前「率土之濱、莫非王土」，房地產交易不活躍，戰國以後，土地私有，房產可以自由買賣，不動產交易才真正地繁榮起來。
漢代，房地產交易利潤已經列為致富首先。司馬遷說「用貧求富，農不如工，工不如商，刺絹文不如移市門。」「移門市」就是買房置地，司馬遷總結出這是致富回報率最高的手段。
至南北朝時，房價與普通人收入比差距極大，《南齊書》記載，「其民資不滿三千者，殆將居半」，半數居民收入僅幾千錢，房價卻要幾百萬錢。
唐代後期，中古代城市經歷了一場大變革，「坊市合一」，住宅區與商業區合一，打破以前商、住隔離，入夜閉戶城市格局，「鬼市」（夜市）出現，房地產開發商正式登上歷史的舞台，歷史上記載一個叫竇乂 （yi）開發商，竟然低價買下長安城一處廢棄的茅廁搞房地產開發，房子建成後租給波斯商人，日進租金千元。這事在古人看來絕對是「化腐朽為神奇」的商業運作典範，此人因此青史留名，但更映射出當時房產交易活躍，房產價格自然大漲。
進士出身的韓愈為官30餘年，當過京兆尹（首都市長），相當於現今部副部級幹部，到老了50多歲才湊夠錢買了一套小戶型，地段和面積就別提了，但他還是「樂開懷」。
被奉勸「京城米貴、居家不易」的白居易，仍然憑詩文才華征服了達官貴人，科場得意，年紀輕輕就當上了中央公務員，月入近萬元，但是遇到高房價徹底折腰，十多年後才在離長安50公里外渭南有了人生第一套小戶型房。沒有高鐵的時代，天知道他是怎樣克服上下班的通勤難題？
嗯 杜甫，不得不說杜甫，留下「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的疾呼後，住進了「草堂」……
兩宋時期，在開國皇帝身體力行示範下，經商風氣大漲，軍隊雖然經常吃敗仗，但是經濟貿易據說冠絕古代王朝，首都開封和臨安也更是空前金貴。宋徽宗時開封一棟普通住宅，就要9400貫豪（普通公務員月薪不足5貫），宅價格更是狂漲至數十萬貫換算成今天的人民幣，也得5000萬以上杠杠的。
宰相租房住、文壇領袖歐陽修官至「國家高等法院院長」租房住、蘇軾租房住，50多歲才借錢買了首套，孩子結婚時的婚房，都是找別人借的。想當年，他們的賢內助是多麼的寬容啊！也不知道是文章詩歌的風流掩蓋了他們畢生住房置業艱難的淚水，還是住房置業艱難的淚水成就了他們文章詩歌的風流？誰給我回答？崇尚他們的文章詩歌的後生，不知道抗不扛得住他們在置業上遭遇苦難？
南宋，只剩半壁江山，都城臨安房價貴，房租貴，甚至動搖到了國本。宋高宗建炎三年，金國間諜，分別混進杭州、蘇州、鎮江、南京等江南重鎮，夜裡在鬧市街頭張貼大字報，攻擊南宋房價太高、房租太貴，中產之家買不起。窮苦百姓租不起。從北方逃過來的人民沒有立錐之地，居住成本遠遠高於金國，大家如果想過上美好的生活，就應該推翻這個腐敗無能的南宋朝廷，歡迎金國軍隊的到來。
宋高宗見狀嚇壞了，立即發布詔令，減免江浙兩地城市居民的房租。如果租住的是公房，可以免交三個月的租金；如果租住的是民房，可以只交原來房租的一半；如果房東膽敢多收，大家可以去衙門告他們。——即便這是戰時非常手段，身為皇帝的宋高宗也只能在房租上做文章！高房價，奈何又奈何？如何又如何？——至少說明當時公租房確實很多！
元代歷時不足百年,除至元十二年(公元1276年)之前的物價較為穩定外,大部分時間物價上漲較為嚴重,經歷過三次大的物價膨脹期，社會經濟秩序嚴重受影響,百姓生活長期受到物價暴漲的痛苦，房價不用說，自然便宜不了。
明代買房也不是件容易事，小型房產需三四千兩銀子。以清河縣縣令為例，從七品，每年薪水350兩，想買房，要十年不吃不喝才能攢夠房錢。
清朝城市房價照樣不便宜，北京社會科學院歷史研究所鄧亦兵研究，順治五年之前外城七份賣房契統計，平均每間房價為6.5兩，之後住房均價達15.91兩，翻了一倍。康熙時房屋均價每間40.11兩，比順治時房價上漲152%。雍正時均價28.20兩，乾隆時均價38.27兩。此時，外城住房價格一直是上升趨勢，說明這一時期住房供求關係比較緊張。
清朝還有個大發明，就是「貸款買房」。業主拿著產權證明去當鋪辦理抵押貸款，叫「倒契」，就是契約放到當鋪，我給你錢，然後呢，每月按三分利，數年後還本，錢還清了，把契約給你。可見買房並不容易。
「倒契」可以說是按揭的雛形，與西方資本主義國家發明的「按揭」制度實在是異曲同工之妙。恩格斯雖然極力抨擊了這種「力圖磨滅工人的一切革命精神，並用這種地產把他們束縛在他們做工的工廠里」的金融發明，但從「按揭」確實解決了全球廣大工人階級住房難的事實來看，是不是業界良心呢？
民國時期，時局動蕩，部分城市房價比較便宜，但是別以為購房者春天已經來到，且不說亂世吃飯逃命第一位的，就是稍微安全的城市，比如上海、南京，不但房價不便宜，購置房產各種費稅可以嚇死你。上世紀二十年代末在上海買房，契稅稅率9%，過戶費1%，建設特捐1%，市政經費5%，地保蓋戳費2%，中證費3%，手數料照轉移稅2%，總計佔到房款的23%（參見楊正禮《民國二十年代中國大陸土地問題資料》第八十二冊）。換句話說，每購置1000萬的房產，得繳納230萬元重稅！而且上海普通職員的收入月薪50元左右。
總之。城市房貴，居家不易。回顧1978年，全國城鎮居民人均居住面積3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47．5%，到2017年人均40.8平方米的歷史事實看，近40年的住房改革確實解決了大部分市民「有房住」的問題，可以說改革開放40年，已經實現安得廣廈千萬間！當然高房價持續之痛，確實仍然存在，需要「用發展去解決問題」。
「道路自信」告訴我們，我們的黨和政府是決心和毅力剎住房價高漲的趨勢，還房價本身該有的屬性，在「房住不炒」指引下。北京、上海等一線城市高攀不起的房價終於低下了傲嬌的頭，同時「租購同權」開始在廣州率先落地，南京市承諾「犧牲200億土地出讓金，解決租賃住房問題」（好率直！點贊！），杭州2018年1萬4千套藍領公寓，之前大學生租房貨幣補貼政策已經實行……在金融支持方面，建行出台「租房貸」、保利發行房企租賃住房REITs產品……破解房地產「資金高密度」難題。
有人總結，20 世紀80年代末以前是房地產1.0時代，國家分配房子；90年代商品房出現，開始進入了房地產2.0時代，自己享受產權；如今租購同權在全國範圍內掀起熱潮，則開啟了未來房地產3.0時代，即市場化的房屋租賃時代。一個全新的租房大時代，或許正在加速到來，這也意味著中國住房深化改革即將形成新格局。我們拭目以待。
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