三四線樓市盲目擴大，庫存是大問題！仇保興：一線緊平衡，國家要出手

「中國發展高層論壇2018年會」於2018年3月24－26日舉行，本屆論壇以「新時代的中國」為主題，圍繞高質量發展、財稅體制改革、供給側結構性改革與金融政策、全面開放新格局、高質量發展階段的中國製造、創新與未來等一系列重大議題進行探討。仇保興在論壇上表示，當前中國的房地產應該有兩個顯著的特點：

第一，冰火兩重天，一線城市比較火熱，三四線城市的冰凍期還是比較長

三四線樓市曾經因盲目擴張，樓市庫存成了一個大問題，有些城市一度陷入「鬼城」的尷尬境地。因此，自2015年11月以來，高層就提出了地產去庫存策略。

據統計局數據，2017年年底，全國商品房待售面積為58923萬平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積同比下降25.1%。在易居研究院發布的《2017~2018年度全國房地產市場報告》中，截至2017年年末，全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

雖然整體庫存情況有較大緩解，但是，不同城市去庫存情況仍然區別較大。在業內看來，當前三四線城市房地產庫存存在區域結構、產品結構上的分化。一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。比如據媒體報道稱，安徽金寨縣當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

而一些三四線城市樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉而調控房價。在2016年前後，全國100多個城市密集出台政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。而2017年以來，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了「購房補貼」政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

一些城市還在2018年春節前後加緊調控。2月11日，海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格管理；13日，山東淄博市發布房地產調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。

第二，在一線城市中間，我們出現了一種特殊的現象，就是緊平衡，在某些城市甚至出現了二手房跟新房價格的倒掛，但這種緊平衡狀態其實是不可能持續的。

一般來講，新房應該比二手房更貴一些，新房漂亮嶄新，質量也會更好一些。而二手房長時間受到折損，房齡也逐漸變老，肯定是在貶值的。但是，很多地方出現新房二手房價格倒掛的現象，二手房賣得比新房還貴，有時候甚至差價10%-30%，試想一下二手房比新房貴了一千多，這不就等於買新房就是賺到嘛。

所以，也不難理解為什麼一些樓盤開盤就售罄了，寒冷冬季里著棉被連夜排隊也不足為奇，最後還得靠抽籤獲得購買的機會。那麼為什麼會出現房價倒掛的情況呢？

其實，這主要是房地產進行調控，控制起房價漲幅過快，抑制炒房現象。在一些熱點城市，很多新樓盤價格審批上都進行了限價，房管部門是能對新房價格介入控制的。但是對於二手房賣家而言，他們大多是分散的個體，上面也沒法進行價格上的約束，業主想掛牌多少就多少，完全是自願交易買賣，新房和限價價格持平，而二手房在持續上漲，因此就出現了倒掛現象。

倒掛的程度，取決於限價紅線與地價差值有多大，地價高，限價力度大，自然倒掛的程度也就大了。這種倒掛對於購房者而言，是值得慶幸的，房貸利率上浮的情況下，房價便宜了，買入就很划算。然而對於炒房客而言，他們是不希望見到的，因為買二手房的人會減少，甚至有「被套」的風險。

那麼開發商會怎麼做呢？開發商往往利用虛高的二手房掛牌價，或者區域內更好地段和品質的二手房價，來突出這個「倒掛」，吸引買房人。如果倒掛的情況再厲害些，買房人仍然趨之若鶩，就算有一些限售或者高首付比例的限制，也不用擔心，開發商根本不需要推銷產品，能買到房子都等同於中了大獎。

仇保興表示，國家正在制訂中長期健康發展的一些調控手段。小編認為，雖然今年樓市調控非常明顯，但是對於剛需者來說，還是要根據自身需要而定，一線城市或者三四線城市都有不同的優勢，購房者一定要根據需求情況而來。

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