移民了，我的中國房產怎麼辦？
安傑法商
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寫在前面
在前文《移民了，我的中國保險金怎麼辦？》中，已經對個人超額的購匯結匯業務辦理做出了簡要梳理，並針對保險金出境這一特殊問題進行了論述和總結。本篇內容將承接上文的思路，繼續針對身份變化與中國房產的相關問題進行探討研究。
怎麼買？
外籍人士在中國買房的那些事兒
可以買，是否限購從當地規章的規定。
根據《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》建住房(2006)171號的規定，境外個人在中國是可以購買商品房的，而新規建房(2015)122號文又將原來的「一年」時限刪除，因此對於境外個人來說，只要是合法居留在中國境內工作或學習的，就可以根據自身需要購買自用自住的商品房，若其所在城市有相應的限購政策，則應遵從相關規定。不同地區對於外國人購房所需的手續又各有不同，詳見下表：
能結匯，需要持文件申請。
根據《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》匯發(2006)47號的規定，境外個人的購房款是可以從境外匯入的，境外個人應持相應的文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認後，將購房外匯資金結匯後劃入房地產開發企業的人民幣賬戶[EZ1] 。所需文件包括：1、商品房銷售合同或預售合同；2、有效護照等身份證明；3、房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。
如何賣？
人不回國照樣能處分房產
外籍人在國內賣房可以概括為三個步驟：第一步：辦理委託書、公證書並進行認證；第二步：辦理業主本人銀行儲蓄卡；第三步：辦理過戶手續。不論是已經取得了外國護照的境外個人，還是持有永居簽證的中國籍人士，均可以通過委託他人的方式出售其在國內的房產。在進行房產處分時，需要對相關文書材料進行公證和認證。在申請辦理領事公證認證時，根據申請人是否為中國國籍，相應的操作辦法又會有所不同。本文根據中國領事服務網的內容，對領事服務的公證認證做出如下梳理，為方便起見，以美國為例：
對於美籍華人，在辦理需要送往國內使用的文書時，應當先在美國當地有資格的公證員處辦理授權委託書的公證，然後將該文書送往總領事館或者大使館辦理進行領事認證後，方可在國內進行房產處置。
對於有中國國籍的移民人士，其申請辦理領事認證的條件和所需材料如下：
申請條件
（1）申請人必須為居住在美國的中國公民。臨時出國的中國公民申辦公證，僅限在美國境內處理死亡案件等緊急事項；
（2）申請人應根據本人的居住地，向相應的使領館提出認證申請；
（3）使領館可以受理的公證種類：委託書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實公證；指紋公證；
（4）申請人應當具有完全民事行為能力。申請人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人代理並陪同申請人本人前來使領館辦理。
申請材料
（1）填妥的《中華人民共和國駐外使領館公證認證申請表》1份（不可提前簽名和填寫日期，須在領事官員前簽字或捺指印）；
（2）申請人有效中國護照原件及帶照片資料頁複印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負責人的身份證明）；以及中國身份證原件及複印件（如適用）；
（3）申請人有效的在美合法居留證件原件和複印件；
（4）根據申請公證種類，提交其他材料；
（5）涉及重要財產權利轉讓、變更等與申請人有重大利益關係的事項，應根據領事官員要求談話，並在《房產事務公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項，需填寫普通《接談筆錄》並簽名；
（6）申請人自行按國內文書使用機構要求，並參照使領館網站提供的參考模版準備好委託書或聲明書等文本，不可事先簽名或填寫日期。
房產特殊問題
材料：
（1）委託書文本；
（2）涉及房產轉讓的，應提交房產證原件或複印件；若房產為二人及以上共有，還需提供共有人的結婚狀況證明（如結婚證或離婚證）複印件。
公證要求：
（1）當事人親自申請並在領事官員面前在委託書簽字；
（2）轉讓房產但沒有房產證的，可先辦理委託他人領取房產證的公證；
（3）房產證登記為二人及以上共有的，應當所有產權人共同辦理；不能到場的應有本人簽署的書面意見書。
錢咋辦？
房產所得的跨境流轉
對於境內個人移居國外的，應當攜以下材料至原戶籍所在地外匯局辦理核准手續：
(1)申請人或代理人簽名的《個人財產轉移業務申請表》；
(2)申請人身份證明文件，如居住國有效身份證明、中國駐外使領館出具的定居證明、港澳(永久)居民身份證、台灣地區居民身份證等;
(3)申請人收入來源證明以及財產權利證明文件，如薪酬所得、經營收入、資本變現等，但擬移民財產轉移在等值50萬美元以下的，無需提交以上收入來源證明以及財產權利證明，只需聲明來源;
(4)主管稅務部門出具的稅務證明原件(按規定無需提交的除外);
(5)委託他人辦理的，應提交委託代理協議和代理人身份證明。
結語
房產所有人即使國籍身份改變，也並不會因此而影響所有權人在房產上的物權。換句話說，即使所有權人移民境外，也不會影響其對房產的佔有、收益和處分的權利。移民後的房產問題其實是多維度的，在資金的跨境流轉方面，本文已經對相關的購買、出賣和外匯問題做出了簡要的梳理和總結，而在全球資產配置的層面，還會涉及到持有、增值甚至是跨境繼承與贈與的問題。移民系列的下一篇文章，我們將會針對身份變換後的繼承、戶口問題進行梳理，敬請期待。
（本文由趙苗、林娜律師指導，李曉萱撰寫）
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