20％的投資回報率，物業升級改造進入萬億市場風口

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 田國寶作為中融國際信託有限公司（下稱「中融信託」）旗下一支地產基金的操盤手，王宇濤和他的團隊一直在北京、上海等城市核心區域物色具有升級改造的物業，但是幾年下來，符合條件的似乎並不多，他們僅在北京和上海收購了3個項目。

普洛斯旗下的北京環普產業園區總經理張凡也在干同樣的事情，不同的是，張凡的選擇範圍更廣泛，商場、酒店、物流園、批發市場、工廠等物業和土地都在其考慮範圍內。

大量一二線城市經濟從原有傳統產業邁向高新技術產業，在城市土地資源緊缺和價格高企的情況下，傳統產業退出所遺留的各種不動產物業，成為各類資本競相追逐的寵兒。

據高和資本執行合伙人周以升透露，中國核心城市就有1億平方米左右的存量物業需要改造，市場需求非常旺盛，未來以地產基金為主的存量盤活將成為與開發商增量開發並行的一個重要領域。

20%的投資回報率

3月27日的北京開始回暖，從地鐵四號線菜市口站出來向南步行200米左右，便是剛剛改造完成的中融信託大廈，整個大廈內裝修的氣味仍未完全散去，門前的招商廣告牌顯示，目前這棟甲級寫字樓還在招商中。

中融信託大廈原為開元名都大酒店，2016年9月30日，上海長昆投資管理有限公司（下稱「上海長昆投資」）及其管理的私募基金——深圳前海岩峰投資中心（有限合夥）以11.42億元的價格從開元旅業集團手中獲得開元名都大酒店100%股權。

中融信託旗下的全資房地產併購基金平台——中融長河資本投資管理有限公司（下稱「中融長河」）持有上海長昆投資80%的股份，王宇濤控制的一支基金持有剩餘的20%股權，同時王宇濤也是中融長河的執行總裁。

據中融信託大廈管理人員透露，原計劃菜市口中融信託大廈項目（下稱「菜市口項目」）在2017年底前改造完成並出售實現盈利，這也是地產基金通常的操盤模式，但由於受到商辦限購、工程工期延長等因素影響，最後選擇了自持經營。

據該大廈的招商人士介紹，中融長河獲得菜市口項目的成本是「20多億元，再加上一些裝修改造費用」。開元旅業集團發布的公告顯示，菜市口項目收購對價為11.42億元，此外開元名都大酒店本身還有7.85億元負債，也由中融長河承擔。

除了收購成本及項目本身債務外，在收購項目前後，中融長河發行了中融長河盛世1號、中融長河盛世2號等多個一年期信託計劃，公開利率為6.6%到7%之間。所募集資金主要用於認購深圳前海岩峰基金LP份額。

此外，由於菜市口項目原為酒店，改為甲級寫字樓時，需要對內部結構及功能進行全方位改造。當時項目的招標信息顯示，該項目改造裝修成本大約在4000萬元左右。因此這幾項加起來總成本預計超過20億元。

據王宇濤透露，未來回報一方面來源於租金收入，作為不動產經營項目，未來項目投資收益率可以超過20%。另一個更為重要的受益來源則是未來物業本身升值後退出的溢價，自持期間招商運營狀況及大環境是影響未來價值的重要因素。

2016年底完成收購後，中融長河即開始該項目的改造裝修，2018年初改造完成後正式更名為中融信託大廈。招商資料顯示，中融信託大廈由一棟17層大廈及部分裙樓組成，總建築面積39487.32平方米，使用率為70%。

大廈招商人員透露，中融信託大廈距離金融街3站地鐵可達，招商重點針對金融街外溢企業及國企央企，目前平均日租金為12元/平方米至15元/平方米，對標的金融街多數甲級寫字樓租金已達到25元/平方米左右。

按照建築面積計算，在滿租的情況下，中融信託大廈年租金收益大約為1.73億元到2.16億元左右。也就是說，在不計算日常管理和維護成本的情況下，滿租收益基本可以滿足王宇濤所期望的20%投資回報率。

萬億級市場風口

菜市口項目是中融信託直接介入不動產改造經營的項目之一，據王宇濤透露，自2014成立以來，中融長河累計投資4個不動產項目。早在2014年底，中融長河就從協信地產收購了上海中環協信中心項目，並更名為上海中融信託大廈。

上海中融信託大廈項目建築面積為4.12萬平方米，收購價為10億元，被收購後中融長河進行了重新招商，據上述招商人士介紹，中融長河目前已從項目退出，出售前，出租率達到80%，對於售價，其表示還未測算出來，不過2017年初中介公司發布的信息顯示，當時中融長河方面的報價是16.5億元。

此外，2016年5月份，中融長河與盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司的海外基金共同投資收購了美國西雅圖一處出租型公寓。2016年9月收購菜市口項目後，當年10月份，中融長河再次以16.7億元收購了北京太陽宮百盛購物中心項目，據上述項目招商人士介紹，3月20日，中融長河將該項目整體出租給了德國大眾汽車股份公司（下稱「德國大眾」）。

對於菜市口項目，中融長河方面並不計劃長期持有，招商及運營穩定後將擇機出售退出。但對於太陽宮項目，由於擁有德國大眾這樣長期穩定的租戶，其計劃將長期持有，以獲得穩定收入。

自收購太陽宮項目至今的一年半里，王宇濤和他的團隊仍在不斷物色新的項目，但符合其條件的並不多。其對物色中的項目會進行投資收益測算，如果不符合收益標準，則會選擇放棄，「這個領域不具備規模複製的可能，符合標準的並不多。」王宇濤表示。

然而，中融長河只是城市升級改造的龐大市場中的普通一員，近年，隨著核心城市核心地段物業租金的不斷攀升，更多的資本越來越重視這一潛在的「肥肉」，高和資本、中信建投等各路資本早就介入這一領域。據周以升介紹，目前高和資本已經做了近20個類似的物業項目。

戴德梁行研究部總監魏東告訴記者，這一領域之所以受到資本追捧，主要因為其較高的收益率。一般情況下，一個城市寫字樓市場空置率正常水平是在10%以內，而目前北京寫字樓市場整體空置率不到8%，尤其是核心商務區，空置率只有2-3%。

此外，由於新消費不斷興起，傳統商業不斷沒落，近年包括百盛百貨等傳統商業出現閉店潮，出現大量有待盤活的物業不動產，而且一些老舊寫字樓也有進一步改造升級的空間。

一方面是甲級寫字樓的供不應求，一方面是商業、酒店等物業空置，這一定程度為城市物業升級改造創造市場空間。近年來，商改辦、酒改辦、辦改辦等形式開始不斷湧現，使得這一領域逐步迎來風口期。

據周以升介紹，未來中國將有價值50萬億元的存量商業物業有待盤活，參照美國等發達國家的經驗，各路資本會逐步進入這一領域，特別是私募地產基金用證券化來改造盤活，這也將會成為與開發商增量開發並行的一個重要領域。

戴德梁行曾廣泛介入物業升級改造的規劃和設計，據魏東透露，一般情況下，一個物業經過升級改造，租金普遍可以提升一倍左右，「原來七八塊錢的租金，改造後，普遍能租到15元左右，極大提高物業的價值和收益水平。」

風能吹多久

對於任何投資而言，高收益往往伴隨著高風險，物業升級改造同樣如此，尤其是地產基金收購不動產重資產後，通過物業升級改造和管理經營來提升物業整體價值，一旦出現區域空置率上升或房價下跌等情況，風險也隨之而來。

據魏東介紹，目前多數地產基金投資物業有兩個主要收益來源，第一，物業升級改造後，租金收益提高，可以完全覆蓋資金及經營管理成本。「項目改造後，按照當前市場行情，整體收益率達到百分之十幾應該沒問題。」魏東稱。

其次，物業價值升值後，通過出售退出獲得一次性回報，這是私募地產基金的主要收益方式。

王宇濤表示，物業增值不僅取決於市場本身，而且也與操盤方經營管理有較大關係，比如項目出租率高、租客質量高、能夠提供長期穩定的租金收入，項目在出售時更容易獲得買家的青睞和更高的收益。

雖然在眾多業內人士看來，目前物業升級改造是一片數十萬億級別的商業藍海，但在中國經濟轉型升級、當前房地產調控政策不斷調整深化的背景下，這一領域的風險仍然值得警惕和關注。

目前一二線城市已經率先啟動產業結構調整，傳統產業開始逐步轉移、退出，而且每年甲級寫字樓增量還在持續中，伴隨著大量資本介入物業升級改造領域，目前供不應求的局面將逐步向供過於求的格局轉變。

如果市場供應量不斷增加，將一定程度對物業租金形成衝擊，不僅使得投資收益率形成下降壓力，而且對物業整體價值也造成影響。因此對於資本來說，把握好進入和退出時機顯得格外重要。

尤其是京津冀區域，隨著京津冀協同發展出台及雄安新區設立，政策鼓勵央企、科研機構、院校、醫院等機構及不符合北京產業定位的企業向外轉移，這意味著從長遠來看，北京寫字樓市場需求有下降的可能。

在魏東看來，北京城市疏解是一個趨勢，尤其是東、西城核心地區主要為首都功能區，意味著商務辦公及相關配套會向其他城區轉移，屆時，不僅租金收益會減少，而且物業價值也會受到影響，「到時候資本退出可能會比較麻煩。」

不過，魏東也表示，這一情況「五年內的可能性不大，但五到十年甚至更長時間，也許會出現」。

但至少從目前來看，城市物業升級改造仍是一個資本追逐的風口。

本文來自經濟觀察網，創業家系授權發布，略經編輯修改，版權歸作者所有，內容僅代表作者獨立觀點。[ 下載創業家APP，讀懂中國最賺錢的7000種生意 ]

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