合景泰富：650億業績目標下的土儲存貨「攻防戰」

文/樂居財經 李艷艷

春暖花開財報季，合景泰富要玩「大躍進」？

最新財報顯示，合景泰富（1813.HK）將集團2018年預售額目標定為650億元。過去一年，合景泰富地產期內錄得總預售額合計380億元，同比增長33.2%。其中，權益預售額為287億元，同比增長28.7%。

低成本獲取大量土儲，行業高毛利率水平，發力長租公寓業務，成為合景泰富2017年年報的三大亮點。這在剛剛結束的公司年度業績發布會上再次得以體現。

「充足的可售貨值、寫字樓整售、投資性物業入市以及運營管理機制的持續深化創新，將支撐其2018年業績高速增長。」合景泰富地產管理層在發布會上表示，公司有信心可實現維持穩定而高水平的核心利潤率的發展目標。

土儲策略

低成本 收併購 抓舊改

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3月26日的2017年度業績會上，合景泰富地產業務首席執行官蔡風佳公開表示，2018年拿地政策將發生調整，即由原來的「招拍掛為主」轉變為「以收併購為主、招拍掛為輔」。

地產K線從合景方面獲悉，2017年公司通過公開市場招拍掛及收購合併，於內地及香港購入35幅優質地塊，新進城市17個，新增建築面積531萬平方米，平均成本為人民幣5000元/平方米（不包括香港）。其中，通過收購合併及項目合作方式新增建築面積達335萬平方米，佔比一半以上。

截至去年年底，合景泰富地產已布局城市增至29個，旗下擁有項目101個，共計權益建築總面積約1352萬平方米，創歷年之最。若包括城市更新未掛牌項目，目前集團權益土儲約1800萬平方米。

此外，「舊改」正在成為合景泰富獲取土地的主要方式之一。合景泰富地產主席及執行董事孔健透露，公司已在廣州簽下8個城中村，未來可提供700-800萬平方米的土地儲備。此外，公司目前在其他城市也有處於推進中的舊改項目，不過管理層未予透露。

如此快節奏且大規模的布局，得益於合景泰富強化布局粵港澳大灣區及長三角的戰略。

正如過去一年，分布於上述區域城市群內的重點城市業績表現，成為該集團總體業績單上的重要一筆。財報顯示，按380億的預售額貢獻來看，在53個在售項目中，位於廣州、杭州、成都、南寧、上海、佛山等城市的項目表現搶眼，約佔總預售額的80%。

最新財報顯示，2018年，合景泰富將加快全新項目建設速度，預期2018年可售貨值增長至人民幣1100億元。其中，一線城市可售貨值佔27%，二線城市可售貨值佔65%。此外，集團將推出超過20個全新項目。同時，位於廣州、北京、上海、成都等核心城市貨值超70億元的寫字樓整售。

多元謀利

繼續維持高毛利率 探尋長租等利潤增長點

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業績會上，蔡風佳還表示，收併購方式獲取的土地對「維持高毛利率有好處」，且「毛利率一直都很高，公司在這方面做得很出色。」財報顯示，2013-2017年的過去五年間，合景泰富毛利率水平分別達到36.2%、35.5%、37.4%、34.2%及36.7%。

財報顯示，於報告期末，合景泰富地產錄得現金餘額為人民幣404.67億元；凈負債率為67.9%；平均借貸利率亦保持在5.8%的健康水平。隨著國內融資環境趨緊，合景泰富地產探索包括長租公寓專項債券、REITs等在內的多元融資渠道，曾表示不排除金融機構作為戰略合作夥伴。

此前不久，合景泰富地產分別與交行簽訂《住房租賃戰略合作協議》，及與建行簽訂長租公寓《戰略合作框架協議》，通過銀企合作為長租公寓發展探索新路徑。據悉，建行將為合景泰富在住房租賃融資方面提供全生命周期的產品服務方案。

此次業績會上，合景泰富對外公布，公司到2020年將擁有17個寫字樓、16個酒店、11個商場和11個長租公寓，合計投資性物業面積將超過270萬平方米。具體而言，截至去年底，合景泰富所擁有的寫字樓面積為215萬平方米，購物中心為50萬平方米，長租公寓為42萬平方米，酒店為153萬平方米。

值得注意的是，長租公寓將是合景泰富接下來重點發力的業務。財報顯示，自2017年進軍以來，合景泰富預計推出三個系列的長租公寓，滿足不同消費人群的需要。目前，集團長租公寓以廣州、深圳、上海、南京、成都等一二線熱點城市為試點，最快將於2018年正式對外招租。

合景泰富方面表示，公司將陸續推出包括「譽舍」、「昕舍」及「芯舍」等在內的三大長租公寓品牌。2018年將重點打造長租公寓品牌項目「昕舍」。根據規劃，其長租公寓項目計劃在2020年達到全國3萬間房，覆蓋20個主要城市的目標。

值得注意的是，在內部管理方面，合景泰富同樣做足功夫。去年8月，合景泰富地產面向全集團啟動了跟投機制，每個項目跟投額不超過總投額的10%。此外，公司還將通過商業合伙人機制、股份獎勵和股票期權等激勵機制，聚焦核心管理層及員工的中長期激勵。

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