對不起，你所在的省「只有一個城市」！
文/劉曉博
常有讀者給我留言，詢問一些三四線城市未來幾年的房地產投資機會。
我的回答一般是：對不起，你所在的省只有一個城市，就是XX。而XX一般是省會城市，比如成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥之類的。
經常有讀者表示不服氣，反駁道：YY是我們省的第二大城市，難道沒有未來嗎？而YY，一般是宜昌、洛陽、榆林、綿陽、蕪湖這類省內GDP第二、第三大城市，或者是省里確定的「副中心城市」。
我只能遺憾地說：除了廣東、江蘇、浙江等幾個特殊省份外，中國絕大多數的省、自治區未來最多只能有一個城市「殺出重圍」。有些省份甚至連一個像樣的城市、房地產值得投資的城市都不會有。
為什麼這樣說？因為中國城鎮化的「增量紅利」即將結束，10年後將全面進入到「存量蛋糕（人口）爭奪戰」階段，城市、城市群將強者恆強、弱者恆弱。
其實，這是全球各國發展的共性。
在人口大國，比如美國，就出現了多個城市群日趨繁榮的現象，但在這些城市群以外出現了「鐵鏽地帶」（比如面積廣大的中部）。換句話說，美國在城鎮化基本完成之後，進入到「大城市圈化」的時代，紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯等少數城市圈人口繼續增長，但絕大多數中小城市人口持續下降。
特朗普之所以能上台，就是這種趨勢帶來的普遍不滿造成的。但特朗普能改變這種趨勢嗎？他毫無辦法！
在人口中等規模的國家，比如日本、韓國、英國、法國、墨西哥等，普遍出現了「一個城市圈獨大」的現象。東京、首爾、倫敦、墨西哥城為核心的城市圈，成為這個國家唯一「通吃型」的區域，金融、貿易、科技、教育、創新、政治、交通、國際交往中心完全「合體」，其他城市被徹底邊緣化，你甚至想不起這些國家的第二大城市是誰。
只有越南這種「蛇形國家」，因為細長，所以出現了兩個中心。即便是面積龐大的俄羅斯，也只有兩個中心城市圈而已。
中國人口規模巨大，所以有能力支撐三個世界級都市圈，它們分別是：粵港澳大灣區（香港、深圳、廣州等）、上海大灣區（上海、南京、蘇州、杭州等），京津冀城市群（北京、天津、雄安新區）。
此外，中國還有能力在三大世界級城市圈之外，形成不超過10個「二級城市圈」。其中，人口、經濟規模中等以上的省份的「強省會城市」，有望扮演這個角色。
中國有27個省、自治區，相應有27個省會城市、自治區首府。在這裡面，廣州、南京、杭州融入了三大世界級都市圈，其他的24個，命運就各不相同了。
下面我根據2016年各省會（首府）「金融機構本外幣存款餘額（資金總量）」占本省（區）的比重，GDP佔比，房地產投資佔比，給出了這些城市「強弱度」排序。（其中拉薩數據不完整，使用的是2015年數據）
2016年省會（首府）城市強弱度排行
可以看出，在27個這類城市裡，有21個匯聚的「資金總量」佔全省區的30%以上，有22個「房地產新增投資」佔全省區的三分之一以上。其中匯聚資金佔全省區一半的有8個城市，房地產投資佔全省區一半的有9個城市。
這告訴我們一個基本事實：中國絕大多數省、區都出現了一城獨大的現象，西部經濟體制落後、市場不活躍，情況就更為嚴重。所以，西寧、拉薩、銀川、西安成為「窩裡橫最嚴重」的省會（首府）城市。
但遺憾的是，很多西部、東北、西南省區的經濟總量太小，人口太少，而且人口仍然處於流失狀態。這些省區未來即便保持一城獨大，也難以培育出一個「適合投資」的城市。
至於東部沿海地區，由於市場經濟體制健全、民企發達，都出現了雙中心、三中心的格局。比如廣東培育出了廣州深圳兩大一線城市，山東出現了青島、煙台、濟南三個中心，而福建也是福州、泉州、廈門三強並立，浙江是杭州、寧波兩強並立。
未來有希望在三大世界級城市群之外，真正成為一方經濟、人口強有力中心的，不外乎成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥、重慶等少數城市，它們是「中等規模以上」省份的強省會。（重慶面積超大，可以看做是一個省，而中心城區是省會）
至於遼寧，目前有人口顯著增量的城市就是瀋陽，瀋陽有很大幾率成為「國家中心城市」。但以目前遼寧經濟的狀況，很難有力量支撐瀋陽、大連齊頭並進。事實上，經過最近七八年的演變，大連的很多指標已經只有青島的一半了。而幾年前，兩個城市是一個量級的。
如果瀋陽被確定為「國家中心城市」，則大連將朝著「小而美」的方向被邊緣化。
至於人口、經濟總量偏小的省份，如果再有兩個或者以上的中心，將來情況可能更慘，將徹底沒有存在感（海南比較特殊，例外）。比如內蒙（有呼和浩特、鄂爾多斯、包頭三個經濟增長中心），這個自治區的樓市基本上沒有投資價值。
類似的還有廣西（有南寧、桂林、柳州三個人口增長中心），但相比之下南寧的情況好於呼和浩特。福州也因為廈門、泉州的存在，「首位度」大幅下降。
石家莊、濟南是東部地區兩個顯著的弱省會。其中濟南依託人口、經濟的超級大省，即便是「首位度」低一些，問題不算太大，情況未來會比石家莊好一些（也比太原好）。石家莊事實上只是河北南部的省會，雄安新區的出現，會加劇石家莊的邊緣化。好在整個河北，所有地級市人口都是增長的，石家莊的樓市可以長線謹慎看好，但這個城市的未來肯定沒有辦法跟鄭州、武漢、長沙、成都相比。
未來有成為一方「區域性國家中心城市」（粵港澳大灣區、上海大灣區、京津冀之外）的，不外乎成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥、瀋陽、重慶而已。
福州、南昌、濟南、太原、哈爾濱、長春、蘭州、西寧、昆明、南寧、貴陽、烏魯木齊等只能坐候補席。
青島、廈門即便獲得「國家中心城市」的頭銜，也是比較弱的「國家中心城市」，前景很難跟成都、武漢、鄭州、長沙、西安相比（這幾個城市是省會，而且是高鐵時代的陸地交通樞紐）。烏魯木齊的未來要看國家政策支持力度，從國家發展戰略看，這個城市必須迅速做大做強，最好的辦法是通過稅收等優惠政策，移民500萬過去。
從房地產投資的角度看，部分省份只有一個城市值得長線看好，很多省份連一個城市都沒有。
而幾乎所有的省會城市，未來都會全力提高自己的人口規模、經濟首位度，力爭不被淘汰、力爭在國內排名靠前一些。因為你不靠前，就完全沒有存在感，就不會有多少政策紅利。而在這種「省會城市全面競爭」的情況下，非省會城市將完全淪為被抽血的對象。慢慢的，將失去人口、資金增量，淪為「暮年城市」。
那些芸芸眾生里的「暮年城市」，其「有用的房子」（可以出租和自用）的價格，也會被通脹推著上漲，但缺乏資產屬性、也缺乏流動性，投資價值不大了。
所以，一個省「只有一個城市」仍然是幸運的；最慘的是，一個省都「沒有一個城市」。
強者恆強、弱者恆弱。這，就是中國樓市未來的真相。
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