壯士斷腕！最嚴厲樓市調控來了：五年限售＋五年社保＋70％首付

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作者：韜略哥 來源：財經韜略（tttmoney8）

3月31日下午，中國樓市再響驚雷！

有史以來力度最大的樓市調控來了，這次是海南省，擺出了壯士斷腕的決絕態度。

之所以說「力度最大」，是因為：假如你不是海南省戶籍，你（包括你的家庭）只能在海南購買一套房子，首付比例不得低於70%；如果在三亞、海口、瓊海等城市購買，你必須提供一名家庭成員「在海南省累計60個月」的社保證明或者個稅證明，而且你買的房子（全省範圍內）「自獲得產權證之日起5年內」禁止轉讓（其中禁售5年也包括擁有海南戶籍的購房者）。

而且「五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣」建設的商品住宅，外地人不能買。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。

限購1套+70%首付+5年社保+5年禁售！

中國還有一個地區的樓市調控達到過如此嚴厲程度嗎？恐怕沒有了。

海南省出台的文件是「關於做好穩定房地產市場工作的通知」（上圖），編號是「瓊建房〔2018〕81號」，聯合簽署文件的部門包括：海南省住房和城鄉建設廳、國土資源廳、地方稅務局、物價局、社會保險事業局、中國人民銀行海口中心支行。

與此同時，一份名為「關於進一步完善我省住房保障和供應體系的意見」的文件（下圖），也面向公眾發布，編號是「瓊建房〔2018〕80號」，也是由多個部門聯合簽署的。其中80號文件，構成了81號文件的基礎。

除了上述限購、限貸、限售等政策外，這兩份文件還公布了一系列海南住房新政。比如80號文件給出了海南省未來一段時間的住房政策基調：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，

按照本省居民的基本性需求由政府來保障，

投資性需求靠制度來限制，

省外享受性需求由市場來調節的思路，

進一步完善住房保障和供應體系。

按照這個規定，海南把外省人到海南買房視作「省外享受性需求」，確定「市場來調節的思路」。

80號文件還這樣定義「面向省外需求的房地產市場」：

1、高品質開發。繼續落實「兩個暫停」政策，逐步減少面向省內外居民銷售的商品住宅開發量，進一步調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開發品質，促進房地產業提質增效、轉型發展。

2、嚴格執行海南省總體規劃，從規劃源頭控制好房地產開發邊界和空間布局，加強對海岸帶、中部生態核心區、各類保護區等重點區域開發的規劃管控。嚴格實行商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃管理。

3、永久停止四個中部生態核心區市縣（五指山、保亭、瓊中、白沙）開發新建外銷房地產項目，按照相關處置方案規定，妥善解決存量商品住宅用地處置問題。

在2017年，海南還先後出台政策，宣布：第一，全省海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅；第二，嚴禁以發展其他產業，建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅；第三，嚴禁以產權式酒店名義變相開發商品住宅，停止產權式酒店項目規劃報建審批；第四，停止批准套型建築面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。

總之，海南儼然一副「跟房地產徹底決裂」的樣子。

那麼問題來了：為什麼？將帶來哪些影響？

海南在產業政策、房地產開發上的重大轉折，跟2017年8月10日至9月10日，中央第四環境保護督察組對海南省開展環境保護督察並形成督察意見，有著密切關係。根據環保部官網上公布的「中央第四環境保護督察組向海南省反饋督察情況」，海南在涉及房地產、環保方面的問題有：

海域岸線自然生態和風貌破壞明顯。沿海市縣向海要地、向岸要房等情況嚴重，對局部生態環境造成明顯影響或破壞。

房地產和養殖等違法違規項目侵佔海岸帶，佔用大量優質岸線資源，而在海岸帶開發過程中，相關市縣政府違規越權審批問題突出。環境基礎設施建設滯後，一些市縣生活垃圾大量堆存，臭氣瀰漫，滲濾液直排，群眾反映強烈。

督察要求，海南省要堅守生態紅線，遏制房地產過度開發和海水養殖無序發展對海域岸線的生態破壞。

隨後，海南省結合環境督查結果，以及中央對樓市的要求，對房地產政策進行了全面調整。

這些措施將如何影響海南樓市？

應該說，最嚴厲的房地產調控政策出台後，海南樓市的需求量、供應量都將大量萎縮。短期來看，對海南經濟、海南樓市構成較大利空，會導致成交量銳減。但從長期看，對海南經濟的影響將是正面的，海南將騰出更大空間來保護環境、改善環境，讓旅遊業邁上新台階。

2018年4月13日，海南將迎來建省、建特區30周年，預計中央將給海南送上新的政策利好。在這個大喜日子到來前夕，海南通過「最強樓市調控」，跟「舊的房地產現狀」做了一個了斷。

未來，海南將走上更加健康、可持續的發展道路。對此，我們應該給海南省點贊！

雖然海南樓市在交易、價格上或將暫時進入寒冬，但購買了海南配套好的一線海景住宅的人，可以安心長線持有，因為這種產品是稀缺的。海南無論是旅遊還是外銷樓盤，都將走上高端路線。

只是，海南的中介行業、開發商，將有一段苦日子過了！

最新補充：

根據海南當地媒體的最新報道，上述提到被限售、限購的住房範圍比較大，包括：包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產權式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

要求提供5年社保的城市包括「海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙」，其中後面4個城市的房子已經完全禁止外地人購買。

《通知》印發後新購買的住房，包括本省戶籍居民家庭、非本省戶籍居民家庭，以及企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。《通知》印發前已購買的住房，不受新政策影響，按省住建廳等單位《關於限制購買多套商品住宅的通知》（瓊建房〔2017〕96號）及市縣政府有關住房限制轉讓規定執行。

非本省戶籍居民家庭補交、補辦個人所得稅或社會保險的不予認可，不能購房。

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