看懂北京信號：樓市第五輪密集調控，獨角獸被熱捧！背後有何深意？

摘要：這波支持新經濟、獨角獸的國家總動員，能不能獲得回報，關係房地產是否捲土重來

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撰文|張銀銀

各地房產新政密集出台，掀起了大會後的新高潮。最新的消息是海南省宣布加碼限購，一些地方直接限制外地人買房了。

而在此前，深圳搞「三價合一」，上海、南京、長沙、武漢、杭州等多地推出「買房搖號」政策，成都也發布補充通知，規定剛需家庭可優先搖號選房。接著西安也加入其中……

這些舉措，被一些朋友稱為此次調控周期的第五輪調控。

那麼，第五輪調控密集落地，原因是什麼，背後的深意何在？

槓桿遊戲注意，和房地產新政密集落地同步，資本市場對獨角獸展開前所未有的懷抱。兩件看似不相干的事和在一起看，到底背後潛藏著什麼？

1、調控的決心依舊還很堅決。所謂第五輪調控基本都是在開盤不足，需求卻很大的城市。比如深圳，供給一直偏小，但人口增量幾十萬人一年。深圳土地供給、地產施工、竣工面積以及人口增量的文章，槓桿遊戲已經寫過好幾篇。

同樣，杭州、成都實際可以供應的面積、在建施工面積要比深圳大很多，但開盤節奏、開盤量卻比較緊張。而這兩個城市，人口年增量基本都是我國前十。

《深廣杭長渝最大贏家！超級城市人才爭奪戰一年總盤點》（3月26日）一文中，槓桿遊戲做過統計，2017年杭州常住人口增量為28萬，僅次於深廣，中國第三；成都也增長12.71萬人，位列前十。

這什麼意思呢？簡單說就是，如果不加碼調控，不考慮投資性需求，即便是剛需「搶房」也會導致這些地方房價繼續走高。何況二手房新房價格倒掛，不搶才傻。

實際情況也是，部分城市房價其實並沒有抑制住。

而房價露頭是不符合上面要求的，誰控制不穩房價，地方是吃不了兜著走的。所以，有了第五輪調控，一些地方密集出了新政。

不管這些新政是否有助於剛需買房、打擊投機，但出台政策，無論對上、對下，起碼是有了交代，我努力了。

2、但通過搖號買房「普遍化」、提高投資資金門檻，事實上緩慢放盤、「饑渴」銷售模式得到認同。槓桿遊戲很早之前就分析過數據，不少城市在建面積，包括2017年宅地成交是有明顯提升的。

換句話說，如果支持開發商快速建設、快速給預售證，2018年很多一二線城市一期幾百套房源，上萬人瘋搶的局面，起碼可以緩和一些。

但越來越多城市明確搖號，而且偏向剛需，客觀效果就是，「計劃經濟」——開盤就這點，放盤速度快不了，價格就這樣，剛需請速來搖號，我已經努力了，通過搖號確保了公平；或者，不讓別人搖號，就讓你們來搖號，你不來自己的事，以後我也不好說。

搖號「普遍化」，對於房價來說，好處是價格可以堅挺，購房者數量也是計算好的。房地產在一些地方似乎進入了「計劃」時代。

計劃實際是賣方市場。所以我們才看到，計劃經濟時代，黑市的價格是很高的。需求在那裡，你又計劃著供應，黑市價格能不高嗎？

3、吸引大學生+搖號，搖號主體源源不斷，房子需求持續可期。槓桿遊戲上周寫《深廣杭長渝最大贏家！超級城市人才爭奪戰一年總盤點》（3月26日）一文，統計發現，大部分城市常住人口的增量和過去變化不大，但落戶突飛猛進，而且多為大學生。

這輪人才爭奪戰，如果要總結最大的特徵，實際就是歡迎大學生落戶。常住的概念實際是在一個地方6個月就算，而有了戶口，就會把自己當成這裡的人，增加對這裡的認同。

最大的認同方式，自然就是有房子、有家。

對的，不管三七二十一，有了戶口，房子得有，一條龍。然後放盤還比較慢，為了公平搞個搖號。是公平了，只是也顯得更緊張、更計划了。

那麼價格也就更堅挺了，所有樓盤也都顯得火熱，因為得多去幾個地方排隊搖號啊。而如果維持放盤速度不變，那麼很長一段時間，也就可以維持需求旺盛。

4、中央對調控一方面不準放鬆，一方面希望通過科創和實業實現動能轉換。如上所述，之所以各地會有第五輪調控密集出台，就是因為各地主要負責人非常清楚，上頭對於調控決心依舊，自己地方還有需要打補丁的趕緊打，不要等著被批評了才動手。

通過搖號，滿足調控要求，又可以持續利好房地產，何樂而不為？這是地方的想法。槓桿遊戲注意到的是，中央對於房地產實際已經不打算當最愛了，努力通過資本市場支持科創和實業發展，希望早日完成動能轉換。

譬如上周五創業板火了一把，原因是，證監會將發布關於開展創新企業境內發行股票或存托憑證試點若干意見的通知。

當晚，通知如期而至。

這個文件什麼意思呢？就是給科技企業「綠色通道」，特別希望他們在A股發行股票或者存托憑證（CDR）。

而在此之前富士康股份閃電過會，鋰電子企業寧德時代大受追捧，只要是獨角獸都可以安排綠色通道通關上市……

相關方面希望讓中國股市成為全球，起碼是我國科創、獨角獸企業的融資富地，還希望讓各風投、早期投資方，獲得較好的收益和退出回報。

這樣串起來就清晰了，上頭希望調控不放鬆以爭取時間，同時大力支持科創和實業發展，早日獲得回報，讓我國走上新的發展方式。

那麼，問題就來了，這些獨角獸行不行，是否真的能為股東創造財富？這關係綠色通道上市，是否真的值得，更關係我國能否走上新的發展道路。

5、這波支持新經濟、獨角獸、實業的國家總動員，能不能獲得回報，是房地產是否捲土重來的關鍵。槓桿遊戲先做第一判斷，爆炒風口已經非常明確，一定時間內投資獨角獸肯定有收益。接著，我要說，價格和價值是兩回事。帶著光環，短期當然有人炒，但市盈率，賺錢能力到底行不行是關鍵。

另外，實話說，所有新經濟形態的企業大部分生命周期不長，賺錢的都是少數。別看著BATJ牛，可美大、京東、滴滴等，更別說部分搞自行車的，多賺錢，不好說。說不定明天就被取代了。

此前我和朋友聊天說過一句話：樂視曾經也是超級獨角獸啊！結果呢？獨角獸風口之下，各種忽悠註定良莠不齊。當初創業板的故事，各位桿友不會忘記吧。

總之一句話，從投資角度看一個企業行不行，得看他是否有賺錢能力，即便今天可以要求他不賺錢，長遠總得考慮。

之於今天的房地產，投資也得具體問題具體分析。從總的外部環境看，無論利率還是上層偏好，都不希望地產再作孽。但從我國實際出發，沒有其他選擇時，房地產又必須得依賴。

或許槓桿遊戲可以這麼說，這波支持新經濟、獨角獸、實業的國家總動員，能不能獲得回報，是房地產是否捲土重來的關鍵。

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