德國房價至少還要上漲12年

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2018.3.30

德國郵政銀行2018年的房產報告顯示，超半數的德國城鎮被標記為綠色。綠色代表房價至少還要上漲12年。

兩年來，德國聯邦銀行一再強調需警惕房產泡沫。房屋市場研究機構Empirica董事哈拉爾德·西蒙斯擔心德國大城市的房價出現巨大跌幅。然而，德國郵政銀行發布了截然相反的報告：在德國的401個城鎮中，超半數的城鎮房價在2030年之前會一直上漲。

郵政銀行在2018年的房產報告中援引漢堡世界經濟研究院（HWWI）的調查結果稱，其原因在於大城市以及德國南部的人口增長。

郵政銀行稱，德國房價最高的城市——慕尼黑，是未來12年房價漲幅最高的城市，平均年漲幅為1.5%。

西蒙斯和聯邦銀行卻認為，慕尼黑房價的跌幅可能最大。西蒙斯稱，考慮到通貨膨脹的因素，未來五年房價的跌幅在四分之一至三分之一之間。聯邦銀行的二月報告顯示，跌幅可能約為35%。

但他們一致認為：德國房屋緊缺，尤其是在柏林、杜塞爾多夫、法蘭克福、漢堡、科隆、慕尼黑、斯圖加特這七大城市以及大學城等地方性的人口密集區。全德國每年的住房需求約為40萬套。

與過去幾年慕尼黑的其他發展變化相比，1.5%的年平均房價增幅不算什麼。郵政銀行的統計數據顯示，2017年的慕尼黑房價比上一年上漲了8.6%。

2017年，德國的房屋均價為6 789歐/平米。「大城市房價飛漲的時代可能即將結束。」郵政銀行房產個人業務客戶經理伊娃·格倫沃爾德稱，「房價漲幅排行榜位居第二、第三的，分別是平均漲幅1.02%的杜塞爾多夫和0.96%的漢堡。」

柏林2017年的房價比2016年上漲了11.4%，漲幅最高。但郵政銀行稱，今年將有所回落。在2030年之前，柏林房價的年增長率約為0.53%，是七大城市中漲幅最低的城市。杜爾賽多夫現在的房價約為3500歐/平米，柏林和漢堡分別為3800歐/平米和4200歐/平米。

在10個最具活力的中大型城市，房價的漲幅更大。海爾布隆以2.99%的年增長率位居首位。除了波茨坦和克羅彭堡，排行上的其他七個城鎮都位於慕尼黑的近郊。

房屋緊缺的原因很簡單：21世紀之前，出生率低和外來移民少導致德國人口負增長。因此，新建住房數量下降。1990至2011年，德國出生率低於1.4%。但此後，出生率開始上漲並在2016年達到了1.59%。只是，外來移民對人口增長的貢獻更大。

移民大多來自東歐和南歐經濟實力薄弱的國家以及爆發危機的國家。2011年以來，進入德國的外來移民人數比從德國移民到國外人數多出330萬。

這使得德國人口不僅沒有減少到8000萬以下，反而增長到8200萬。科隆經濟研究所認為，三年內德國人口有望達到8310萬。聯邦統計局的最新預測顯示：2030年起，德國的人口總數才會緩慢減少。

以下為德語原文

POSTBANK-WOHNATLAS

DieWerte von Immobiliensteigen bis zum Jahr 2030 weiter

Im Wohnatlas 2018 der Postbank sind mehr als die H?lfte der St?dte und Kreise Deutschlands grüneingef?rbt. Grün bedeutet mindestens zw?lf Jahre Wertzuwachs.

Reiner Reichel

29.03.2018

Düsseldorf

Die Bundesbank warnt seit zwei Jahren immer wieder vor einer Immobilienblase. Harald Simons, Vorstand des Wohnungsmarktforschers Empirica, befürchtet enormeRückschl?gebei Haus- und Wohnungswerten in den deutschen Metropolen. Doch nun verkündet die Postbank genau das Gegenteil: ?In mehr als der H?lfte der 401 deutschen Kreise und St?dte k?nnen Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 an Wertzulegt.「

Als Grund nennt das Institut in der Ausgabe 2018 seines j?hrlich erstellten Wohnatlas steigende Einwohnerzahlen in den Metropolen und in Süddeutschland undberuft sich dabei aufeine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI).

München, Deutschlands teuersterWohnstandort, ist für die Postbank der Ort, an dem die Preise in den n?chsten zw?lf Jahren mit durchschnittlich 1,5 Prozent pro Jahr am st?rksten steigen.

Für Experte Simons und die Bundesbank drohen Wohnungs- und Hausbesitzern in der bayerische Landeshauptstadt dagegen die gr??ten Preisrückschl?ge. Simons sagt ein Rückgang von real, also unter Berücksichtigung der Inflation, von einem Viertel bis einem Drittel in den n?chsten fünf Jahren voraus. Die Bundesbankbeziffertdieüberbewertungin ihrem Monatsbericht für Februar dort auf 35 Prozent.

Einig sind sich die Forscher über eines: In Deutschland sind Wohnungen knapp und dies ganz besonders in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K?ln, München und Stuttgart sowie in vielen regionalenBallungszentren, vor allem um Universit?tsst?dte herum. Für ganz Deutschland wird nach wie vor ein j?hrlicher Baubedarf von 400.000 Wohnungen genannt.

Durchschnittliche Preiserh?hungen von 1,5 Prozent in München sind harmlos gemessen an dem, was die Menschen dort in den vergangenen Jahren erlebt haben. Nach der Postbank-Statistik betrug der Preisanstieg2017 im Vorjahresvergleich 8,6 Prozent.

Der durchschnittlicheQuadratmeterpreisfürWohnraumbetrug im Vorjahr 6.789 Euro. ?Die Zeiten der Preissprüngein den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen「, meint Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengesch?ft Privatkunden bei der Postbank. Auf den Pl?tzen zwei und drei im Wertzuwachs-Ranking der Postbank folgen Düsseldorf mit einerSteigerungsratevon im Schnitt 1,02 Prozent und Hamburg mit 0,96 Prozent.

Berlin, wo die Preise 2017 im Vorjahresvergleich mit einem Plus von 11,4 Prozent am st?rkstenabgingen, wird laut Postbank zurückfallen. Bis 2030 liege die j?hrliche Steigerungsrate bei 0,53 Prozent und damit dem geringsten Wert unter den sieben Metropolen. Die aktuellen Quadratmeterpreisebewegen sichin Düsseldorf um knapp 3.500 Euro, in der deutschen Hauptstadt bei fast 3.800 Euro und in Hamburg bei gut 4.200 Euro.

Auff?llig sind die deutlich h?herenWertzuw?chseunter den zehn dynamischsten mittelgro?en St?dten. An der Spitze steht dort mit 2,99 Prozent j?hrlichem Wertzuwachs Heilbronn. Von Potsdam und Cloppenburg abgesehen befinden sich die übrigen sieben St?dte und Landkreise in dieser Hitliste allesamt im Münchener Umland.

Das heute Wohnungen fehlen hat einen einfachen Grund: Geringe Geburtenraten und kaumZuzugaus dem Ausland signalisierten bis in die 2000er-Jahren eine abnehmende Bev?lkerung.Konsequenterweisewurde derNeubauvon Wohnungen heruntergefahren. Doch es kam anders. Zwischen 1990 und 2011 lag die Geburtenrate unter 1,4. Seitdem steigt sie und erreichte 2016 1,59 Prozent, wie das Statistische Bundesamt gerade mitteilte. Doch viel ausschlaggebender ist der Zuzug von au?en.

Zuwanderer kommen aus den wirtschaftlich schw?cheren L?ndern Ost- und Südeuropas sowie aus Krisenl?ndern weltweit nach Deutschland. Seit 2011 wanderten knapp 3,3 Millionen Menschen mehr nach Deutschland ein als aus Deutschland aus.

Das führte dazu, dass die deutsche Bev?lkerung nicht unter 80 Millionen fiel, sondern auf rund 82 Millionen anstieg. Das Wirtschaftsforschungsinstitut IW K?ln erwartet, dass in drei Jahren 83,1 Millionen Menschen in Deutschland leben. Das Statistische Bundesamt geht in seinerjüngsten Prognose davon aus, dass die Bev?lkerung erst ab 2030 j?hrlich langsamschrumpft.

（德語原文出處：

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/postbank-wohnatlas-die-werte-von-immobilien-steigen-bis-zum-jahr-2030-weiter/21129552.html）

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