城市變革時代的商務擇址之道

每一個城市CBD，都有一座寫字樓叫保利。作為央企與世界500強，保利始終立足於國際高度與視野來運營城市，從而引領商務變革。從望京保利國際廣場到水幕旗艦通州保利大都匯，保利每一次亮相CBD，都成為商務區里程碑式的風向標。佲悅大都匯在豐科園總部基地一經亮相，便成為了區域話題的熱議對象。如此成就，與其擇址之道密不可分。

屹立於時代風口的豐科園

寫字樓選址，始終以企業需求為導向，而需求又與城市發展密切相關。在「十二五」之前，北京是中國的政治、金融、文化、國際交往與科技創新中心。在該背景下，北京形成了金融街、國貿CBD和中關村三足鼎立的傳統商務格局。但「十二五」政府工作報告則明確提出，北京將落實全國「政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心」城市戰略定位。文化與科技創新被空前強調——在政策引導下，近幾年來北京產業結構發生了重大變化。

產業結構的變化首要表現為北京企業類型構成的變化，文化與科技企業比重大幅增加；而企業構成的變化將帶來北京商務區格局的重塑：傳統金融商務區金融街的企業資源正在向北京城市副中心疏解，而作為傳統的文化與科技商務區的國貿CBD和中關村在面對企業進入的過程中，卻面臨著不同程度商務條件老化、土地供應不足等問題。此大勢之下，作為中國首批國家級高新技術開發區和土地供應充足的商務區，丰台科技園有望成為北京第四大商務區。

城市外溢背景下的「四環時代」

企業資源外溢，是城市核心區租金上漲以及土地稀缺導致的城市發展的必然結果之一。紐約、曼哈頓等世界城市均是由於完成了企業外溢，實現了城市再發展。在強大的政策引導力下，北京正處於企業外溢的關鍵期。

政府相關部門2015、2016、2017連續三年出台政策嚴格限制四環內新建大型公建項目，四環內寫字樓新增供應量越發減少，中關村一些寫字樓改造成了酒店。企業向四環外溢，直接加速了通州、望京、京西、亦庄商務區等多個新興商務區的形成。

這一時代背景下，作為城央商務與新中心商務、傳統商務區與新興商務區的分界線，四環的價值需要被重新估算。目前，東、西、北四環已經相繼進入「10萬+時代」，而作為政府預留資產的丰台科技園，四環價值窪地，也進入了價值騰飛的前夜。

豐科園25年，終成總部型企業聚集區

既是北京第四大商務區的實力候選人，也是四環的直接受益人，豐科園這一熟悉的名詞需要被重新解釋。

1991年成立的豐科園，是中關村最早的「一區三園」之一，第一批國家級高新區，首批向APEC開放的科技工業園，是中鐵、中華電、凡客誠品等20000多家企業所在之地，僅高新技術企業就接近3000家。26年發展，使得豐科園擁有足以媲美中關村、金融街與國貿CBD傳統商務區的成熟配套、交通與產業環境：周邊不只有地鐵9號線、14號線、10號線與房山線北延線，而且與北京西站和北京南站等6大客運站嚴密相連，更重要的是隨著新機場的建立，新機場快軌、新機場高速、京台高速和京開高速等「一軌三高速」通車後，其交通愈加便利，這是一些新興商務區所不具備的。

總部基地憑藉先天的優勢，成為北京商務 「新極點」。北京市政府一直重視高端產業，即打造「總部經濟」形態。作為丰台科技園第三期作品，總部基地就是為企業總部而生。根據規劃，總部基地會實現與中關村、CBD、金融街互利互補，共同構筑北京大總部經濟區。四環風雲中，總部基地將不可置疑地將成為大中型企業的企址。

央企巨著，重塑總部商務新格局

著眼於豐科園的總部經濟定位，保利將高端系商辦產品佲悅大都匯布局於豐科園總部基地。佲悅大都匯位於總部基地核心區，距離地鐵丰台科技園站僅500米，距離南四環主路800米。

佲悅大都匯有別於總部基地傳統寫字樓，它是保利商辦創變房企發展思路、將空間服務與資產服務相結合的全新商辦產品。在產品形態上，佲悅大都匯定位於「商務頭等艙」，以840平米起的獨立總部產品規劃，為企業打造同階優企辦公的優質環境。這種純粹性的辦公總部基地前所未見的，它將為企業營造獨棟型的總部尊感。在資產服務上，佲悅大都匯依託於保利集團資源，為企業提供資產管理服務，讓辦公空間成為企業主的升值資產。

保利擇址之道，是城市發展之道，亦是商務升級之道。為改變而來，是保利的目標與願景。相信不久後，我們將見證在一座快速發展的城市，全新的總部空間將創造企業傳奇。

京房售證字（2017）132號

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