房租還是不夠高
老晉房產觀
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魔法一般的租購併舉
魔法：魔法是自古流傳的一種科學技術，是一種對自然、宇宙、個人心靈認知的哲學。絕大多數人對於魔法的理解完全錯誤，魔法不但是古代一門科學，而且非常嚴謹。
嚴謹的科學，當然需要嚴謹的分析。今天要寫的是，百萬租房貸款來了，你的房子卻變沒了！！！
租房時代來臨，高房價的末日到了？NO，別S了！
無房者應該歡呼？NO，別S了！
有房者要跳樓甩賣了？NO，別S了！
百萬貸款 只為租房
貸款租房：Y行、ZF和房地產企業三方合作，房地產企業將手中的長租公寓掛到ZF或Y行打造的租房平台上，Y行提供房租貸款為租戶支付租金（較長時間），幫助開發商回攏資金。
目前J行CCB建融家園已經上線，可為租戶提供額度最高100萬，期限最長10年的「按居貸」產品，貸款利率較房貸利率低，次日即可放款。
還有針對租客的「租客貸」，針對業主的「業主貸」等產品。
高額度、長期限、低利息、快速放款，雖然此貸款只能用於租房，但可以讓你馬上搬進豪裝大三居啊，貌似非常吸引人的樣子。
「租房貸」的困惑
以通州區京貿國際為例，485萬的兩居室，首付大約260萬，月供大約1.5萬，然而租金卻只有4500-5000元，等於業主每月向租戶貼現1萬元按揭利息+1萬元本金利息。
以上的例子比較普遍吧？由於中國房價高企，房東對租戶的貼現長期存在。房屋的租金收入遠遠低於按揭貸款的月供支出，整體上租戶其實是大大受益的，不用支出高額的首付，更不用支付每月的按揭利息，即可居住舒適的房子。
那麼問題來了，在房租並不高，房租整體上可以接受的情況下。有多少人願意去貸款租房呢？或者說，有多少人有必要去貸款租房呢？
想不通，很多人都想不通，感覺貸款租房是多此一舉，毫無用處。
然而，貸款租房可能很快會闖進你的生活，可能讓你「很爽」「很爽」。（老晉房產觀：JJJDTZX）
先看第一組圖片
上圖：J行租賃平台房源（北京朝陽區麗都壹號）
上圖：鏈家APP租賃房源（北京朝陽區麗都壹號）
發現什麼問題？
同小區相似房源，不同平台，房租價格相差1/3以上，難道網頁出錯了？
再看第二組圖片
上圖：J行租賃平台房源（龍頭公寓）
上圖：鏈家APP租賃房源（龍頭公寓）
發現什麼問題？
同小區相似房源，不同平台，房租價格相差還是1/3以上，難道網頁又出錯了？
再看第三組圖片
「大愛書院」這個小區在北京找不到，它在廊坊香河，請看下地址：「京哈高速香河東出口右轉200米」，我截個圖片，如下：
如此離譜的租金合理嗎？
我認為，完全合理，而且租金還不夠高。
什麼原因？看邏輯。
「房租貸」魔法
再強調一次，魔法不但是古代一門科學，而且非常嚴謹。
「百萬租房貸」魔法（科學），把房子統統變沒！嚴格的說，是把屬於你的房子變沒了。
四個角色關係梳理如下：
ZF、Y行、開發商、租/購房者。
老三步：（商品房市場）
1、開發商利用Y行資金建設房子。
2、購房者利用Y行資金購買房子。
3、開發商回攏資金歸還Y行貸款。
ZF作為土地提供方，一次性獲取土地出讓金。
Y行作為居間方，提供擔保，幫助開發商和購房者完成交易。
開發商賺利潤。
購房者得房屋產權。
Y行得到利息。
由於購房者（個體）非常分散，房屋出租（隱蔽）的「稅金」幾乎收不上來，ZF無後續收益。
新三步：（只租不售使用權市場）
1、開發商利用Y行資金建設房子。
2、租房者利用Y行資金長租房子。
3、開發商回攏資金歸還Y行貸款。
ZF作為土地提供方，一次性獲取土地出讓金。
Y行作為居間方，提供擔保，幫助開發商和租房者完成交易。
開發商賺利潤。
租房者得房屋使用權。
Y行得到利息。
由於租房者租賃的房屋由開發商或者物管統一管理，所以「稅金」幾乎逃不掉一毛，ZF有源源不斷的持續收益。
（老晉房產觀：JJJDTZX）
你的房子沒了
從以售為主的商品房市場轉向租售並舉的租賃時代，利益攸關的四方，付出和回報分別發生了什麼變化，簡單梳理如下：
1、ZF的功能沒有變化，作為土地的唯一提供方，土地收入沒有減少一毛，持續的稅金收入又多了一大筆。
2、Y行的功能沒有變化，為交易雙發提供擔保，付出和回報同樣幾乎沒有任何變化。
3、開發商的付出沒有變化，但獲取的回報從之前的一鎚子賣掉70年的使用權，變成了分割出售使用權，每3年5年或者10年出售一次，回報大幅增加了。
4、租/購房人是四方中變化最大的一方。從擁有產權並獲取房租收益到只擁有使用權並持續繳納租金。
租購併舉的政策，從整體上，錢流動的方向沒有本質變化，變化的地方在於，對於個體而言，非常大的一大部分產權房變成使用權房了（土地供應決定，租賃住房用地供應擠佔了商品房用地供應）。
100萬的房租貸款啊，誘惑嗎？你100萬房貸轉變為100萬的房租貸。貸款還是你的一分沒少，只是房子沒了。
智慧Y行，大智若愚啊！
問題來了
問題一：租房不用交首付啊，只交月供即可。
之前，租客租個人房東的房子，房租按月交，租房者作為房屋的實際使用者，佔用了不屬於自己的資產。這事實上是富人幫助窮人，以北京為例，每月房東的利息支出部分可能是房屋租金的2-5倍以上，租客無償享受了。房東的損失，只能靠後期的房屋增值來彌補。
現在，租客租企業房東的房子，房租按年交，租房者作為房屋的實際使用者，佔用了不屬於自己的資產。無論房子增值與否，企業的房子永遠不能二次銷售盈利，所以企業不會為租戶貼現，否則只有破產倒閉一條路。
結論是：租金一定會持續走高，不但現在應該高，未來也應該持續走高。高到租房者為房東（包含個人和企業）貼現，才能暫時停止。
問題二：真買不起房的怎麼辦？困難人群租不起房怎麼辦？
租購併舉的住房制度確立，正是針對「高房價」背景下困難人群住房問題的積極思考，和主動辦法。住房問題，能解決的自己解決，確實解決不了的，ZF兜底。
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」這句話的含義，請深刻領悟。（老晉房產觀：JJJDTZX）
租購併舉 誰的狂歡
租購併舉、租房貸等等，都是時代發展的產物，時光不能倒流，中國樓市亦不能逆生長。商品房基本滿足之後，租房時代來臨。
這不是無房者的狂歡，相反，它可能讓你永遠都買不起房，不是還不起月供，是你真湊不齊首付。
對投資者而言，爆炒的機會可能沒有了。
但是，對投資者和有房者而言，依靠租客長期為房東貼現的「收租子」模式已經在路上，這是確定的。
對於個體，無論你是高富帥還是窮屌絲，無論是投資需求還是自住需要，產權優先於使用權是確認無疑的，買房優先於租房是確認無疑的。
未來十年，買房子依然是一件非常吃力的事情，並且會越來越吃力，直到你用盡全力依然無法支付首付為止，「100萬的租房貸」，不是已經準備好了嗎？
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