公寓限高4.5米算新聞嗎？別鬧了！

一個關於公寓層高的舊聞，

居然掀起了一群人的狂歡。

「這究竟是人性的扭曲，還是道德的淪喪？」

「這是住宅的加強版利好，

還是買公寓入坑的最大安慰？」

……

且聽少爺一一表來。

3月23日，武漢市國土資源和規劃局最新發布《武漢市規劃管理建築面積技術計算規定（初稿）》，關於建築面積計算有了明確的界定。

其中第十四條，明確了辦公、酒店結構層高不應超過4.5米。結構層高大於4.5米且不大於6.7米（4.5+2.2米）的，按該層外牆結構外圍水平面積的2倍計算建築面積並計入容積率；結構層高大於6.7米且不大於8.9米（6.7+2.2米）的，按該層外牆結構外圍水平面積的3倍計算建築面積並計入容積率；結構層高大於8.9米的，以此類推。

辦公單一分割單元（含單元式辦公）套內建築面積不得小於150平方米。

有自媒體將之解讀為這是全文中殺傷力最大的一條，並斷言這對目前正在銷售的公寓是一種利好，4.5米以上層高的公寓將成為絕版！小戶型的公寓也將成為絕版！

此言一出，在泥沼中久經掙扎的公寓銷售們像摸到兩個王炸，紛紛祭出地表最強說辭，5.4米層高loft 「絕版機會！漲價在即！走過路過再錯過就是你蠢！」

這些炸裂的句子驚的少爺虎軀一震！看著這個似曾相識的規定，動動小指頭微微一搜，果然，這個規定其實早在2014年10月就已經公布實施了！

第十三條跟這次公布的第十四條幾乎一模一樣，唯一的區別是，當時並沒有對面積作出規定。

實際上，目前市面也確實有不少4.5米層高，不通天然氣的公寓，當然也有5.3米層高的LOFT產品，兩者的價差約在10%—20%之間。

2014年前批建的LOFT公寓層高普遍在5.2-5.4米之間，且配建天然氣等，舒適性較高。2014年後批建的LOFT產品層高普遍只有4.5米，且大多並不配建天然氣，因此舒適性較差。

此次將分割的產權單位套內面積規定不小於150平米，是堵住了那些按辦公性質報規的寫字樓，實際卻做成小戶型公寓散賣的路子。如這類產品最小面積不小於150平，根據一般寫字樓的得房率推算，最小建築面積不會小於200平米。200多平米一間的單元式辦公，那就只能做寫字樓，很難再做成四五十平米的小戶型公寓了。

顯而易見的是，該項規定嚴格抑制了小戶型公寓建造，極大地影響了公寓投資和居住價值，可能是時候和「買一層送一層」的公寓說再見了！

辣么，問題來了，只要新規一實施，真的會對在售的公寓產生極大利好嗎？有閑錢的現在要不要殺進去搞一套LOFT？

回答這兩個問題之前，少爺就問一句，層高不超過4.5米的規定四年前就出來了，你見過LOFT產品賣得如魚得水了嗎？那些苦哈哈打著電話的公寓銷售，你們還好嗎？

對於開發商來說，限高4.5米，一直在暗戳戳的做著半隔層產品。常見的就是客廳部分挑高，留一個樓梯上去，擺張床，或放個榻榻米是夠的。

可以預見的是，受政策限制，以後4.5米層高的小戶型公寓會是主流。

那麼之前市場上庫存的挑高公寓就要遭瘋搶了嗎？

未必，買的永遠都沒有賣得精。

舉個極端的理想化例子：

一棟商住樓高56米，按每層一套算，原先可以做10套5.4m挑高的公寓，現在按單層4.8m算可以做約12套層高的公寓。就算4.8米層高的公寓價格會便宜一點，但是你這多出來的兩套就能分攤了這點價差，一樣的賺錢。

也就是說，限高的新規對開發商的影響並沒有我們想像中那麼大，無非是從一種產品換成另一種產品罷了。

而對於買房人而言來說，4.8m的挑高固然可以勉強隔一層，但並不代表面積增加了一倍。

考慮到建築面積和酒店式公寓較低的得房率，再加上如果隔層樓梯和挑空部分所佔的面積，整體而言使用面積可以增加30%—40%就算不錯了。

一邊是單價較貴的4.8m挑高公寓，一般是正常層高的住宅，怎麼選少爺相信大家心裡都有數。

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