央行跟進 「加息」，房價會下跌嗎，未來買房會更容易嗎？

一、美聯儲加息，對樓市影響微乎其微

沒有意外，3月22日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基準利率區間上調至1.50%-1.75%之間。這是美聯儲今年第一次加息，如果自2015年算起，則是本輪第六次加息。預計今年還將加息兩次，除了加息，美聯儲還有縮表等動作。

上調利率意味著錢更貴了，其主要影響的還是美國的資產價格，其傳導至中國這邊的影響還是比較有限。這一點從央行今天早上發布的消息就可以看出。

央行已進行100億元7天期逆回購操作，中標利率上調5個基點至2.55%。及時在公開市場操作利率上行，一定程度上是回應了市場的期待。

不加息的主要原因，新任央行行長在3月9日的發布會上曾說過：「中國的貨幣政策主要是依據國內經濟和金融形勢，我們要進行綜合考量。」

這裡的綜合考量，至少包含以下幾點，物價是否穩定、就業預期、經濟增長情況、國際收支情況、金融穩定性。

這幾個指標中，物價、就業、經濟增長和國際收支都是比較健康的，至於金融穩定，經過過去一年多的努力，目前也已經見階段性成效。

所以，央行這次跟進雖然很及時，但採取的是很舒服的一種方式：逆回購。

逆回購是提高了商業銀行的融資成本，銀行融資成本高了，他放貸的利率肯定也會更高一點，但並不會很明顯。具體到樓市上，最直接的影響應該是房貸利率繼續上漲，但漲幅會趨緩。

總體來看，美聯儲的加息動作，經過層層過濾，傳遞到國內樓市上，影響已經很小了。自2015年以來，美聯儲之前連續5次加息，我們的房地產不還是我行我素么？

二、房價都是怎麼「下跌」的？

美聯儲加息資金外流央行加息樓市利空房價下跌。

我們的房價也在下跌，但卻並不是按照這個套路下跌的，跟大家分享幾點房價數據「下跌」的幾個小套路。

一般來說，一個城市的平均房價的零增長或者下跌，主要有以下三種方式。

1、價格高的樓盤，網簽要分散要放緩，以前一個項目一個月就能網簽完畢，現在不行，你的價格太高了，網簽只能放緩，否則高價盤集中網簽，平均價格一下子就上去了。這是最主要的方式。

2、將下面的縣市商品房納入統計，現在各地都在搞撤縣設區，一旦完成，一大批低價方面將納入統計，價格自然不會漲上去。

3、如果以上兩個招數都不管用，那就只能採取一些其他手段，比如不給網簽，或者抽樣調查的時候，漏掉一些高價項目。

三、剛需買房，難度仍然在上升

美聯儲加息這兩年來，正是樓市去庫存的關鍵時期，不過上一輪去庫存明顯錯位，房子是賣出去不少，但卻是刺激了一輪房價上漲，而且是一線領漲，接著是二線和環一線城市，最後才是三四線城市。

對於購房者來說，房價上漲階段，買房難度上升是顯性的，但2017年以來，調控深入，房價開始停漲，但對於購房者來說，買房難度仍然在上升，只不過這種難度不再表現在房價上，而是分散在隱性成本上。

在更多的城市，房貸利率上升已經是普遍現象，且首套房貸利率上升速度要明顯快於二套房貸利率。

2月份的70城房價數據，再次說明了這一點，所有一線城市房價均連續多月下跌，以深圳為例，官方數據顯示這座城市房價已經連續下跌17個月了。

單純看價格，的確如此，但如果從購房者實際付出的成本來看，卻並不如此。

舉個例子，我的一位朋友最近正在深圳看房，他看中的一個樓盤，對外價格是2.5萬元/平米過，但開發商實際卻要價2.8萬元/平米，他買這個樓盤，申請貸款只能按照2.5萬元的單價來核算貸款額度，多出來的資金完全要自己出，這可是一筆不小的資金。

這項多出來的成本，往往以其他的名義出現，你要想反饋到主管部門，結果也是不了了之，最多就是開發商暫停銷售，但是你的房子也買不到了。類似的情況在廣州、南京等城市都出現過。

除了給開發商付出額外的成本之外，房源急劇減少也是隱性成本之一。這方面在深圳表現得尤為明顯。

深圳由於外來人口非常多，租房比例高達8成，租房市場發展很快，建行在深圳也開展了按居貸等面向租客的貸款產品。開發商顯然看到了這一點，所以不少開發商開始選擇由售轉租。

也許有人會問，開發商由售轉租，持有這麼多的重資產，現金流該怎麼回籠？

在融360說房君看來，這都不是問題。因為對布局全國的大開發商來說。在租房潛力大的城市發展租房，在購房市場火爆的三四線城市儘可能多賣房子，全國一盤棋調配資金，現金流就不會是問題。

自2017年以來，深圳已經有多個項目整體由售轉租，整體由新房轉為二手房銷售。房價是在下跌，但手握房源的開發商仍然能通過其他各種途徑來彌補自己的損失，房價下跌並未真正惠及購房者。

雖然租購併舉搞得如火如荼，但我們必須清楚的是，租購併舉是長效機制，它的作用需要相當長的時間才能看到。而從較長時間來看，隨著城市群概念被放到更為重要的位置，大量人口進城帶來的住房需求，租房市場只能消化一部分，相當部分還是得靠買房來解決。

針對購房市場的調控基本上告一段落了，房源供應量、房貸資金的支持力度都會保持當前偏緊的節奏，所以購買房更難的局面不可避免。

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