2018年三月，為什麼有人會加價50％買獨立屋？

2018年三月，為什麼有人會加價50%買獨立屋？

諳熟賣房套路的朋友看到標題的第一感覺一般是，可能賣家故意降低了標價，搶offer造成的。 Jay今天想跟大家聊聊的這個案例，比搶offer還要殘酷。不但最終成交價高過2017年初的市價，而且是上市第三天售出。賣家經紀本來打算上市一周後搶offer，結果剛剛做完Open House的當天, 被買家直接bully下單，超叫價50%，賣家很「無奈」地被成交……

吶尼？？難道這是一篇舊帖子？ 或者，難道多倫多地產的春天又回來了？

都不是。

所以Jay今天才要拿出來講一講，為什麼在多倫多房市不溫不火的這個市場裡面，還會存在超50%叫價成交的房源。

今天Jay還專門邀請了小夥伴劉煒一同來為大家分析一下這股冷淡房市中的熱流是如何形成的。劉煒是Direct Spacing Construction的項目經理，是華人中罕有的對downtown老牌豪宅區有豐富建造經驗的專業人士。

目標房源是 7 Strathcona Ave，這是一棟半獨立物業，坐落在East York 的 North Riverdale. 2018年3月15日標價93萬9千上市MLS，17日做開放屋，當日140萬2千成交。

這個區內近80%住戶是英語為第一語言的加拿大本地家庭，出租物業比例極低。典型買家普遍以40歲出頭，白人平民階級培養出來的成功人士為主。年收入20-30萬之間，每天往返市中心上班。 這一階層的購房者，應該算是本地中產裡面的准精英階層，雖然沒有玫瑰谷CEO的財政能力，但已躍身加拿大收入1%的梯隊。 而對這些買家當中的很多人來說，能進入到Riverdale社區居住，已經算是終極目標了。

這個物業的成功出售並不是個案。Jay陳列一組數據，來闡述這個區被追捧的程度。過去4個月當中（去年12初-今年3月底），當多倫多Low-rise市場正在經歷最死寂的寒冬時，North Riverdale靜悄悄地出售了9套半獨立屋，市場上停留的時間分別為（7天，6天，6天，7天，2天，6天，8天，6天，2天）除了我們現在講到的這一套以外，其他8套無一例外，都是搶offer並在當天售出。

再說下物業本身，房齡過百，1911年的歷史老房。外牆，屋頂和窗戶已超過20年沒修繕過了。做了簡單Staging，但對於這個社區的水平來說，甚至不能算是及格。裝修水平40/100 而且已經裝修過一段時間了。這個社區翻新的尺價普遍水平在100-200 CAD，目標房源的裝修用料平平，應該不超過50元／尺。

現在來對比一下，目標房源：

VS 常見裝修

這種程度的房子哪怕2017年四月以前，如果叫價90-110萬，成交價應該不超過135萬，而今上市第三天成交，一個bully offer，加價47萬，超叫價50%。

分析原因：

1

沒人賣房的區，就是最抗跌的區。 雖然不可以一言以蔽之，但相對而言，本地白人精英區，不屑炒房。這是受一個政治氣候偏左的思維影響的結果。如果在市場大好的時候，都不賣房炒房；那麼市場回落了，賣家則更不會隨便拋出物業。過去半年整個Riverdale社區內不需要大修就能住的房子已經很少拿出來賣了，Realtor.ca 上這個區域常年一片空白，就最說明問題。 （下圖為2017年2月某日）

2

這裡距離市中心最繁華的Yorkville（Yonge and Bloor) 坐地鐵只需五六站， 開車15分鐘以內，騎車半個小時左右。學校好，鄰里素質較高，離高速近。而能夠擁有這些條件還環繞的Downtown的區，一般都是類似 Little Itality, High Park, Rosedale, Summer hill 這樣非富即貴的所在。Riverdale相比這些區域在可負擔性上存在一定性價比。

3

買家應該是在之前幾次房子搶offer過程中屢戰屢敗的買家，對這個區虎視眈眈已久。所以房源一出來，就已準備好先下手為強。

講這個案例的目的是為了說明一個道理。

2009-2016年，當多倫多房市普漲的時候，「跟風買房」的邏輯是行得通的，只要你進場夠早，就算做不了首當其衝的雄鷹，也可以做站在風口的「豬」，借大勢，一蹴而就。 現在風已經停了，下個階段，註定是在波動中前行的補漲市場，我們入場的最小風險，就是要和本地剛需高度一致，同床共夢。用更多本地家庭的思維模式去考量選址，才能免於被諸如海外買家政策，外匯管制，投機行為這類因素影響我們投資物業的長期回報。

情景：

2017 年3月17日，周六，天氣晴朗。 賣房經紀在結束了open house，準備收拾東西的時候， 一個40多歲的中年買家風塵僕僕地衝進了房子， 他雙眼布滿血絲，可以看出因為激動而有些微微顫抖的身體。 如果今天再失敗，他夫妻倆和三個孩子就要繼續擠在現在的condo里委屈度日。

他握緊了拳頭，聲音沙啞地說道： 140萬2000， 我只有這麼多錢了，拿去，全拿去！

本文代表筆者觀點，僅供參考，不構成買賣房意見或建議，具體情況具體分析，鼓勵讀者致信私聊。同時希望讀者尊重保護文章的原創性。另外文中提到的數據和陳述請自行核實。

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