第一上海：給予綠景中國地產「買入」評級 目標價5港元
珠三角城市更新旗艦，重磅資產注入在即
2017 業績回顧：公司當年交付面積較少導致收入下滑35%到29.67 億元人民幣（下同），主要因公司考慮到2017 年業績已經達標，主動推後了深圳紅樹灣一號的推盤;公司毛利率繼續提升到65%,因此毛利潤僅下滑15%；費用規模輕微增長但因結算收入下滑導致費用率上升；公司利息費用增長51%到6.13 億元；雖然重估收益有所提升，但稅前利潤仍然錄得19%的下滑；但最終得益於有效稅率下滑25 個百分點到31%，公司歸屬股東利潤同比增長29%到10.35 億元。由於規模較小，公司仍然處於業績波動較大的時期，預期業績穩定性將在項目陸續注入，規模持續提升後明顯改善。
舊改項目推進順利：根據項目最新規劃，白石洲舊村改造項目計容建築面積為348萬平方米，其中：商品住宅120萬平米，保障性住房5萬平方米，商業、辦公及旅館業建築105萬平方米，商務公寓112萬平方米，公共配套8萬平方米。另外，地下商業建築面積10萬平方米，地下停車場面積80萬平方米，地下市政交通設施3萬平方米。除各種配套和回遷，公司可開發面積約237萬方，其中估計自持面積80萬方，估計銷售面積157萬方。目前，項目規劃指標和拆賠比協議也已確定，根據時間表推算，我們認為若進展順利，今年不排除將啟動資產注入準備工作。同時，我們亦預期珠海東橋舊改項目將於年內有重大突破。
投資建議：公司當前NAV為178億元人民幣，考慮到潛在的舊改項目對NAV的增厚，公司NAV將達到520億元人民（摺合約640億港幣）。當前公司攤薄後股本約為86.7億股，再充分考慮到舊改項目操作過程中可能增發的股份（假設約15億股），公司攤薄後每股NAV為6.3港元。我們給予公司目標價5港元，相當於NAV折讓20%，維持買入評級；目標價有輕微降低主要因近期配售稀釋所致。
轉載自:騰訊證券
