北京限競房切換搖號模式 此前已有六城公布搖號買房措施

【觀察者網綜合報道】繼上海、長沙、南京、成都、武漢、杭州、西安之後，北京的「搖號購房」措施也出台了。

此次主要針對的是限競房。《北京青年報》4月4日消息，傳言中的「北京將出台商品住房銷售公開搖號」政策，已經在實操層面落地，三環內某熱門限競房項目被要求以搖號方式銷售。作為即將出爐的限競房管理辦法的重要部分，搖號方式或終結「抄底限競房」的炒房時代。

所謂「限競房」，就是以「限房價，競地價」的土地出讓方式產生的房源。此前，由於多宗限房價競地價地塊位於城區熱點板塊，且批准預售價格顯著低於市場平均水準，從而引發搶房潮，拼關係、拼首付比例等現象已成行業潛規則。「買到就是賺到」的心理之下，此類房源堪稱市場香餑餑。而從全國範圍來看，二三線城市近日再次掀起搶房潮，也與這種調控方式密不可分。限價之下，搖號成為一二線城市共同選擇。

限競房價格普遍低於二手次新房

北青報此前報道稱，截至目前，北京限競房供應已超過50塊，其中，多個去年出讓的地塊都開始了入市前的準備，像遠洋金融街頤景春秋、中國鐵建理想家、保利首開熙悅林語、首創禧瑞天著、萬和斐麗、金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅、翡翠書院等。這些限競房項目主要分布在朝陽區、丰台區、海淀區、大興區、昌平區等。全部是限制了均價和最高售價的住宅項目。

以往開發商的新盤對於售價諱莫如深，即便買房人再三逼問，也只能說出大概的數字，大部分購房人都要等到開盤搖號前才能真正獲悉售價，也許還沒來得及想清楚，就要被迫選房了。而開發商呢？則可以早早通過蓄客就摸清了購房人對於價格的接受範圍，以便最後敲定售價。

正是這樣的信息不對稱，經常造成市場對於價格將上漲的恐慌情緒。

但現在，限競房很好地打消了這種信息不對稱。因為這類新房在土地出讓時，開發商就算好了成本價格；而購房人也明確了解了未來可能的售價，甚至可以直接與周邊二手房價格相比，以衡量新房是否更具有性價比。令很多人欣喜的是，限競房的價格普遍低於周邊二手次新房的價格。

由於多宗限房價競地價地塊位於城區熱點板塊，且批准預售價格顯著低於市場平均水準，此前引發搶房潮，拼關係、拼首付比例等現象已成行業潛規則。「買到就是賺到」的心理之下，此類房源堪稱市場香餑餑。

而從全國範圍來看，二三線城市近日再次掀起搶房潮，也與這種調控方式密不可分。如43000人登記搶購成都天府新區的濱江和城項目，該項目當期預售均價被限制為11000元/平方米，而它上一期產房源的均價則是12000元/平方米。限價之下，搖號成為一二線城市共同選擇。

市場分析人士指出，限競房其實也分兩種，和城區熱點板塊的高性價比不同，還有大量未面市限競房地塊，位置一般，周邊二手房經過一年調整也位於低位，此前政府給予的限售價格，已經不具備明顯性價比優勢，此類房源大量上市，正面廝殺，恐怕不會引發大規模搶購，搖號也就顯得殊無必要；而熱點板塊的高性價比新盤，搖號則更公平公正，同時更傾向於剛需客群的搖號政策，對購房人來說也是福音。

此外，限競房由於對開發商的資金流是考驗，往往要求高比例首付，同時交房時間較長，不少今年將要入市的限競房都需要等待3年交房，這對一些剛需者可能不是問題，但卻過濾掉了一些投資者。

業內人士指出，結合傳言中的限競房部分產權改為共有的舉措，新一輪的限競房管理辦法，或將深刻改變北京樓市格局。

醞釀限競房掛鉤共有產權房

北青網4月4日獲悉，目前還有傳聞稱，相關部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產權房掛鉤，最快4月份即可公布。

共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。

最新的共有產權房購買規則要求，購房者在交房五年後只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉賣給其他共有產權房輪候者。換句話說，即使以後兒女繼承，也需要兒女擁有共有產權房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產權房徹底失去了投資屬性。

據知情人士透露，政府擬將限競房與共有產權房掛鉤，涉及範圍或將包括已入市限競房和已成交的限競房地塊。儘管，該消息尚未得到官方回應，但業界已然風聲鶴唳。

北京某共有產權房搖號現場

有業界知情人士稱，按照傳聞中的「限競房改共有產權房」政策，政府有權要求銷售價格低於周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府佔有一定比例的產權份額。產權持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產權性質，也就是說，還是限競房。但業主再出售時，要根據共有產權房的銷售規則，清算政府持有的產權比例。

如果限競房改共有產權房政策成真，震動的也不僅是限競房市場，二手房市場也必然會產生連帶效應。那麼，二手房市場會漲還是會跌？對此，業界也出現了兩種不同的聲音。有業內人士表示，如果不改變產權性質，同時共有產權部分的回購方式區別於真正的共有產權房，那麼二手房價格一定會量價齊升。也有業內人士則認為，如果限競房也加入共有產權住房的供應之列，市場供應將更加充足，預計會有近10萬套的供應量。所以，從長遠來看，下跌仍是主旋律。

此前已有6城商品房統一搖號

觀察者網梳理髮現，截止目前，已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安6個城市加入到新房房源統一搖號的「大軍」。統一搖號與去年的限購限售一樣，正呈現全國蔓延之勢。

2017年5月4日，上海市住建委下發《關於進一步加強本市房地產市場監管 規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。兩個月後，上海市住建委、上海市司法局聯合出台 《關於貫徹商品住房項目銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見》，明確暫定在本市加強房地產市場調控期間，商品住房項目開盤銷售應採取公證搖號排序，按序購房。

南京市緊隨其後，於2017年5月13日發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》和《南京市新建商品住房公證搖號銷售規則》，規定房地產開發企業及其委託的代理銷售機構應採用由公證機構主持的公開搖號方式公開銷售商品住房。

2017年10月，長沙也宣告迎來買房搖號買房時代。10月27日，長沙市住建委印發《長沙市限購區域內新建商品住房銷售搖號具體操作程序》，明確全市限購區域範圍內所有新建商品住房項目，如購房意向者多於可供房源的項目，應採取由公證機構主持的現場搖號、網路搖號等方式公開銷售商品住房，搖號規則及過程應公開公示。

2017年11月16日，成都市正式加入搖號售房行列，成為繼上海、南京、長沙之後的全國「公證搖號」第四城。 當天，該市城鄉房產管理局與司法局發布《關於商品住房開盤銷售採用公證搖號排序選房有關事宜的通知》，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部採取公證搖號排序選房的銷售方式。

2018年3月28日，杭州市住房保障和房產管理局官網發文稱，將採取商品住房銷售公開搖號全程公證制度，以切實規範市場銷售行為，維護市場秩序，保障消費者合法權益。具體辦法將於近期公布。

2018年3月30日，西安市房管局發布《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，要求各房地產開發企業、房地產經紀機構，當意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！