買房：開發商與銀行都不會告訴你的那些事

買房，對於大部份家庭來說都是一筆重大的投入，當然土豪除外。但現實中許多朋友買房第一步就落入圈套，一步一步被開發商牽著鼻子走。現針對開發商的套路，小編給大家提供相應的建議。本篇文章僅對商品房，小產權房不在本文討論範圍。現通過一些關鍵詞為大家做一下總結。文章較長，紅色為注意事項。本文原創轉載註明出處。買過房的看看自己虧在哪了，沒買過的看完有驚喜。

認籌金-訂金-定金-預售合同-首付款-銀行貸款-開發商違約-交房

認籌金

「認籌」就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納「認籌金」來體現。在繳納「認籌金」後，購房者可以獲得房屋的優先購買權，並在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時，「認籌」的購房者再以「優先選擇」的順序選房，選中房屋後與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。

如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商將把「認籌金」如數退還給購房者。但是「認籌金」的實質作用是開發商在開盤前得到的大筆資金並在短時期內收回大筆資金，解決開發商的燃眉之急。

注意事項：所述的認籌金，本質上相當於訂金，因為法律規定，未取得預售許可證是不許賣房的，所以所謂的認籌金，是開發商在沒有取得銷售許可證前玩的一個手段，在打法律的擦邊球而已。而且煤體爆光過，所謂的認籌火爆多半是開發商請來的托，小編就曾遇過推銷，問買房不，小編答到，沒錢買，推銷繼續推銷要幫排隊不，一天100元。當然真實現場火爆的也有。

訂金

訂金是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款後，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。

買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。一般情況下，視作預付款。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。預付款在合同正常履行的情況下，成為價款的一部分，在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返回。

注意事項：可以退的

定金

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。

《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

注意事項：如果行情好的情況下，也就是說房價一路看漲的時候，這時交定金對自己有利，如果因為開發商原因不賣你定好的房，開發商需要雙倍返還的。如果行情不好的情況下，可以交訂金，此種情況不管誰違約訂金都是要退的。總結：定金不退，訂金可退

預售合同

格式合同主要針對貸款部分，對於全款買房的小夥伴可以不用看了，主要體在購房資格與貸款資格上面。買過房的都知道，買房前你是大爺，付完定金或簽後合同，開發商是大爺。所以對於格式條款一定要細看。一般陷阱是售樓員會跟你說都要這樣簽，全是統一的不好改，真有問題不要緊的，跟我說下就好了。實際情況只要是合同，就應該雙方協商，所謂的開發商或售樓員的承諾是什麼？不多說應該懂了。白紙黑字沒寫的開發商不會認的。對於貸款買房最主要一條就是：購買房如果貸款審批不下，購房者需在10天之內，一次性付清，若10天內付不清，開發商有權解除合同，並扣除房款總價的10% ；也就是說房總價100萬，如果政策變動了，或信用原因貸不了款你將白白損失10萬。

注意事項：簽合同前先讓開發商審核好自己是否有貸款資格，確定有貸款資格後，再交定金再簽合同，同時要在定金協議或定金合同中註明。免得因為沒貸款資格被開發商扣了10%房款。現實因為買房資格或貸款原因被開發商扣款的太多了。

首付款

首付款這裡注意事項主要認清人與認清開發商。也就是要知道你是向誰買房，不要將錢交給的不是開發商了，這種情況現實中經常發現。如果避免呢？首先合同一定要在售樓處繳首付款。真的在售樓處被騙，開發商也要承擔責任的。

注意事項：預售商都有一個開發商售樓的監管帳號，可以通過網上銀行或手機銀行直接將此筆預售款轉到此帳號上，這樣可以有效避免部分售樓人員挪用購買款，造成不必要麻煩。媒體經常爆光，某售樓處的人員收了房款不上繳的，造成購房者最終拿不到房。

銀行貸款

銀行貸款方面，受騙概率較小，但還要注意。如果是正規銀行貸款，風險較小，如果是什麼貸款金融公司那就要留意了。一般新房開發商會跟銀行有聯繫，不會跟所謂的貸款公司有交集。第一步只跟銀行貸，第二步銀行貸款分為等額本金與等額本息。這兩種貸款方式利息幾乎相差一半。你如果不說銀行都會幫你辦等額本息的，其中原由不用多說。打個比方，你貸款100萬，等額本金30年共需支付利息60萬，等額本息要支付的利息為80萬，也就是說如果是等額本息你要多花利息。以上數字只是估算，下面兩表中有詳細對照。

注意事項：辦貸款時直接跟銀行說，自己的貸款方式：等額本金，等額本金唯一缺點貸款剛開始比等額本息多一點，但越往後還的越少

上圖為100萬等額本金--利息一共73.7萬左右

上圖為100萬等額本息--利息一共91萬左右

開發商違約

開發商違約情況實務中很多，常見的情況主要有，

一是沒有取得商品房預售許可證，

二是一房多賣，比如賣給了張三，又賣給了李四。

雖然目前預售備案制度完善，但也有鋌而走險的開發商，遇到這種情況要及時維權。

注意事項：遇到這種幾乎沒有可以協調方案了，最好辦法向法院起訴，例如：房價總款100萬，解險合同後可以要求開發商再賠不超100萬的款項，至於具體賠多少看法院了。

交房

交房主要涉及驗房與面積方面，本篇主要介紹下，購房合同中的大小與實際不一樣的情況下，如何處理。我們以房屋總面積100平方為例：

實際交房面積誤差：3%以內（97平-103平）----------多退少補

實際交房面積（大）誤差：超過3%------------買房者只要再付3平方的錢，多的白送

實際交房面積（小）誤差：超過3%------------超過3%部分，開發商需雙倍返還

注意事項：數學不好的可能一下看不明白，直接舉個實例：你買了個100平方房子，房價1萬一平，交房時實際面積是120平方，你不用再補20平方的錢20萬，你只需補3萬，是不是很開心。

同樣100平方的房子，如果開發商交房時只有87平，也就是說少了13平方，其中3平方之內原價返還，另外10平方需要雙倍返還，還就是說要賠20萬，總的算來，一共少了13平方可以要開發商賠23萬元。

買賣不破租賃

以上主要針對新房的事宜，針對二手房主要有點就是房屋是否租過，根據法律規定，房屋先租後賣，購買者是無權對抗先租者。例如房屋在賣前如果有20年租期，只要對方要求一直租，那麼買了房20年也不能住的。

注意事項：這種情況主要針對二手房，新房一般不會，這時要有先見之明了，需要在合同中註明賣方違約責任了。針對二手房其實現在還有原房東戶口不遷的問題，不過目前公安部有文件可以強行將原房東戶口遷出

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