高房價是盛世的標配
作者及來源：隔壁的老羅
本文7400字，閱讀難度★★★
人問老羅對房產的信心來自何方
我會用手指一指遠處歷史的方向
我的知識源於歷史判斷源於統計
去構建世界觀而不是去記住史料
媒體總是以為降房價是政治正確
老羅總覺得這說法居心太過叵測
盛唐兩宋晚明康乾房價都非常高
五胡亂華時的房子才是一文不值
還總有專家呼籲趕緊推出房產稅
卻不知唐德宗想到這事心有餘悸
唐人的後悔葯除楊玉環就數這事
要知道房地產的興旺是盛世標配
老羅今天給盛世中華復個房產盤
起
凱歌的妖貓傳再現盛唐氣象
故事不通但場景宏大很迷人
白居易
長安居，大不易
白居易是京漂的典型，辛苦一生也沒能在工作過的長安買上一套屬於自己的房子。而杜甫的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，放到現在同樣成立。他們的經歷都似乎是說：在唐朝，居住是個問題。
在一千多年前的唐朝，正經歷著中國歷史上第一次「房地產熱」，房價高企，住房短缺，城市同樣經歷著人口限流、限購調控等種種措施。
公元803年，白居易32歲，已經來到首都長安三年了，終於有了第一份工作：在秘書省做校書郎。每月能領到1.6萬錢，這在當時也算可以了。
靠這些薪水，白居易還不能買房，唐朝京城長安的房價可不便宜。白居易跑到長安東城的常樂里，租了已故宰相家的一個亭子，檔次就和群租隔斷間差不多。
公元806年，白居易35歲，校書郎任期已滿，他退掉在常樂里租的亭子，跟同事兼好朋友元稹一塊兒去靖安里東側的永崇里租房，在那兒溫習功課，準備參加公務員晉級考試。後來考試通過，被派到陝西盩厔縣當縣尉。
公元807年，白居易36歲，從盩厔調回長安，做了左拾遺，兼翰林學士。這時候他的月薪是2.5萬錢，這個薪水還是買不起房，在東城根新昌里某小區租房。當時白居易已經很有名氣了，那年結婚，夫人是東川節度使楊汝士的妹妹。很快他又有了女兒，這一家三口，還有他們的僕人，繼續在新昌里租房。
後來他又調任京兆府戶曹參軍，類似財政局局長那種職務，月薪四五萬錢，此外還能領到200石祿米。租了一所大房子，位於長安南城的昭國里，靠近市中心。
與其他幾個詩人相比，白居易官運還是不錯的，公元821年，白居易50歲，在長安買下第一所房子。從他32歲參加工作開始，到50歲買房，總共18年，加上之前京漂的幾年，所以白居易有詩云：「遊宦京都二十春，貧中無處可安貧。」
要說完全沒買房也不對，白居易還是很有買房意識的，做校書郎期間曾在渭南買過套房子把母親和弟弟接過去，自己平日住在長安常樂里，周末回渭南的家。只是當時沒有環長安都市圈一說，否則改善置業也可以提早幾年。
韓愈
辛勤三十載，以有此屋廬
除了白居易，韓愈在朝中最高做到吏部侍郎。晚年，他終於買了一套稱心如意的房子之後，感慨萬千，賦詩一首：「始我來京師，止攜一卷書。辛勤三十載，以有此屋廬……」
吏部侍郎是唐朝「正四品上」級別。按照規定，這一級別的俸祿為 74.1萬錢/年。為了這套房，用盡了三十年的工資和稿費，基本上和按揭30年差不多。
開發商竇乂
人稱「竇半城」，可謂開發商首富
唐朝也有開發商們首富，竇乂，馮夢龍主編的《智囊全集》記載了他的發家故事，十三歲時，他就開始做起了小生意，只要掙錢的生意，他都會去做，賣鞋，種樹，賣法燭（蜂窩煤），這樣積累了原始資本，攢到了第一桶金，賺了80萬錢，為以後進軍房地產行業打下了堅實的基礎。
關於他的這樣一段趣事廣為流傳，在長安西市秤行的南邊有「十餘畝坳下潛污之地」，竇乂花了三萬文錢買了下來，前期開發資金不足怎麼辦？
史料記載，竇乂先在水窪中立了一根木杆，桿頂掛一面小旗。再圍繞著地沿壘起六七座臨時小房，僱人製作燒餅、糰子等食品。招呼小孩投擲石塊、瓦片擊木杆上面的小旗。擊中的，就獎給燒餅和糰子吃。很快，附近的小孩爭相前來投擲。不到一個月，居然有上萬人次來投擲石頭、瓦礫，不久垃圾坑填滿了。
改造後的土地，商業價值增加，竇乂在填平的這塊地皮上，建造了20間門面房。再把房間租給波斯胡人做生意，每天坐地收銀，日進房租幾千錢。這個地方也逐漸發展成為當地著名的「購物中心」，這個地方後來得名「竇家店」，成了繁華地塊。
竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，於是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱「竇半城」。
唐朝的限購限售與房產稅!
京城的住宅=政治資源
擁有唐朝長安城的住宅，不僅是一件消費品，更是一項政治資源的象徵，長安城的房地產，無論是供應還是購買，都處在嚴格的政府管控之下。
唐朝規定普通人家每3口人給一畝宅基地，「賤民」之家每5口人一畝，如果多佔，「一畝笞十」。
同時還規定，一處房產或地產要出售，買賣雙方談妥還不行，還要徵求所在地的鄰居以及賣方族人的意見，「先已親鄰買賣」。這種限購方式，一直到民國時期，報紙上還經常可以看到這樣的啟事：「某房某地已談妥買賣，該業主的族人和鄰居們如有異議，請速與購房人聯繫。」
唐朝收取的房產稅叫間架稅，以「間架」為標準。按照《資治通鑒》的解釋，「間架」是指「每屋兩架為間」，也就是並列的兩個屋架之間的空間稱為一間房。
「上屋」每年每間收2000錢，一般的「中屋」每年每間收1000錢，差一些的房子也就是所謂下屋每年每間收500錢。這可是一間的稅！對照下前面白居易韓愈的薪水可是不低啊。
收這個稅有個背景，唐德宗在位時有4家藩鎮造反，唐德宗決定用兵，但需要大量軍費，國庫拿不出這麼多錢，於是有人出主意收這個稅。
當時的百姓覺悟絕對沒有現在高，此令一出群情嘩然，拿不出錢交稅的自然覺得沒活路；有些人雖然有錢，但房子也多，一交就是一大筆。朝廷不管，規定強力收繳，對隱瞞房產逃稅的，一經查實就打60板。還鼓勵鄰居、親朋揭發，查實後獎勵5萬錢。
房產稅剛施行幾個月，別說剿滅藩鎮了，長安城外就發生了一次軍隊嘩變。叛軍為贏取民心，打出了「不稅汝間架除陌矣」的口號，說他們要是取得了政權，馬上就取消房產稅和其他的亂收費，老百姓紛紛支持叛軍。唐德宗在長安呆不住，逃到了乾縣。
這場叛亂雖然最終還是平息了，不過讓唐德宗嚇尿了。平息叛亂後，他立刻下詔廢除「房產稅」。
寫這段的目的是說當時老百姓的覺悟低，沒別的意思。
承
整個宋代是商業立國
所以會定都開封臨安
這倆城市自然很發達
住房供應也就很緊張
這樣的朝代一般都會有清晰的產權制度，而且當時的房地產換手率極高：「貧富無定勢，田宅無定主。」財富、人口、房產的流動性成就了發達的兩宋經濟。
為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫做「庄宅牙人」。為什麼宋朝的房地產市場這麼活躍？不必奇怪，宋代商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠。
北宋後期，汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達到35000。
對比今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京與廣州市區的人口密度為13000，北京約為14000。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。
如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房供不應求，房屋的銷售價與租賃價越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末年，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。
由於首都房價太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當了「租房一族」，有北宋名臣韓琦的話為證：「自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。」
歐陽修
鄰注涌溝竇，街流溢庭除。
出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。
歐陽修25歲從政，歷任翰林學士、樞密副使、參知政事等要職，當過好幾任知州，相當於現在正市級，至「知諫院兼判登聞鼓院」，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋。
他曾寫詩發牢騷：「鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。」這套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。
這種窘迫的居住狀態，一直持續到他42歲那年在阜陽買房置地才告結束，算了算，從江西老家進入開封府工作，也算是「開漂」，但始終沒買上房子。
蘇轍
平生未有三間屋，今歲初成百步廊。
欲趁閑年就新宅，不辭暑月卧斜陽。
蘇轍，為官幾十年，當過御史中丞，大半輩子都買不起房子，曾作詩說「我生髮半白，四海無尺椽」。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達了他的「羨慕嫉妒恨」：「我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。」
直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：「平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月卧斜陽。」和現在去環上海周邊城市買房差不多了。
蘇軾
步至其第，嗟憫久之
再說蘇軾，26歲正式成為一名公務員，月俸4500錢，大約大相當於今天的4000多元吧，他後來當上了水部員外郎，在京師開封為官多年，級別也不低，相當於副市級吧。愣是買不起房子，兒子要結婚，卻只能借一位好友的房子辦喜事。
直到50歲那年從弟弟蘇轍那裡借了三千貫才在江蘇常州買了首套房，前後花了二十多年時間，比歐陽修還慘。
在那個時代，連宰相都要租房子。朱熹考證說：「且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。」宋真宗時的樞密副使（相當於副宰相）楊礪，租住在陋巷，「僦舍委巷中」，他去世時，宋真宗冒雨前往祭拜，發現巷子狹窄，連馬車都進不了，「步至其第，嗟憫久之」。
直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是「僦舍而居」。
不過不是每個官員都這麼苦逼，文官們太迂腐，有這點功夫寫詩發牢騷，還不如著手投資。
岳飛
兩千畝地五百間房
兩宋懂得房產經營的大有人在，就如大名鼎鼎的大英雄岳飛：兩千畝地五百間房。
岳飛的一生很短暫，就是不停地打仗。岳飛不光打仗，他還買房。現有文獻顯示，為了安置家屬，岳飛在九江置辦了2300多畝田地，還買了498間房，以及5所水磨。
戶部的報告里寫得分明：岳飛家向外出租的不動產，共有151間房、1400多畝地以及兩所水磨。可以想見，當岳飛及其義子岳雲在外殺敵立功、馳騁戰場的時候，是無須擔心家人的生活的。
岳飛勝仗打得多，朝廷賞賜多，這些賞賜都換成了田宅，有恆產者有恆心，這些不動產在，朝廷對他也放心一些。
租房需求旺盛
租賃市場火爆
十口之家，歲收百石，足供口食；
月掠房錢十五貫，足供日用。
由於租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆，要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產出租，基本上就衣食無憂了，司馬光做過一個估算：「十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。」
每個月15貫的租金收入還算是少的。南宋時，建康府（今南京）的「有房廊之家，少者日掠錢三二十千」，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷於投資房地產。
宋朝並不禁止官員經營房產，如徽宗朝的宰相何執中，「廣殖貲產，邸店之多，甲於京師」，「日掠百二十貫房錢」，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。
真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰櫃街購置了一塊地皮，冰櫃街地勢低洼，經常積水，同僚都笑他傻。其實丁謂很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個大水池，既可將積水蓄於一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然後又修建了一座橋，再向朝廷奏請開闢保康門為通衢，很快冰櫃街便成了汴京的繁華地段。
宋朝朝廷眼看著房地產市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設立「店宅務」，專門經營官地與公屋的租賃。天禧元年汴京店宅務轄下有23300間公租屋；天聖三年京師公租屋的數目又增加到26100間。
宋政府設「店宅務」經營公租屋，目的有三：一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入；二是將公租屋的租金設為專項基金，用於維持當地的公益事業；三是為城市的中低收入者提供基本住房。
相對於私人放租的高檔房屋，「店宅務」的房租比較低廉，天禧元年開封府一間公租屋，每月租金約為 500文；到了天聖三年，在物價略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當時一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，還是負擔得起的。
宋政府的房市調控
詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。
同樣，房產不是單純的消費品，宋政府也不敢放任房價一再飆升。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：「禁內外臣市官田宅。」即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋。宋仁宗天聖七年，宋政府又出台「第二套房限購」政策：「詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。」現任高官除了正在居住的房產之外，禁止在京師購置第二套房。
由於「租房族」數目龐大，宋政府將房市調控的重點放在房屋租賃價格上，時常發布法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，「詔：以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日」，不過減的是官方的住房租金，對民間私產，兩宋政府還是尊重其產權完整性。
宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，但大臣反而有不同意見，南宋有一位叫做胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出非議：「不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。」
意思是說，官府老是要求業主將租金打折，那今後誰還願意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業主也必不願意掏錢修葺，最後租戶將「無屋可居」。官府的做法看似是恤民，其實是不知道「貧富相資」的道理。
轉
研究古代房產
不需要急著看史料
從當時文人的抱怨詩中
可先了解個大概
徐文長
半生落魄已成翁，獨立書齋嘯晚風。
筆底明珠無處賣，閑拋閑擲野藤中。
徐文長是晚明大才子畫家文人，一生可謂是窮困潦倒，從20歲成家，到40多歲寫《鎮海樓記》，當中20多年的時光，他都沒有一個固定的、屬於他自己的住所。紹興的衚衕，杭州的寺院，都曾有他租房的記錄。
公元1561年，胡宗憲在杭州建成大型景觀建築鎮海樓，讓徐文長寫文章紀念此事。他寫了一篇《鎮海樓記》，胡宗憲讀了大喜，從賬上拿出220兩銀子，送給徐主任買房子用。
於是徐文長拿著這些銀子，在紹興城區東南郊買了一個宅子，佔地10畝，建房22間，有一個超大的院子，外面用籬笆圍著，裡面種了幾十棵果樹，大門口栽了一大片竹子，還挖了兩口池塘，用來養魚、種荷花。
什麼時候來了客人，徐文長就會站池塘邊撒網捕些魚，然後再下廚烹制，就著果樹上結的果子下酒。喝醉了，就在院子里唱歌，非常瀟洒，非常瀟洒。
因為是用稿費買的，所以徐文長為這所別墅取名叫「酬字堂」，這個「酬」字，既有稿酬的意思，也有酬謝胡宗憲的意思。
明朝的廉租房制度
明朝北京城的住房基本上都是政府包辦，有龐大的廉租房供應。
整個明代，除了前面所說的徐文長時期的晚明的江南，房產比較貴之外，其他時期和城市房價都不貴。原因就是朱明一朝嚴格的戶籍制度，限制人口流動，京城北京，除了來做官的和承接政府工程的工匠，哪裡可以隨便進的來。
明朝北京城的住房基本上都是政府包辦，有龐大的廉租房供應。永樂年間建的這些廉租房被稱為「廊房」， 分成三類，一類叫「大房」，蓋在今天北京宣武門、 鐘鼓樓附近；一類叫「中房」，蓋在西直門內；還有一類叫「小房」，蓋在安定門、德勝門、西直門、阜成門附近。
居民每三個月交一回房租。租金標準也分為三個等級，第一等是「大房」，每間交租金45貫寶鈔，外加90文銅錢；第二等是「中房」，每間交租金31貫寶鈔，外加62文銅錢；「小房」租金最便宜，每間30貫寶鈔，外加60文銅錢，當時轎夫的月薪都能住得起。
所以明朝北京的房產交易一直不活躍，價格也不高，到晚明以銀為本位時候，1640年(崇禎十三年），北京市正陽門大街居民傅尚志賣房，一座小型四合院賣價只有33兩，就是到魯迅那陣也沒漲太多。萬曆年間北京勞務市場上 普通民工忙活一天 能掙紋銀0.05兩 ，兩年工錢就能買一套四合院。
合
滿漢分居的格局
從北京開始
成了滿清一朝
最基本的城市格局
明怎麼亡的，這裡就不多說了，清兵入關對社會財富進行了重新分配，佔領了明朝故宮，以及各級官員留下的豪宅，圈佔了普通人家的宅子，把原住民全部趕到外城，城內只允許旗人居住。
這種滿漢分居的格局，從北京開始，成了滿清一朝最基本的城市格局。滿漢分居，也在事實上形成了兩種房屋產權制度。
在體制內的，是滿人，他們住在內城。享有朝廷分配的內城住房。在體制外的，是其它民族主要是漢族的居民，他們無權居住在內城，也無權享受政府分配的住房，只有靠市場機制調節。因此，滿清的房產制度就形成了計劃和市場兩種制度並存的格局。
普天之下，莫非王土。滿清建政之初，分配給旗人的宅子都是國家所有，旗人只有居住權沒有所有權。但只要沒有因犯罪而被收回，子孫均可居住，這就事實上改變了房屋的所有權。到了康熙朝，政府開始允許內城旗人之間進行房屋的買賣。這說明政府默認了房屋所有權的改變。
到了雍正的時候，政府財政吃緊，改革已經勢在必行。由於原有分配房屋所有者都是開國功臣的官二代，是強大的既得利益集團，指望他們掏銀子買房子是不現實的。
但是新建房屋是可以的。從雍正起，政府新建房屋由官兵購買或者租住，從獲得房屋的旗人薪水中「扣奉」用於後續的「蓋房之資」。這是典型的公積金制度。
「雍正改革」使得政府分配房屋，變成了政府經營房屋，同時也促進了房地產的計劃經濟向市場經濟的轉型。
從雍正九年到乾隆七年，僅北京一地，陸續賣出官房「七檁至三檁房共一萬一千三百七間半，作價銀十四萬四千七百二十九兩四錢，業經滿限交足。」 不過這樣的住房，只有體制內的人才能購買，體制內房產價格保持了相對的穩定。
然而在完全實施市場經濟的外城房地產市場，房地產價格卻呈現出不斷上漲的趨勢。先是在順治初年，原來住在內城的居民被遷出，導致外城居住需求量猛增，市場供不應求，一漲就是幾倍。
工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼，「罄家所有不足以卜數椽之棲。」並建議「祈天語申飭，令該管地方等官，概平一價，凡買者賣者典者賃者，各勿增減，共相保恤，庶比屋可封，國本永固矣。」寄希望於最高統治者下達行政命令，把價格降下來，並把這事上升到了事關國本的地位。
順治五年時外城房價為每間房6.5兩，之後房價上漲一倍，達到15.91兩。到了康熙年間，已經漲到40.11兩，是順治年間的5倍。在雍正、乾隆稍作停頓，雍正改革提高了供應量，但到了嘉慶時期，又漲到了41.29兩。
到了道光之後，上海開埠，城市發展的重點就到了南方租界，北京房子想漲價也漲不了了。這一段歷史可以見老羅其他文章，寫過很多關於當時上海房價的事。
說到這裡可以下一個結論了吧
房價和盛世正相關
與這個命題相比其他都是小命題
房價再高的唐宋還是唐宋
兩百年後也不會因為房價高否定本朝
高房價代表了經濟發達信用度高
也代表私權保護流動性好
即使在這盛世還有很多要抱怨的地方
但房價高肯定要排到比較後面了
再說呢
白居易歐陽修蘇東坡都這麼苦逼
你我還能有什麼不服的呢？
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我們需要對世界有更加深刻的認知；
更何況這是一個越來越動蕩的世界；
沒有一種商業模式是長存的；
沒有一種競爭力是永恆的；
沒有一種資產是穩固的；
這是一股從未有過的革命浪潮，為了讓大家徹底認清時代究竟在發生什麼，水木然寫了下面幾本書：《工業4.0》探討的是科技進步，《跨界戰爭》討論的是商業重組，《時代之巔》討論的是經濟變革，這三本書關係層層遞進，合稱為變革三部曲，《天才創造世界》探討的是自我管理和提升，《新零售時代》探討的零售業態的改變；這五本將幫你認清社會的發展動向和未來商業趨勢。
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