花樣年控股：銷售增速保持翻番，利潤增43％推升股息
作者：格隆匯·吳宇森
花樣年控股（1777.HK）2018年3月19日公布了2017年全年業績，2017年全年，公司去年凈利潤為人民幣14.1億，同比增長32%，公司擁有人應占凈利潤11.54億元，同比增加43.26%。每股盈利0.20元，擬派末期股息每股7.00港仙。
增長潛力釋放
回顧期內，集團合同銷售總額逾201.64億元，同比增長134.4%，合同銷售面積1,9萬平方米。銷售額為2017全年銷售目標150.00億元的約134.4%。花樣年物業銷售物業已經進入快車道。2020年公司銷售額目標為1000億，市場預計銷售額增速將保持每年翻番。
企業增長的潛力正在釋放，同時充足的土儲提供了花樣年發展持續的動力。花樣年的土地儲備布局於北京，上海，深圳、武漢、成都等市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市。截至2017年12月31日，本集團規劃土地儲備建築面積約1560萬平方米，其中已簽署框架協定的物業規劃建築面積為663萬平方米。
2017年，花樣年控股的收入約97.83億元(人民幣，下同)，同比減少10.42%。毛利28.98億元，同比減少17.88%。公司的收入不及去年同期，這主要是由於受到竣工節奏影響，導致交房面積偏少，且新盤在下半年特別是第四季度佔比較高。而房地產竣工和交收後才能記入當期的營收業績。
不過，公司的合約銷售也在去年首次突破了200億大關，預計這部分會在2018年的收入上有所體現。
在產品方面，花樣年以高檔精品住宅為主，但城市綜合體佔比在快速上升，這與其輕重共舉、租售共舉得發展方向相應。城市綜合體項目銷售額42.93億元，佔總合同銷售總金額約21.3%；高檔精品住宅項目銷售額為129.8億元，佔總合同銷售總金額約64.4%；高檔住宅項目銷售額28.9億元，佔總合同銷售總金額約14.3%。
2017年上半年花樣年的長效產品保持熱銷態勢，難點項目也取得一定突破，在兼顧銷售溢價的同時保證現金回款，保證企業快速發展的資金需求；下半年公司多個新獲取項目集中入市銷售，銷售態勢良好。
輕資產業務快速發展
花樣年毛利率維持在近30%的相對較高水平，仍處於行業平均水平（20%-25%）之上。主要得益於花樣年輕重共舉的發展模式，我們都知道除了物業銷售，花樣年的收入來源還有租金收入和輕資產業務的收入，這兩部分部分的毛利率是很高的。
可以看到輕資產業務收入佔比已經接近總收入的1/3，較去年同期提升9.1個百分點。值得注意的就是物業經營服務穩定增長，同比去年增長約25%。
公司的輕資產業務中貢獻最大的是物業管理板塊，旗下的彩生活和易美居均已年進入資本市場，其中彩生活專註於住宅社區管理，美易家主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業等提供物業管理、資產營運等相關服務。
其中，彩生活2017年業績十分亮眼：凈利潤增加62%至3.51億；歸屬於股東的盈利增加71%至3.21億。業績超出市場及投資者預期（原本預期是增長30%左右）。毛利率44.8%對比去年的毛利率43.6%有所增加。
截止2017年12月31日，彩生活總共簽約管理面積4.4億平方米，服務小區2,384個，分別同比增長4.1千萬平方米和45個社區。
細分業務方面，社區租賃、銷售及其他增值服務的分部溢利約為人民幣2.2億元（2016年：約人民幣1.2億元），佔2017年收益總額約42.9%，而2016年則占約30.2%。值得注意的是，來自增值服務的收入佔比由去年的11.7%進一步提升至17.0%。
APP方面，截至2017年12月31日，彩之雲的註冊用戶突破1,034萬，其中活躍用戶數為349.4萬，分別較2016年末增加241.7%及101.2%，活躍度保持在33.8%的高位。
預計2018年萬象美（原萬達物業）將併入彩生活。萬象美向超過132個社區提供物業管理服務，而該等社區之建築面積超過4000萬平方米。截至2017年10月31日止十個月，萬象美錄得凈利潤人民幣2.4億元，較2016年同期增加15倍。
結尾
花樣年的財務保持穩健。2017年12月31日，集團凈負債比率達76.0%，較2016年12月31日的83.0%減少7.0個百分點。手頭現金164億，與2016年12月31日相比增加47.7%，企業的現金仍然保持充裕。
整體負債規模有所提高，這主要是由於公司看好2017年下半年及2018年的投資併購機會，提前規劃，緊抓窗口，合理利用融資槓桿為公司業務發展募集資金。
充沛的現金保證了企業持續的派息。公告顯示董事會建議派息7港仙，這也是自上市以來，連續9年均有現金派息。
目前花樣年控股市值85億元人民幣，PE6倍，PB0.6倍，以企業一線城市的土儲布局，銷售規模加速增長。未來企業潛力將進一步釋放，加上旗下物業管理業務處於行業領先地位，增速超預期，我們認為花樣年估值處於低估狀態，PE應給予8倍，預計市值未來將超過100億。
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