濟南的雄心：5年增加57萬人！可增加19萬套住房需求。只是，大家買得起嗎？

5年計劃增加57萬人

從2015年至2020年，濟南市計劃增加常住人口約57萬人！這是濟南日前發布的《濟南市人口發展「十三五」規劃》（簡稱「《規劃》」）中公布的內容。

規劃顯示，至2015年年底，全市常住人口總量713.2萬人，5年增加31.4萬人，年均增長0.9%。濟南的目標是，到2020年，全市常住人口達到770萬人。

看一下濟南的人口目標：

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5年增加57萬人口，對房地產意味著什麼？

至2015年年底，濟南城鎮人均居住面積是36平左右，計划到2020年增加到40平左右。

按照40平計算，這57萬人可增加住房需求2280萬平方米。濟南住宅市場目前銷售的套均面積為120平左右，且呈現持續增長勢頭。我們粗略測算，這57萬人口可增加住房需求19萬套以上。均攤到5年裡面，年均將增加近4萬套需求。

4個人裡面

1個60歲以上

之前曾有很多小夥伴在我們的留言區抱怨：濟南人已經夠多了，房價也已經很高了，為什麼還需要增加人口？人口多了不得更擁擠，房價不得更高？

小夥伴們的心態我們能理解。但是，站在理性的角度，濟南確實需要更多人口。

咱們且不說城市發展之類的大話題，咱們就說一條：濟南越來越多的老年人，由誰來養活？

上面的《規劃》中提到，從2010年到2015年，濟南勞動適齡人口佔比持續下降，人口老齡化程度日益加深，65歲及以上老齡人口佔比由9.1%上升到11.3%，超過全國平均水平1個百分點，社會總撫養比由29.5%升高到34.0%。

也就是說，到2015年，濟南每100個人裡面就有11個是65歲以上。如果再加上0-14歲的兒童，每100個勞動適齡（15歲至64歲）人口，需要撫養34個人。

這還只是2015年年底。展望未來，預計在十三五期間，山東及其全國，人口增長慣性將逐步減弱，人口老齡化程度將不斷加深，勞動適齡人口比例將繼續呈波動式下降趨勢。

在這種形勢下，濟南需要更多的人口流入，來撐起我們每個人越來越重的撫養需求。

即使按照5年增加57萬人的目標，到2020年，濟南60歲及以上的老人，也將佔到總人口的25%。也就說到那時候，每4濟南人裡面，就有一個是60歲以上。再加上18歲以下人口，社會的負擔可想而知。

年均需要增加12萬人口

需要努力才能實現

5年增加57萬人口，這個目標可以實現嗎？我們認為，無論是從縱向還是橫向相比，這是一個需要努力才能實現的目標。

縱向相比，前面說了，從2010年至2015年，濟南增加了31.3萬的常住人口。我們把目光放長一些，從2005年至2015年，濟南共增加了70.32萬人口，年均增加7萬人口。

另外，在2016年，濟南常住人口增長較快，達到了10.11萬人。這意味著，在之後2017至2020的4年間，濟南需要增加約47萬人，平均每年需要增加近12萬人遠高於2005至2015年間的平均增幅。

（濟南近些年人口增長情況，數據來自WIND諮詢）

另外，與國內眾多其他二線城市相比，年均能達到12萬人口增幅的城市也不是很多。看一張2017年部分城市的人口增長情況：

從這張圖中我們能看到，除了深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、成都之外，其他城市人口增幅均小於12萬人。

這張表格不是很全，比如鄭州去年的常住人口增幅也在12萬以上，但也只有15.7萬人，遠低於前些年動輒二三十萬的增長情況。

濟南2017年的人口增長情況還沒有披露。但上面的表格足以說明，年均12萬的人口增幅還是需要努力的。

高房價會拖累人口增長嗎？

有一個爭議很大的問題：高房價會影響人口流入嗎？

一方認為，高房價是一個城市具有競爭力的表現，它並不會影響人口的流入，反而會增加一個城市的人口吸引力。以北上廣為例，它們的高房價影響人口流入了嗎？

但另一方認為，高房價會將外來人口擋到門外，一些外來人口看著高不可攀的房價，將不得已選擇離開。同樣以北上廣為例，逃離北上廣在近兩年已經形成趨勢，上海、北京、天津的人口在2017年出現下跌，高房價就是罪魁禍首！

在我們看來，高房價是一定會影響人口流入的。只是，影響人口流入的因素不僅僅是房價，還有就業機會、營商環境、薪資水平、城市環境等。如果其他條件相同，親民的房價顯然會更有利於吸引外地人口的流入。畢竟，在某種意義上，土地以及房子，也是一種「生產要素」，在其他要素都相同的情況下，無論是企業還是個人的，都喜歡成本更低的要素。

我們以中部幾個城市為例，武漢、長沙、鄭州這些年都很猛，人口流入也都很大。在這3個城市中，武漢經濟、科技、教育等均更勝一籌，鄭州的人口腹地則更大一些。那麼，這3個城市哪個吸引人口更多呢？在2016年、2017年兩個年度，長沙新增的常住人口位居第一！

長沙新增人口超過武漢、鄭州，可能有多方面因素。但我們認為，一個重要原因就是長沙的房價更親民。

根據中國房價行情平台的數據，在今年2月份，濟南的二手房價格已經到了1.9萬元/平方米，武漢也到了1.9萬/平方米，鄭州是1.5萬/平方米。長沙呢？只有1.05萬元/平方米。

長沙擁有國防科技大學、湖南大學、中南大學等知名高校，這些年經濟發展又比較迅猛，城市環境也很不錯，但房屋均價只有1萬元/平方米，這簡直是太親民了，它的人口吸引力超過武漢、鄭州，以及濟南、青島等也就不意外了。

說一千道一萬，我們還是希望濟南城市更好，希望它能容得下更多人的夢想，給更多人一個安身立命的小窩。

也許有人會看不起那些學歷低、工作辛苦、收入也不高的群體，但實際上，我們每個人的生活都離不開這些辛辛苦苦、干著臟活累活、收入又不高的人。這個城市，欠他們一個「家」。

——全文完——

濟南樓市觀察原創文章，如需轉載請獲得授權！

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