最新報告：房價收入完全「沒法比」！高房價正透支樓市未來

鳳凰網房產綜合 來源：楊紅旭樓市研究（yhxlsyj）、經濟參考、鳳凰網房產等

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報告：40城房價收入比創新高！

近期，某房地產研究院發布了一份《經濟環境與房地產研究報告》，其中收錄了全國40個大中城市的商品住宅房價收入比數據。

2017年，40城房價收入比為11.4，相比2016年的9.9增長了15%。

一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。

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房價？收入？二者完全「沒法比」

歷史走勢來看

2001年至2004年，40城房價收入比由9.2逐步回落至8.7；

2005-2010年整體呈現正當上行態勢，由9.2上行至11.3；

2010-2014年，各地紛紛出台房地產調控，比值出現回落；

2015年以來，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推，房價收入比持續回升；

2017年超過2010年水平，為歷史最高位。

分城市來看

除少數城市外，大部分房價收入比值較接近，約6成房價收入比位於5-10區間內。

比值高於10的城市有：深圳、三亞、廈門、北京、上海、天津、南京、廣州、福州、杭州、海口、武漢、石家莊、合肥、鄭州。

其中深圳以31.7位居榜首，比第二名三亞高出25%。值得注意的是，深圳全口徑下的居民人均可支配收入包括了部分郊區農民和城中村居民，使得城市收入水平相對偏低，因此比值存在高估可能。

此外，三亞（25.3）、廈門（24.5）、北京（21.4）的房價收入比也相對較高，均高於20。

另外，呼和浩特房價收入比為4.5，雖然同比上升2%，但仍然屬於較低水平。

同比增幅來看

9成城市同比上行，僅4個城市同比下降。同比上升的城市中，濟南（32%）、廈門（30%）、天津（30%）、福州（29%）等4城漲幅較大，上海、合肥、惠州、南京、蘇州等5城同比漲幅收窄。

同比下降的城市有深圳、烏魯木齊、南昌、溫州。值得注意的是，烏魯木齊雖然同比下降，但降幅較2016年收窄了10.4個百分點，處於回暖初期。

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警告！高房價正透支樓市未來

房價收入比之高，給樓市帶來表面的繁榮。在人人都知道買房就能賺錢的今天，高房價是不是透支了城市未來的經濟換來的呢？

在全國40個重點大中型城市中，共有19個城市呈現不同程度的房價透支狀況，佔比將近一半，另外21個城市暫時沒有房價透支現象。

其中，房價透支程度前三名的城市是廈門、天津和石家莊，廈門的房價透支程度最高，對比第二名的天津得分還要高出近70%。

此外，濟南、南京、福州排名也比較靠前。而北京、深圳、上海等調控最為嚴厲的城市，市場出現明顯降溫，房價透支程度對比2016年有所緩解。

根據房價收入比偏離度、2017年偏離度的同比增幅以及偏離度同比增幅的變化情況，將40個大中城市大致分為四類：

第一類城市

房價收入比偏離度同比上升，且漲幅進一步擴大

約8成城市屬於這一類別，反映了2017年全國房地產市場的整體上行態勢。從偏離度水平來看，又可以進一步分為偏離度水平較高城市和偏離度水平較低城市。我們認為偏離度相對較高且增幅擴大的城市存在一定的風險，如石家莊、濟南、福州，建議實施市場調控措施，防範投機行為入市導致住宅價格泡沫化。

第二類城市

房價收入比偏離度同比上升，但漲幅有所收窄或漲幅基本持平

此類城市房地產市場處於降溫初期，如蘇州、南京、上海、合肥、惠州，說明調控升級以來效果初步顯現，但由於之前房價漲幅較大，偏離度仍處於較高區間。建議維持現有調控措施，後續根據市場變化做相應動態調整。

第三類城市

房價收入比偏離度同比下行，且漲幅有所收窄

此類城市房地產市場處於相對偏冷狀態，主要由於調控力度較大、郊區成交佔比上升、可支配收入增速較快等不同因素影響。此類城市，尤其是偏離度水平較低的城市，如南昌、溫州，建議適度放鬆調控措施，防止後續市場出現大落的可能。

第四類城市

房價收入比偏離度為負，但同比降幅有所收窄

此類城市房地產市場處於回暖初期，雖然房價收入比偏離度在歷史中位數以下，但房價已經開始上漲。建議關注市場升溫狀態，防範後續房價快速上升的可能。

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反彈！3月份一線樓市明顯回暖

本輪樓市調控政策執行已長達一年之久，隨著二手房價格的調整，蟄伏已久的剛需及改善性購房人群逐步走出觀望，3月份，各線城市樓市銷量明顯升溫。

4月2日，據思源地產發布的最新統計數據顯示，2018年3月，北京新房市場成交套數、面積環比分別上漲了73.3%和52.4%；二手房成交量則創下自2017年4月以來的銷量新高。

同日，某研究院發布的全國主要城市房地產交易數據顯示，3月份，包括一線城市等在內的受監測主要城市樓市成交環比上升，一線城市升幅尤為明顯。

具體而言，3月份受監測城市整體成交環比漲幅72.3%，同比漲幅5.2%。

一線城市環比上漲123.5%，同比漲幅4.4%；

二線城市環比上漲63.1%，同比下降35.5%；

三線城市環比上漲56%，同比下降12.4%。

分析師郭毅指出，造成這一現象有幾點原因：首先，隨著調控深化，北京二手房價格普降15%-20%，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者迴流。此外，隨著部分城市人口政策出現定向寬鬆，也將為樓市帶來穩定的剛性購房需求。

同時，隨著成交量的回升，銀行貸款審批速度的加快，預計下個季度成交量仍然將處於穩中有升態勢。

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