金融政策強制干涉樓市,為什麼我們依舊覺得房價貴?
說起房價,還是得重複一下房貸利率上漲這個事實。畢竟,目前購房,它是罪魁禍首。聊宅小編也納悶,按照這個情景和調控力度,房價也該降了,為什麼看起來依舊那麼高不可攀呢?
01
房價降了嗎?根據《2018年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據》得知2月鄭州新房價格環比持平。在這70個大中城市中,有44座城市房價上漲,10座城市房價持平,16座城市出現了輕微的下跌。
大鄭州能在調控加緊的環境下,保持持平,也算是不簡單。但是,還是得提醒大家一句,這些數據只能作為大概參考,大趨勢是這麼走的,實際上,這組數據只能作為房企銷售時標註的銷售價格,購房者買到手,最終支付的價格,按照個人的買房經歷,絕大部分是要高於標註的價格的。
當然,房價到底降沒降,還得回到房貸利率上。雖然將房價降不降寄希望於房貸利率的人似乎是失望了,但是,寄託於此,是否只能顯示個人的無能為力。
常人的思考邏輯可能是這樣的:房貸利率上漲——購房者壓力增大——購房人數減少——房企迫於壓力——降價出售——房價下降。
正確的邏輯應該是這樣的:房貸利率上漲——購房者壓力增大——房價小幅下降——購房者購房——房貸利率增加——總房款增加——平均下來,房價依舊高於平常。
假如,一套100平200萬的房子,房價2萬元,首付3成,按照上漲前的房貸利率(4.9%)來計算,等額本息還款30年,還款總額是382萬,平均房價是3.82萬。如果房貸利率上浮20%(5.88%),房價是1.9萬,還款總額是405萬,平均房價是4.05萬。
綜上所述,大趨勢勢不可擋,物價一旦上漲,便很難再低於當初,只能變相的改變。
02
房價為什麼不降?
房價既然沒有降,原因總該是有的!
地價貴。據悉,2016年鄭州市計劃供地3.3畝,實際供應1.1畝,完成率33.3%;2017年鄭州全年的住宅用地供應計劃完成供地約9161畝,完成率達到72%。2018年將繼續保持同等數量的供地計劃,但是完成度又將是多少?我們可以做一個大膽的猜測。
土地供應並沒有如期完成,而且政府在土地這一方面也是加大了把控力度,對參與競拍的房企也提出了更多的入場要求。最終的結果可能是,雖然供地計劃量很大,實際完成度並不高,房企還是有恐慌心理,擔心拿不到地,於是,競拍的力度就加大,無論多少錢,都要搶到地。
作為房子的基礎載體,地價一直在漲,房價怎麼可能降。
借貸成本上升。2017年,42家上市房企賣了4.39萬億元,比2016年多賣了1.44萬億元,創下歷史新高。單今年1-2月兩個月的時間,房企銷售規模破1000億元的就有3家,分別是碧桂園、恆大和萬科。
前兩年敢於拋售的房企,基本都是賺翻了天,日子過得相當滋潤。即使如今調控嚴格,對他們而言,有前兩年的老本在那兒擺著,即使降價也不會有太大的損失,更何況,有的房企在政策嚴厲的環境下,不賣房就行了,等政策鬆了,繼續按原價賣。這就是所謂的手中有糧心中不慌。他們吃定了購房者,維持著賣方市場的行情,即使不降價,只要我不漲價漲的太過分,照樣有人來買。
對於購房者則不一樣,眼睜睜看著房價上漲,房貸借貸成本越來越高,似乎還得等十年,房貸利率才能下降到近年來最低水平,真正恐慌的似乎是購房者才對。
看看那一個個開盤100%的去化率就知道了,妥妥的賣方市場。
還得提一句,前兩年房價漲的飛快,虛價空間太大,如今即使降價回到現實,也只不過是把水分擰乾了一點而已,所以,購房者才會覺得房價依然高。
03
房價貴,還要不要買?
雖然說,人民幣越來越貴,但那是針對與國際貨幣的交易而言的,在國內,用人民幣換同樣是人民幣的東西,再貴再值錢也沒用,工資發到你手中,該是多少人民幣還是多少人民幣,不會因為人民幣在國際上升值,你在國內買東西就便宜,當然也不會因為人民幣升值,發到你手中的工資就會減少。
換句話說,房價在漲,你手中的人民幣在國際上也是呈現漲勢,但是在國內用來購房的話,你手中的人民幣其實是處於一個不斷貶值的過程,因為我們手中的錢跑不贏通貨膨脹的速度,跑不贏房價上漲的速度和放款總額度。除非你拿著人民幣到國外去買房。
有關部門現在的終極目的是穩定房價,保障各項經濟有序進行,繼續為GDP的增長做貢獻,小漲小跌純屬正常,可以忽略不計。民眾的呼聲,聽到了,房價也穩定了,目的基本就算達到了。
以前,剛需買房,可能關注房價即可,現在情況變了,或者說是未來幾年,給大家考慮的時間更少了,你不僅要關注房價,還得關注隨時可能會再次上漲的房貸利率,甚至是銀行的貸款額度,放款計劃都得納入購房計劃中。誰知道哪個因素會突然再放一記春雷,震驚整個樓市。
對於剛需來說,越來越難以把控樓市,也許目前購房成本尚可的情況下,會是不錯的購房時機呢?
為什麼受傷的,總是剛需。
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