鹽城哪個商圈更有潛力，或許只看星巴克就可以

最新 03-26

最近群里聊起鹽城城東新進引入了肯德基，一陣冷嘲熱諷「城東人民喜迎炸雞」後，一位群友看不下去了，其表示「開店就得要正常老百姓消費得起的，華而不實大部分人消費不起的，最後開不下去全倒閉了」。

確實如此，客流太少，支撐不了房租、店員薪資等成本，肯定得關門。

在10年前，那還是一店養三代，線下零售最火熱的時候，一個商圈必定是有肯德基的。但放在今時今日，肯德基、麥當勞這些快餐店已經提不起人們太多興趣。取而代之的是咖啡店、茶店，這些才是人們的新寵。大概就是只見新人笑，不見舊人哭，美其名曰，消費升級。

這裡面有許多含義，比如外賣興起，即便周邊沒有肯德基這類的快餐，也可以迅速下單買到炸雞。但咖啡不一樣，這年頭，去咖啡店也不一定是專程為了喝咖啡，也許，只是那裡氛圍恰好適合停留更久，也方便談一些事情，喝咖啡可能只是第二位的。

這一點，星巴克做的好，在設計的時候，星巴克希望最大化地提高客人逗留時間，而不是像快餐店一樣，巴不得翻台率越高越好。

知乎@張浩陽：星巴克的咖啡館，總是有讓人留戀的地方，每次喝完一杯咖啡，總要待上一小會才忍心離去，不為別的，只為喝完咖啡的那一刻，覺得周圍的環境和此刻的心境如此相符。

但對人均月收入大概5000元的鹽城，平均30元一杯的售價，還是稍顯得有點高。但這不妨礙鹽城開出了6家星巴克，而，第7家星巴克也在金融城準備裝修。

這幾家星巴克店布局，也代表了鹽城當前較好商圈的分布。

一個想討論的問題是，加上金融城，鹽城哪個商圈能最先開出第二家星巴克？

打開地圖，看看各地商業中心，越是繁華的地方，星巴克的數量及密度，相當驚人。

以南京新街口為例，方圓約2公里的地方，開出了9家星巴克。

對比一下美國，17年8月，加拿大蒙特利爾銀行(Bank of Montreal)發布研究表示，在美國，平均方圓一英里（1.6公里）範圍內就有3.6家星巴克咖啡店，而在2012年、2014年，這一數字分別為3.2、3.3。

星巴克中國自從將星巴克江浙滬從統一手下買來以後，明顯加快了開店速度。其號稱要在2021年內，將中國星巴克的開店量提到約5000家。可以對比一下，目前美國市場的門店量，13172間（2016年底），中國門店量： 3124間（2017年底）。

第一財經周刊：17年7月27日，星巴克宣布以13億美元現金收購星巴克華東市場合資企業—上海統一星巴克咖啡有限公司剩餘的50％股份，這意味著星巴克將掌握過去由統一企業和統一超商兩家公司運營的江浙滬地區共1300家門店的100%股權。與此同時，統一企業與統一超商也將以約1.75億美元收購台灣統一星巴克公司剩餘的50％股份，從而擁有星巴克在台灣市場共410家門店100%的經營權。

這裡做個簡單的除法，華東地區一間星巴克門店在統一與星巴克全球眼中價值約200萬美金，而台灣一間台店估價只有85.4萬美金，華東區與台灣估值差距2.5倍。

根據RET睿意德的市場調查數據，開設一家星巴克門店的成本不到150萬元，上海的單店營業額大約是400萬元，凈利潤則在60萬元左右。所以理論上，正常情況下的回報周期是兩年左右。而1300萬元的回報周期對應的是20年時間，跟銀行利息差不多。中金公司18年3月的研報顯示，在中國投資星巴克的回報率ROI遠高於肯德基。

甚至在全球範圍內星巴克各區域的投資回報率來看，星巴克中國也是較高的。

根據 IOC 數據：自 1998 年起，中國人均咖啡消費量都在以 30 %的速度逐年遞增，而大中城市的咖啡店數量，也是以每年 25 %的速度穩步擴張。

那麼在星巴克眼中，江浙滬與台灣誰輕誰重，不言而喻。星巴克自身也做過一個估測，將中國人目前平均每人一年6杯的銷量，提升到一年12杯，那麼中國的咖啡豆消費就佔全球的50%。這裡面的機會實在太大。

與咖啡銷量相伴隨的是周邊居民的消費實力提升，畢竟指望星巴克中國每間店都能估值200萬美金是不可能的，也只能是江浙滬等較富裕地方的店。

從星巴克選地布局，是不是也可以看出周邊消費實力？

那麼星巴克門店與消費收入、房價間關係如何呢？

中金公司也給出研究結果。

上圖最右側三個點上海、北京、深圳是如此孤獨。

星巴克在中國的6個三星級城市分別為：上海、北京、深圳、蘇州、杭州、廣州。上海門店數量更是位列全球第三名。

這張星級城市表上，可以較清楚地看出星巴克店與房價的關係，或者與城市等級的關係。

而鹽城的星巴克店數據僅個位數，在數量上尚不及常熟一個縣級市。後續發展空間巨大。

另外，部分研究機構，也表示星巴克能帶動周邊房價上漲。看看Quartz是怎麼說的。

Quartz 對比了星巴克區位的數據和 Zillow（一家房地產數據公司）上的數據（星巴克的西雅圖總部距離 Zillow 剛巧不遠），同時他們還拜訪了星巴克自己的房地產分析團隊。

結果是沒有星巴克的區域，房屋均價是 102,000 美元，而有星巴克的區域，房子則平均能以 137，000 美元脫手。在十七年里，美國的平均房價增長了 65% （是啊才這麼一點），達到了 168，000 美元。但毗鄰星巴克的物業增長速度遠遠甩開了平均值，達到了 96%，即 269,000 美元。而這個數值在金融風暴之前還要更高。

當然，看到這裡很多人會懷疑，美國的星巴克集中在海岸、中西部和城市地區，很多時候是地產樓盤或者社區本身的興旺吸引了星巴克進駐。因此，Quartz 又做了另一個對比，以一家星巴克為中心，分出方圓六百五十米左右的內環和一千三百米左右的外環，對比這兩個區域在星巴克開張五周年內的房價表現，前者的增值速率比後者高了 4 個百分點。

Zillow 的 CEO Spencer Rascoff 和首席經濟學家 Stan Humphries 在他們的新書《Zillow Talk》中給出了非常誇張的總結（當然這也是一本類似於魔鬼經濟學的著作），星巴克不是跟隨者，是帶動者。

星巴克擁有一個約 20 名分析專家組成的團隊，他們遍布全球，像航海家一樣面對著展開的地理圖和數據信息，評估店鋪周邊的交通狀況、經濟狀況等因素。同時，他們也會聘用當地的團隊來評估區位、設計等。不過儘管如此，店鋪在哪裡開張也不是直接用紙筆和分析能直接算出來的事情。星巴克的選址更多的是提供一種科學式的論證，接近理想中的穩定狀態，而讓拍板的當地合作夥伴在做決定的時候有充裕的資料和簡單的過程。

星巴克選址小組雙手一攤：這既是科學，又是藝術。所以這事沒法談了，存錢買房去吧。