房價高在哪？本輪樓市調控成功與否關鍵在這……

前言：

你花費巨資，購買的是大城市裡的一套房子？

錯！其實你購買的是房子附帶的權利和資源。

1、房價

香港的房價為什麼高？這還用問么，人多地少，供不應求唄！

為什麼有大陸人去香港置業呢？因為房價漲能賺錢，投資啊！

北上深等一線城市的房價為何與香港差一截呢？買房的人多！

這些回答對不對？都對！但它是高房價的結果，只是表面現象，高房價的背後有更深層的原因。

香港實行的是港幣與美元掛鉤的聯繫匯率體制，什麼意思？港幣的發行數量由對應量的美元儲備作為擔保支持，再通俗的話說，就是港幣等同美元、持有港幣資產就是持有美元資產。而香港是沒有外匯管制的，貨幣/外匯自由進出，沒有限制。

所以，你持有的香港房產，實際上是一筆美元資產。因香港房產的高流動性，房子已不僅僅再是房子，它實際上還成了一筆能隨時變現提取、全球流動、世界購買的美元儲蓄——而它的收益又遠高於美元儲蓄。

這實際上是香港房產附帶的一個權利——選擇權，它是美元、它能隨時變現，變現後能全球自由流通、能世界隨意購買。這個權利你用不用？全在於你，你有選擇的權利。

北上深的城市建設、基礎設施、軟體環境、資源配套等都不輸於香港，為什麼房價會差那麼一截呢？因為這個選擇權啊。其差額部分就是為獲得這個選擇權，所支付的費用——專業術語叫期權費用。

香港房產相對北上深是這樣，北上深的房產相對於杭寧漢蓉等城市也是這樣，杭寧漢蓉的房產相對於更低等級城市更是如此——房價包含的不僅僅是房子本身的價格，更含有某些權利的價格。

2、權利

百度一下「權利」，它是指法律賦予人實現其利益的一種力量。當然，要獲得這種力量是要花錢的。

中國人愛買房，哪怕房價再高，只要經濟條件允許，都願意月供買房、而不願意月付租房，為什麼？為了獲得佔有後的利益啊——房價可能上漲的收益權、房子抵押貸款的融資權、貨幣超發紅利的分配權、社會財富外溢的吸附權、擁有房子後的自我滿足感、不被房東隨意停租而折騰搬家的確定感……所有這些物質上的權利和精神上的感覺，都是錢，並以一定的價格被附加在房價里。

附加的權利越多，權利價值越大（這個價值有很大的主觀性，富豪覺得一個江/海景值500萬，普通人會覺得只值5萬），房價就會越高。

商品房貴過小產權房，原因之一是前者可貸款、可交易、可抵押；緊鄰的住宅貴過公寓，原因之一是前者更強的流動性（公寓交易的稅費很高）、更低的使用成本（公寓的水/電/物業費高）；次新房貴過老破小，原因之一是前者金融屬性更強（貸款成數高/貸款時間長）、居住體驗感更佳（如物業配套/小區環境）；剛需房漲幅一般強於豪宅，重要的原因是前者接盤者眾多、更好賣，流動性強的東西才更易溢價啊……

所有的權利都有其價格。

一切感受都可用錢實現。

任何便利都能以錢衡量。

有人忙不迭的要補充：房子還有居住落戶、子女教育、社會保障等附帶權利呢！別急，正要說呢！這些權利本質上是一種資源。資源也有價格，同樣附加在總房價里。

3、資源

資源是稀缺的，爭奪的人越多，其價格就會越高。

都想讓子女接受優質教育，附加了教育資源的房子就成了學區房；都想出行便捷，方便上下班、節省路途時間，附加了交通資源的房子就成了地鐵房；都想便利的享受綠化景觀、甚至運動健身，附加了綠地景觀資源的房子就成了景觀房/河景房/海景房；一家醫院、一座商場、一個公園……本身就是一個個稀缺資源，誰想輕易便捷的享用它，誰就要多掏錢，這些資源被外溢到其周邊的房子里，並構成了高房價的一部分。

大城市有更多的就業機會、賺更多錢的可能、豐富多彩的文化娛樂、更多人生體驗的軟硬體……而所有這些，都是大城市各種資源合力配合的結果，並由此構成了一個系統，你要進入這個系統、你要借用這些資源，所以就得花錢買啊——也就表現為了高房租、高房價。

大城市和十八線小城房價有著天壤差距，為什麼呢？

兩地房子附帶的權利/資源的多少不同。

兩地房子附帶的權利/資源的價值不同。

兩地房子附帶的權利/資源的回報不同。

所有這些差異，都以價格的形式體現在了房價里。

權利/資源價值大小、價格多少，帶有很強的主觀成份，每個人的感受和出價完全不同，它就受制於供需失衡的程度、取決能付得起錢那部分人——就像月薪3000的草根群眾，對動輒萬元起步的奢侈品漲跌是沒有感覺的。

因為沒有價格、因為多是主觀判斷，所以大城市的房價才會有更高的溢價、更大泡沫的可能。

4、調控

既然高房價里含有大量權利的價格和資源的價格，那如何調控樓市呢？釜底抽薪的根本策略是剝離房子附帶的權利，及增加資源的供應讓其不再稀缺。

樓市調控的過程應是剝離附帶權利的過程。

樓市調控的過程應是增加資源供給的過程。

樓市調控的過程應是改變心理預期的過程。

為什麼說本輪樓市調控跟以往不一樣？正是基於以上觀點的判斷。

買房後2—10年期間的限售，是在削弱房子的流動性權利；房抵消費貸100萬額度上限、貸款期限不超10年，是在削弱房子的金融貸款權利；租售同權，部分地區的房子與學位分離的舉措，都是在削弱、甚至剝離房子附帶的各種權利。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，就是在解決房子短缺的問題。當然，其他的教育、醫療、交通、商業、公園綠化等資源的改革和供給增加，也是在解決資源稀缺的問題。

多次重要會議上強調「房住不炒」，全國調控一盤棋、交易冰凍、讓部分地區（如環京）樓價下跌，甚至讓高槓桿炒房客爆倉出局，就是在扭轉人們「房價永遠漲」的預期，從而改變人們的行為。

調控能否最終成功，重在執行，但起碼方向是對的。而以往的樓市調控多是限購限貸壓制需求、限制地產商融資壓制房屋供給，並沒有從根子上解決問題。

是的，高房價要降下來，就是要剝離掉房子附帶的過多權利和過多資源。

5、套利

如果降房價是剝離權利和資源的過程，那麼漲房價就是附加權利和資源的過程，而這就是房產投資的精髓，也是套利機會之所在。

放鬆二手房交易限制（如降低稅費/減少持有年限等），房價會漲一波；放鬆房子的貸款條件（如貸款成數變高/年限變長/利率打折等），房價會漲一波；放鬆房子的交易限制（如經適房變成商品房），房價會漲一波……房子周邊的地鐵開通了，房價會漲；房子周邊的學校招生了，房價會漲；房子周邊的商場開業了，房價會漲；房子周邊的公園建好了，房價會漲……

漲價的過程就是權利被附加的過程。

漲價的過程就是資源被附加的過程

漲價過程就是權利資源兌現的過程。

這些權利和資源，最終都以價格的形式體現在房價里。

為什麼城郊房子的漲幅一般會超過市區的？今天一條地鐵通了、明天一個學校建了、後天一座商場開業了、又過兩天旁邊的公園也開園了……再加上總價低、買者眾，流動性強交易活躍，資源和權利不斷的被附加進去，這樣的房子能不漲嗎？

市區的房子周邊配套成熟、生活便利，這是好事也是壞事。好得是你可以立馬享受現有的豐富資源，壞的是它已走到盡頭、不能再好了。你看看這些年迅猛發展的城市，破舊市內老區的沒落和新城新區的崛起，就能深有感觸。

當城郊配套成熟了，也就變成了市區，也就是失去了爆發上漲的機會，而只能追求一個平均漲幅收益。同樣的原理你可以應用於大城市/小城市、有政府規劃的新區/無政府規劃的新區、規劃級別高的新城/規劃級別低的新城……

你還認為自己買的是一套套房子？NO！你買的是一批批資源和一個個權利。

END

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