2018年房價上漲前景不樂觀：貸款門檻提高，買房不易賣房更難！

春分過了，兩會開了，一年的工作可以真真正正落實了。「房住不炒」被反覆提及，可以總有看多者覺得房價是管不住的。他們還會信誓旦旦拿出這兩天一些城市售樓處的人擠人的照片。問題在於，買的火熱是一方面，未來能否有收益呢？

利率繼續上浮

最近，東莞傳來消息，貸款利率繼續上浮。最高上浮40%！

之前以為上浮20%就很厲害了，那意味著，按照二線城市均價2萬一平米來計算，購買一套100平米的房子，上浮前後購房成本相差30萬。

也難怪此前央行副行長表態：最近房貸利率略有上升，但從長遠看，還不夠高。如今最高都上浮40%了，但是按照央行副行長的說法，這還不算高，還有繼續上漲的空間，直到加息。

部分地區「三價合一」

「三價合一」是啥意思？就是在二手房交易過程中，實際成交價之外，還有「交易備案價」「計稅評估價」和「銀行評估價」。

其中，（1）備案價往往低於實際成交價；（2）計稅評估價會高於備案價而低於市場價，既保證稅收，又不會讓購房者負擔過重；（3）銀行評估價是放貸款用的，通常會高一些。

然而，在東莞，未來二手房交易必須保證備案、計稅和銀行評估價格是一致的。

你可能不明白這樣有啥影響，舉個例子吧：

X先生要在東莞買一套100萬的房子（假設他能買到吧），正常情況，首付30萬，貸款70萬。

為了避稅，X先生與賣家商量，備案價格寫70萬，計稅評估恰好也是70萬。不過，在申貸款時，他說房價是130萬，銀行經過評估，認定為120萬，放款70%，也就是84萬。

這樣一來，X先生首付只需16萬就可以了。

然而，三價合一後，備案價70萬作為銀行放款的依據，也就是X先生只得到49萬貸款，首付竟然要一半。

簡單說，就是購買二手房的門檻高了。

很明顯，這是鼓勵大家去買新房，去庫存，而且不會因為去庫存，導致新房二手房全面上漲；更重要的，這是扼住了炒房客的咽喉，因為靠買賣差價盈利的他們，面對這樣的政策，手中的住房難以脫手了。

未來更多三四線城市會不會效仿這樣的政策值得觀望，但多套房，尤其是三四線城市多套房人，想賣要抓緊，否則一旦政策落地，在脫手就不容易了。

有人說這樣會誤傷「剛需」——根本就沒有什麼「剛需」，房住不炒、租售同權的前景預期下，解決住房問題並不需要靠買房；而且放開買房通道，真正需要自己住的，有多少能搶得過投機客呢？

總之，樓市的邏輯開始發生變化，2018很可能是樓市的橫盤年；在長效機制建立之前，過去的樓市邏輯還尚能適用；一旦未來建立起新型的住房政策，新的住房觀念深入人心的時候，那也就是炒房客和「隨便買房就賺錢」的觀念破產的時候了。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。

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