高含金量！強生產力！唯進擊中的琶洲足以單挑珠江新城！

時不時，總有各種新城站出來說要對標珠江新城。

但在房王君看來，區域炒作的時候喊喊口號沒問題，但真正有底氣和珠江新城對標的，或者說與之並肩的，目前在廣州就只有琶洲了！

圖片來自廣州房產

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至少從入駐企業的含金量來看，琶洲以大科技公司為主導，頗有未來之城的氣勢。

而珠江新城呢？顏值很高，樓宇森林、魔幻壯麗，但業態偏傳統，特色不鮮明，銀行、證券、保險、基金、會計、廣告、地產什麼都有一點，但說到能夠代表廣州先進生產力的頭部企業，掰著指頭數，好像也沒有說得上名字的。

相比較琶洲，有大神提出這種說法：真正牛逼的企業不會租這麼貴的房子辦公的，政府一般會給他們批地，蓋自己的總部大樓甚至園區，就像廣州琶洲、深圳後海、北京後廠村路、杭州未來科技城的那些巨頭。

CBD仍然很重要，只不過，我們真正想探討的問題是，CBD還能否代表城市地段價值的至高點，是否仍能代言一座城市的先進生產力？

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簡單評價一下廣州改開以來的城市發展史。

從上世紀80年代到90年代中旬，是廣州作為改革開放橋頭堡的黃金年代，這個階段城市發展的主基調是「引資」，先是港資，後是外資，比如霍英東當年在廣州修建的白天鵝賓館，是當時中國的第一家五星級酒店，霍先生還在廣州番禺修建了好幾座橋樑，在南沙大搞基建。再後來就是寶潔、高露潔、安利等一大批外資企業的進駐，「南大門」的風頭一時無兩。

霍英東的白天鵝賓館

隨著上世紀90年代浦東的開發，上海再次取代廣州成為外資入華的橋頭堡，其間的滄桑與感慨，正如100多年前上海開埠對廣州的衝擊一樣。彼時的廣州逐漸失去先鋒的光環，但以此為起點，一直到廣州亞運會的這十多年時間裡，這座城市發展開啟了「基建狂魔」的無敵模式，「城建」成為無可爭議的主基調。

廣州亞運會

毫無疑問，那個階段的城建大業，堪稱波瀾壯闊，地鐵、南沙港、新白雲機場、大學城、廣州南站、珠江新城這些讓人嘆為觀止的基建大手筆都是那十多年的成果，這些成果也一舉奠定了今日廣州大氣磅礴的城市框架。

特別是珠江新城，雖然爭議不斷、敗筆不少，但總體來說仍是一個非常出色的城建作品，它極大地提升了廣州的商務基礎設施水平，也非常及時地重構了廣州的城市形象。一河之隔的小蠻腰，時尚炫酷，高級美艷，是我見過最成功的城市地標，沒有之一。毋庸諱言，如果不是珠江新城的存在，今天的廣州在觀感上無疑就是一個二線城市。

然而，在城建事業狂飆突進的同時，廣州的軟肋也暴露無遺，那就是在產業引進與培育上的乏善可陳。有論者曾認為，上世紀90年代到廣州亞運會舉辦，這座城市在產業上的唯一亮點是引進三大日系汽車品牌，除此之外，都沒有成什麼大氣候。

事實上，從招商引資的情況來看，廣州在那十幾年的時間裡的確建樹甚少，比如其外資引進額與一線城市地位完全不匹配，不僅被北京、上海、深圳、蘇州、天津、重慶等城市遠遠超過，甚至還面臨杭州、南京、成都、武漢等二線城市的趕超壓力。

琶洲互聯網聚集區效果圖

圖片來自廣州房產

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回到文章的主線，我們大致可以給珠江新城下一個結論：它是廣州大規模城建時代的巔峰之作，代表了廣州的體面與逼格，但在提升生產力層面，珠江新城並沒有給出很大的突破。

放眼全球，一線城市或者說一流城市，必須是先進生產力的代表。在此意義上，珠江新城的使命已經完成，廣州需要一個新的平台來代言城市。

所以，我們看到，大約從2015年開始，這座城市的發展主基調很明顯地被調整為「產業」，產業成為一切工作的主線與重心，產業成為這座城市重振雄風的最大抓手。於是，這兩年，我們從媒體上看到令人眼花繚亂的招商引資大戲，黃埔、南沙是兩大猛將，琶洲、知識城是兩大櫥窗。

具體的成績有哪些，媒體上有很多數據，這裡就不一一展開了。得益於騰訊、阿里等互聯網巨頭的進駐，琶洲肯定是最直觀也最具說服力的一張名片，具體請見文章開頭那張圖片。

那麼，珠江新城與琶洲是個什麼關係？

我們也許可以說，珠江新城代言的是廣州的體面，而琶洲代言的則是廣州的先進生產力，二者缺一不可。

當然，從這裡還能延伸到另外一個有趣的話題，那就是我們談論過多次的廣州CBD保質期現象，大約到2020年，琶洲這些總部大樓基本上就要建成了，到那時，珠江新城也正好風光了十年，未來的新貴琶洲能否取代這個老CBD呢？就像曾經珠江新城取代天河北、曾經的天河北取代環市東那樣，城市中心，十年一換，永不停歇。

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最後還是說說房產，從北京、深圳、矽谷的經驗來看，琶洲這種代表先進生產力的板塊，在房價上至少是可以和CBD地段拉平的，也就是說，只要琶洲比珠江新城便宜，就還有機會。

隨著琶洲不斷的招商、企業不斷入駐，區域巨量的人口紅利也在逐步凸顯，當然，周邊的住宅自然水漲船高。

目前琶洲板塊一手新建住宅項目並不多，僅有一個全新盤富力壹號半島，4月推出新一期300-650平四至五房單位，價格待定。其他的項目在售的產品基本都是商用公寓，當然，這對於創業型公司就恰好相符了。

二手盤才是琶洲樓市的主角，中高檔社區二手房價格普遍要6萬多元/㎡，綜合素質高的甚至超8萬元/㎡。由於有兩大名校進駐，使這裡的樓價有了更為堅挺的支撐。

執 信 、六 中 新 校 區 進 駐

琶洲的教育配套一直被業界視為短板，所幸政府早就有了針對性規劃。

2016年，廣州市教育局公布《廣州市中小學校基礎教育設施三年提升計劃(2016-2018)》提到：海珠區9所中小學校建設項目，其中琶洲區域會有九年一貫制公立學校。目前該規劃已塵埃落定，那就是廣州市執信中學琶洲實驗學校。

這所學校位於保利天悅幼兒園旁，有24個小學教學班、24個初中教學班。小學部已於去年9月開學；初中部的校舍仍在建設中，預計今年9月開學。該校將為海珠區提供1080個優質小學學位、1200個優質初中學位。執信中學校長介紹，執信琶洲實驗學校和執信本部的同學會有較多的交流和走訪活動。去年，該校的生源主要來自保利天悅和琶洲新村兩大社區。

與執信一樣低調進駐琶洲的名校還有廣州六中。2016年，該校就在萬勝圍江山國際小區配套學校開辦廣州市六中長風中學；2017年，這所學校招了兩個班，招生範圍主要對口海珠區第三實驗小學、黃埔小學。招收地段包括雅郡花園、江山國際、南園居社區、黃埔北社區、琶洲東北社區等。

二手行情：半年漲10%左右

合富置業海珠琶洲宸悅分行主管賓桂嬌介紹，從去年情況看，兩大名校的招生範圍主要是保利天悅、雅郡花園、江山國際、南園居、琶洲新村等。這些社區中，樓價最高的是保利天悅，「該盤的樓齡只有一兩年，是整個板塊定位最高的項目，目前二手均價約8.5萬元/㎡，但已出證可進行二手交易的房源不多，入市門檻較高。

保利天悅二手樓價超過8萬元/㎡

同樣是大型社區的雅郡花園，目前二手房源較多，均價6萬元/㎡左右，半年前該盤還有4.6萬元/㎡左右的單位可選；而六中長風中學所在的江山國際，二手均價7萬元/㎡左右，半年前還是6萬-6.5萬元/㎡，半年漲了10%左右。

江山國際社區內有長風中學，二手價7萬元/㎡左右

規模較大的琶洲新村同樣在執信琶洲實驗學校的招生範圍內，不過，因為該社區物業無法在二手市場買賣交易，導致琶洲板塊二手交易無法放量，「如果這裡的房子可以上市，中小戶型供應量就會大增，這類物業的市場需求很大。」賓桂嬌介紹，到琶洲買房子的人有部分是沖著名校而來，但更多是因為看好琶洲樓市前景。

琶洲新村也在執信琶洲實驗學校招生範圍內

赤 崗、濱 江 東、珠 城 也 是 選 擇

不過，回到產品層面，琶洲板塊目前的高品質物業不多，遠不如河對岸的珠江新城板塊，未來在琶洲辦公的碼農貴族們，其實很容易到河對岸買房的。所以，從這個角度來說，琶洲的崛起，其實也在利好珠江新城那些品質好的物業，或者說利好整個中心城區的優秀物業。

而赤崗、濱江東甚至珠江新城板塊，都將成為置業者的選擇。

把範圍擴散後發現，目前輻射範圍的一手新建住宅項目還真不多，以高端住宅為主。包括濱江東的珠江帝景·紫龍府（8.5萬/平）、赤崗的泊雅灣N°6（8萬/平）、珠江新城的匯悅台（14萬/平）、珠江新城御景二期（9.25萬/平）、博雅首府（12.5萬/平）、尚東柏悅府（17萬/平）、星匯御府（9.2萬/平）、頤德公館（15萬/平）等。

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