國家上半年定調2018年樓市：樓市堅持「三不變」，房價調控應對症下藥

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3月21日，大連市國土資源和房屋局發布《關於進一步貫徹落實房地產市場平穩健康發展通知》及其實施細則，這是全國首份落實地方房地產調控的主體責任文件，同時同步出台限購政策以及限售政策，3月22日起開始執行。

在今年的《高層工作報告》中關於房地產調控的用詞與往年的用詞略有差別，特別提到了「落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展」。除了強調「房住不炒」，還提出了「三不變」原則，即調控決心不變、調控目標不變、長效機制的方向不變。

這為2018年樓市調控定下了基調，在差別化調控的大背景下，熱點城市如北上深仍將繼續嚴格調控，三四線城市去庫存政策也會保持一定節奏，並將繼續下沉。也與以往政策調控的單一性以及從上至下的「一刀切」有所不同，長效機制正在快馬加鞭建立，這也正在考驗地方領導決策者的智慧。

落實地方主體責任

今年的《高層工作報告》多了一句話：「堅持房住不炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展」。「落實地方主體責任」這個提法第一次寫入高層文件中。

這次會議的背景是貫穿去年11月住建部、發改委的「聯合體檢」，重點對北京、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、嘉興（樓盤）、合肥（樓盤）、濟南（樓盤）、青島（樓盤）、鄭州（樓盤）、長沙（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、海口、三亞（樓盤）、西安（樓盤）房地產市場進行交叉檢查。從檢查結果看，雖然在限購的總基調下樓市基本保持平穩，但是個別城市房地產項目利用當地政策的「盲點」，惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購。

住建部給出了各地需因地制宜，對症下藥的「藥方」。例如：蘭州市有關部門發布了《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，《通知》中對蘭州市不同城區的限購政策作出了區分。南京市《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》為相關人才在南京實現安居開了不少綠燈。合肥緊隨其後也在對12345群眾諮詢的回復內容中表示，「商品房應由開發商自行定價，且2016年11月份之前出讓地塊不限價」，這也被部分媒體解讀為是「合肥限價放開」。

《報告》定調差別化調控加速

儘管去年年底以來部分城市逐漸探索分類調控的措施，不過在總基調尚未出台前，這種「摸著石頭過河」的嘗試也曾一度被解讀為樓市鬆綁的跡象。從此時觀點來看，一方認為定向調控是為人才鬆綁房地產調控的政策，但所謂的人才定義較為寬泛，具有基數比較大的群體。 因此，可以理解為部分程度上為樓市調控政策鬆綁；另一派則認為，這是針對人才的定向政策，也是落實高層有關分類調控的精神，不能理解為具有普遍性意義的樓市鬆綁。

大連的差別化調控政策在兩會之後率先出爐，緊隨其後包括上海（樓盤）、滄州（樓盤）、淄博（樓盤）等地政策也陸續出台。其中大連根據本身實際情況，將熱點片區中山（樓盤）區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域，實行住房限制性政策。

在上海，針對居民過高的購房槓桿問題，從4月1日起，各大銀行將調高房貸利率，最低優惠從9折調整到9.5折。目前，上海市面上首套房貸利率最低是9折，不過，從4月1日起，各大行將調整房貸利率，最低9.5折。

作為三四線城市代表，阜陽市阜南縣則由縣人民銀行牽頭協調各家商業銀行，依據有關金融信貸政策，制定相應措施，對購買第二套、第三套住房的家庭，加強購房信貸管控力度，以扶持剛性購房需求，限制投資、投機性購房。

地產商如何應對

今年以來，銀監部門針對違規輸血樓市已經給商業銀行開出10張罰單。房企資金面也在收緊。國家統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。

一些企業想出了應變工具，試圖任命具有金融專業背景的高管來拓寬融資渠道。3月21日，佳兆業集團公告重要人事變動，張建軍獲委任為公司執行董事及副主席，自2018年3月20日起生效。加入佳兆業前，張建軍在銀行系統任職逾20年，曾擔任中國人民銀行深圳市中心支行行長、國家外匯管理局深圳分局局長，亦有在企業擔任首席經濟學家的履歷。

此外，萬科今年升任具有建行背景的祝九勝為集團總裁；而恆大集團也不惜千萬年薪攬得清華大學經濟學博士、曾在國研中心工作過的任澤平為研究院院長。

在住宅領域的調控高壓繼續堅持的另一邊，租賃、共有產權、集體土地入市等長效機制也在漸進跟進，這既是貫徹「房住不炒」，也是削弱住房投資屬性，讓溢價慢慢損耗和樓市溫和回調。

2015年首次提出建立購租並舉的住房制度以來，租賃住房市場每一步發展都受到極大關注。尤其是2017年，關於住宅租賃市場的利好消息不斷，一系列政府與市場的聯動推動了住宅租賃市場發展進入大幅提速的快車道。但是同時，開闢租賃業務意味著更大的先期投入和更慢的資金回報，這依然考驗的是房企的金融能力。

小編認為，短期，各地都是試探性進行改革，而長期來說，需要因地制宜政策深度推進，對城市執政者的能力提出要求，對房企的理解能力與改變力也提出要求。尤其是在各地調控手段中處於核心的融資管控方面，由於從根本上限制了流向房企的現金規模，這對以資金支撐的開發銷售滾動模式提出了挑戰。

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