華潤置地：綜合毛利率提升明顯核心純利大增17.7％

作者:格隆匯·夏以勛

格隆匯獲悉，2018年3月20日華潤置地（01109.HK）於香港召開2017年業績發布會，公司副主席唐勇、首席財務官俞建、聯席總裁兼執行董事李欣、高級副總裁兼執行董事謝驥等共同出席。

回顧全年，公司銷售業績實現人民幣1521.2億元，較2016年同期增長40.8%，超年初制定的全年目標26.8%，繼續保持行業規模前十名，此外公司制定2018年銷售目標1830億元。

具體來看財報，收入方面，2017年華潤置地全年實現綜合營業額達1185.88億港元，按年增長8.5%;綜合毛利率較去年同期的33.7%提升至40.3%。其中開發物業年內實現營業額1045.6億元，同比增長5.9%，結算毛利率同比大幅增長7.5個百分點達39.8%。投資物業實現營業額87.8億，同比增長21.1%。

分類別來看，開發物業中在各區域銷售表現不一，期內華北區域貢獻最多簽約銷售額，達390.13億元，佔比25.5%。華南區域、華東區域緊隨其後，佔比分別為24.3%、22.2%。另截止去年年末公司已經鎖定已簽未結算開發物業營業額1260.9億元人民幣，有待陸續結算。其中， 786.7億元將於2018年結算。

投資物業方面，各業態銷售規模持續擴大，其中購物中心業務營業額61.4億元，同比增長20.1%；寫字樓業務營業額12.6億元，同比增長9.5%；酒店業務營業額13.8億元，同比增長40.1%

利潤及派息方面，去年公司扣除投資物業評估增值後的核心股東應佔溢利191.6億元，同比增長17.7%；計入投資物業評估增值後的股東應佔溢利230.2億元，同比增長18%;基本每股盈利3.32港元，擬派末期股息每股86.7港仙，派息比率約為2017年核心股東應占溢利的35%，同比提升5個百分點，全年派息增37%至96.7仙。

土地儲備方面，公司於去年採取積極的土儲策略，以總地價1044.7億元增持了64宗土地，其中權益地價653.4億元，新增土儲計容建築面積1196.6萬平方米，其中開發物業1005.5萬平方米，持有物業191.1萬平方米。另外截至去年年末，華潤置地土地儲備已覆蓋全球60個城市，總土儲面積達4897.8萬平方米，其中開發物業土地儲備面積4081.8萬平方米，投資物業土地儲備面積816萬平方米，一、二線城市土地儲備佔比達75.0%。

負債比率方面，截至2017年12月31日，華潤置地總有息負債率為42.3%，較2016年底的36.4%有所上升，凈有息負債率為35.9%，較2016年底的23.8%雖有較大幅度的上升，不過仍維持在行業較低水平。

業績會上，公司管理層表示正在部署將旗下物業管理公司實施分拆上市，目前物業公司業務已經完全與母公司分離，且自去年已開始承接大量外來項目，預計今年內可完成股權交割。另外，商業地產業務方面，管理層亦指出不排除考慮分拆的可能性。

以下為格隆彙整理的業績會現場問答實錄：

Q1：去年公司的毛利率達到了40.3%算比較高，今年及未來是否會維持這個水平?

答：今年毛利率會比去年再好一些，今年的利潤結算已經大部分鎖定所以對2018年有信心，展望19、20年毛利率會比2018年低一些，但超過30%是非常有信心的。

Q2：去年公司拿地不算激進，請問今年有何計劃？如何看待今年的土地市場？

答：國企拿地相比民企的激進來說確實有差別，作為國企會有些必要的程序不能節約，但公司自身也有優勢，如投資布局，多元化等等，比如深圳舊改這一塊，公司在政府、村民關係等方面也有自身優勢。公司整個大的經營策略不會變，但我們會發揮自身的長處和優勢，獲取自身的壁壘。18年投資機會應該是有的，每年都有。相信公司有信心維持未來的增長。

Q3：公司在租賃這一塊有優勢，公司是否會把這種優勢擴展到住宅租賃方面？

答：華潤置地的商業模式有點獨特，租賃這一塊其實是短期利潤和長遠資產價值的一種選擇，是回報和現金流之間的抉擇，做住宅的投資回報還是要高的，我們也在開始慢慢做一些租賃住宅方面的業務，但我們也會不斷評估，優先配置在回報高的資產上。

Q4：今年的銷售目標十分相對保守？

答：銷售目標算中性的，不算積極進取，但我們考慮的是公司的布局，在上海這些一線城市還是會受到限購、預售證等的影響。不過公司的策略還是要加快周轉，公司給出的目標是希望做的到的，也有信心能超過

Q5：今年分紅達到了35%，未來是否可持續？

答：派息既然定下來了，正常還是可持續的。

Q6：有消息傳公司物業管理會分拆上市，公司有沒有這個計劃呢?

答：有存在物業管理單獨分拆上市的機會。從去年開始就在調整物業公司的管理架構，重新確定物業公司的戰略目標。從公司層面，物業管理完全與地產板塊分離。物業管理作為服務性的行業，公司也建立了智慧社區信息化系統，這個系統也處於行業領先的水平。同時，2017年開始，華潤置地也承接了大量的外接項目，這對於分拆也有市場價值。未來的機會也越來越大，公司也在往這個方向部署，但是沒有明確的時間。

Q7：傳了很久華潤置地要把商業地產這塊拆分上市，有沒有一個確切的時間?

答：公司也在做研究，但是沒有確切的時間表。

Q8：公司在資產證券化方面是否會有試點，或者會不會參考同業考慮出售股權來回籠資金？

答：公司對資產證券化、股權等這方面去年有花很長時間研究，根據公司本身資產負債比率來看公司還有空間去獲取資源。

Q9：公司在員工激勵機制方面今年是否有進展？

答：沒有特別大的進展，但相信18年會有所改變，公司對核心管理層有長期激勵方案，也已經落地了，但更進取的方案可能沒有，但是有改善的還是會有的。

Q10：投資物業，銷售增長大於租金收入，租售比為何會往下走？

答：公司租售比降到了13.4%，公司已經發現這個問題，一部分原因是租金合約的滯後性，另一部分則是華潤對租戶品牌組合有要求，並不是單純以租金高低來出租物業，公司在租金管理方面還有提升空間，未來也會逐步提升。

Q11：公司是否有與互聯網、新經濟合作？

答：會積極擁抱變化，與互聯網巨頭等有接觸，但還是初步階段，還在一個探索過程中。對於公司來講，合作是一部分，但基於科技的應用來提升客戶體驗的有一直在做，如一點萬象、客戶系統等。

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