中國金茂：凈負債率87.07％ 年度新增權益土地同比增112％

3月27日，中國金茂發布2017年度業績，收入達人民幣310.748億元，較上年度人民幣273.041億元增長14%。總簽約銷售額約人民幣693億元。截至2018年2月28日，金茂物業及土地已簽約銷售未交付結算的金額約為人民幣841億元，其中籤約與回款分別達人民幣693億元、人民幣570億元，同比增長43%、32%。

數據來源：年報披露

如今，中國金茂的增長速度已經有了新的目標，即由原來的銷售增長每年保持30%提速到「未來三年保持50%的複合增長率」。金茂執行董事兼首席財務官江南在業績會上表示：「金茂住宅開發板塊毛利潤保持在30%以上，這是我們既定的戰略。與2017年相比，預計今年的毛利率將有所上升。」

凈負債率87.07% 整體銷售毛利率下降5%

公告顯示，金茂2017年銷售成本約為人民幣210.342億元，整體銷售毛利率為32%，較上年的37%下降5個百分點，主要系城市及物業開發板塊毛利率下降所致。其中，金茂商務租賃及零售商業運營毛利率較上年有所下降；酒店經營毛利率與上年持平；其他業務毛利率較上年略有下降。

數據來源：年報披露

此外，收入同比增長14%至310.75億元人民幣；股東應占凈利潤同比增長57%至39.78億元；每股收益37.27分，擬派末期息每股18港仙。

其中，若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），股東應占凈利潤為39.08億元，同比增長89%。中國金茂經營業績與盈利水平再創歷史新高，其中籤約與回款分別達693億元、570億元，同比增長43%、32%。

數據來源：年報披露

從財務健康度來看，2017年中國金茂資產負債率為70.08%，凈負債率為87.07%，比去年同期分別上升了約3個百分點、18個百分點。從周轉能力來看，中國金茂總資產周轉率和流動資產周轉率與去年同期相比分別有所降低。

年度新增權益土地同比增112%

2017年，金茂在土地市場和資本市場上收穫豐厚。截止目前，中國金茂總土地儲備為4616萬平方米，其中二級開發土儲2772萬平方米，一級開發1844萬平方米，貨值合約7500億元。

數據來源：年報披露

在土地獲取方面，金茂在北京、上 海、深圳、南京、青島、蘇州、杭州、寧波、合肥、 武漢、無錫、溫州、福州、廈門、重慶等地獲取共計21幅優質地塊，其中有10幅地塊為商業/商辦/商住用地，總價為690億元。進入包括南京、蘇州、北京、成都、南昌、青島 、寧波等13個城市。全年共取得36個二級開發項目，新增土地儲近千萬平米，同比增長230%，17個項目實現底價或近底價獲取，占項目總數的47%。

在資金獲取方面，金茂於2017年1月和11月公司分別在境外成功發行5億美元和3億美元次級擔保永久資本證券，2017年2月在境外成功發行5億美元優先擔保票據，2017年7月和9月公司在境外成功發行3億美元和2億美元高級永久資本證券。

低成本撬動優質資源

金茂在主要上市房企中，公司的銷售凈利率名列前茅。究其原因，是金茂品牌溢價及作為城市運營商的高利潤率。金茂的產品線定位高品質與改善性需求，擁有一二級聯動、住宅及綜合體開發、持有物業經營和服務等經驗和優勢，與當地政府共同打造城市新核心，以低成本撬動大量優質資源，通過項目的早期介入實現高利潤回報，實現同業領先的利潤水平。公司的一二級聯動模式具備高可複製性，因此高凈利率具備可持續性。

業內人士分析認為，獨有的拿地模式不僅為金茂繼續保持高利潤率提供了基礎，同時也為二級開發上的銷售提供了潛在的「麵粉」。金茂公司城市運營項目中一級開發業務不收增值稅，所以凈利潤相對較高，且二級土地招拍掛得到的土地款和政府分成比例較高，因而能持續獲得較高的毛利和凈利。

瑞信發表研究報告指出，在管理層回購股份後，管理層與股東的利益更一致，加上銷售加速將有助提升其土儲價值。

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