5500億登頂之後：碧桂園不再預設目標 加碼長租城市
??從三四線之王到一二線城區挑戰者再到全區域覆蓋的王者，碧桂園在2017年一舉超越萬科，成為中國房企銷售冠軍，亦睥睨全球。
??財報顯示，碧桂園2017年實現合同銷售金額達5508億元，同比增長78%，在所有中國房地產公司中位居第一；歸屬公司股東凈利潤約人民幣261億元，同比增長126%。
??這兩個亮眼的數字，令碧桂園成為中國房企繼萬科之後新的引領者。得益於較早布局三四線以及環一線的城鎮化策略，碧桂園在2017年的三四線去庫存、棚戶區改造利好政策下迎來了大爆發。2018年，碧桂園能否繼續引領行業？
??「2018年碧桂園不會設定具體的銷售目標，但會在2017年的銷售目標基礎上有所提升。」碧桂園控股有限公司（以下簡稱「碧桂園」）總裁及執行董事莫斌在2017年業績發布會上對21世紀經濟報道記者表示。
??儘管沒有透露具體的目標，但碧桂園引領行業之心不減。除了銷售，碧桂園還在多元化上作出了表率，同屬楊國強家族的博實樂教育在美上市，碧桂園物業也將分拆上市；在2018年，碧桂園將在長租公寓業務上取得突破，其長租城市模式，將力爭達到每個2萬間的規模。
??全線冠軍之路
??在中小型房企紛紛提出「衝刺千億」的當下，碧桂園已然同萬科、恆大一道，邁入五千億銷售的門檻，這距碧桂園實現千億銷售不過五個年頭。
??財報數據顯示，碧桂園在2013年時首次實現千億銷售目標，達1082億元，此後兩年里逐步上升至1309億元、1402億元，並在2016年時一舉實現3088億元的合同銷售金額，2017年全年則繼續在這個基礎上增長78%，達5508億元。
??財報顯示，碧桂園在報告期內經營項目合計1468個，進入了全國30個省、220個城市，是全球最大住宅開發商，領跑行業。
??在公司新的口徑中，碧桂園定位為「衛星城與三四線之王，一二線城區挑戰者」，旨在通過布局衛星城市，捕捉一二線城市的外溢需求，同時在三四線為改善性客戶提供住房，以及在一二線瞄準首次購房的客戶。
??碧桂園在財報中指出，「未來將繼續深耕各級城市鄉鎮」。截至2017年底，還未進入但是符合公司投資標準三線城市的56個、四線縣級市136個。
??這種全域覆蓋的布局，令碧桂園受益匪淺。2018年雖然沒有預設目標，但碧桂園主席楊國強依然充滿信心，「我們在2016年和2017年定下的銷售目標，是不是都超過了？」據21世紀經濟報道了解，碧桂園內部仍有顯著大於2017年的銷售預期。
??充足的土地儲備以及強健的財務狀況是楊國強信心的支撐。2017年，碧桂園以4794.5億元的代價購得地塊881宗，總預期建築面積達14110萬平方米，其中歸屬股東的預期建築面積為10145萬平方米，合計金額為人民幣3271.4億元；通過收併購獲取的土地有160宗，佔比為19%。
??財報數據顯示，目前碧桂園土地儲備總量為約2.82億平方米，公司股東應占部分約為1.89億平方米。
??碧桂園集團副總裁、營銷中心總經理程光煜透露， 2.8億平方米土儲足以支撐2018年的銷售業績，但也會在市場有購買機會的情況下尋求新的土地儲備。
??值得關注的是，碧桂園已在逐步降低其位於三四線城市的土地佔比，2017年三四線城市拿地金額佔比為47%，較2016年的49%下降2個百分點。
??隨著銷售的大幅增長以及土儲的合理規劃，碧桂園的財務狀況也保持穩健。2017 年公司銷售樓款現金回籠5003.3億，回款率達91%；截至報告期末，公司現金及銀行存款約1484億，還有約2485億的銀行授信額度尚未使用。
??與此同時，2017年碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，這是該指標連續五年下降，為其上市以來的歷史最低水平。
??碧桂園凈借貸比率則較2016年有所上升，從2016年的48.7%增長至56.9%，不過仍處業內較低水平。
??摩根士丹利報告稱，碧桂園2017年業績超預期，預期2018年銷售持續增長，土地儲備位於低級城市，整合能力強勁。
??強力布局長租市場
??除了房地產開發主業，碧桂園的其他業務板塊也在逐漸體現出其價值。
??在業績發布會前夕，3月19日，碧桂園宣布將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市，這距離其撤回在A股的IPO申請不過3個月的時間。
??碧桂園副總裁兼首席財務官伍碧君表示，將物業板塊分拆上市，是希望為股東創造更多的價值；此外，以介紹方式分拆上市，是因為近期暫時沒有募資需求。
??根據財報數據，目前碧桂園的物業運營覆蓋中國大陸超過240個城市，合同管理面積約3.94億平方米，在管收費面積為1.23億平方米，服務業主數量約為100萬戶；報告期內物業管理業務的對外收入約為人民幣26.6億元，經營利潤為人民幣4.9億元，同比增長分別為36%和20%。
??碧桂園還大力發展產業地產和特色小鎮，實施產城融合戰略。報告期內與政府簽訂的科技小鎮協議項目共56個，落地項目8個，主要集中在長三角、珠三角、京津冀等區域。
??莫斌表示，科技小鎮是房地產主營業務的有力補充，此外還是優質資產，能夠成為公司長期的盈利來源，同時還能夠參與進優質企業的投資和孵化之中。
??最為重頭的業務則是租賃業務。在近兩年政策鼓勵發展租賃的背景下，碧桂園通過與金融機構合作，加速發展長租公寓，提出了3年百萬間的計劃。
??與其他房企不同，碧桂園在長租公寓的金融化方面動作凌厲。2月，碧桂園發行了規模達100億元的碧桂園租賃住房一號REITs，並設立中信銀行(6.730, 0.08, 1.20%)-碧桂園長租保障基金，授信額度達到300億元，同時還與建設銀行(8.110, 0.08,1.00%)上海分行展開戰略合作，獲得了200億元授信額度支持。
??莫斌指出，公司積極響應政府號召，2017年正式成立長租事業部，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目，在建房間數已經達到2963間。
??目前名為「BIG+碧家國際社區」的長租公寓項目在報告期內已獲取項目24個，預計轉化量為8000間以上。
??至於長租公寓項目的未來規劃，碧桂園方面稱，未來項目會向長租城市演化，每個長租城市的規模會達到2萬間以上，並會視市場情況推進。
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