絕對顛覆想像-為什麼一套北京房產即可等於財務自由？附財務自由精算工具！

財務自由是咱們絕大部分普通人的目標，那需要擁有多少資產才能達到呢？這是可以量化計算的。吃不窮，穿不窮，算計不到一世窮。這篇文章就是幫助您「算計」，另外為了讓您更容易直觀的理解，本人設計出一個財務自由精算工具，並通過各種數據組合，發現了一些我們想不到的結論，後面一併分享給您。

先給出結論，經過精算工具的計算，在北京達到財務自由所需要的門檻，遠遠達不到大多數人公認門檻的十分之一。對不對，請看本文的演算法和數據分析。

本文比較長，值得我自豪的是，本文的視角很獨特，至少我沒有見過系統的數據分析和闡述。

1.為什麼大家公認的各種財務自由門檻太高？

一線城市生活的大部分人，都會認為財務自由的門檻至少應該在1個億以上，而今年1月份，胡潤報告給出的數字更高：一線城市的財務自由門檻是2.9億。

我沒有找到這個數字的來源，不過很多網友都是從「房租大於支出」的角度討論的，那如果這2.9億都是一線房產，除去自住房，每日的租金應該在1萬元左右。

這裡有兩個值得推敲的點。

第一，被動收入的來源是否過於保守？談到被動收入，一般指的是房租收入或者其他固定資產（如工廠）或各種資產的收入（如版稅），這些收入來源的一個共同特點是：產生收入來源的資產總價值不能有變，我認為這就有點保守了。

能達到2.9億資產的，應該是鳳毛麟角的企業家了，他們每一分錢都是出生入死拼下來的，一路上遇到無數次困難和瀕臨倒閉的瞬間，如果用這麼保守的模型發展事業，早就丟掉了無數發展的機會，更就不可能把企業做起來。

本文討論的被動收入來源，雖然也是房產，但用的卻不是「房租大於支出」的模型，而是房產的金融屬性。這思路上的一點點改變，一下子就把財務自由門檻降低了十倍甚至更多。

第二，財務自由的被動收入標準是多少？如果你非說一年三四百萬我也沒意見，只是我們絕大部分人永遠達不到這個標準，也就永遠要進行老鼠賽跑和職場爬階，那討論財務自由這個問題也就沒了意義。咱們是普通人，還是討論一個能夠得著的目標，這樣才有意義也會有奔頭，因為大部分家庭花銷並沒有那麼大。

2.利用房產的金融屬性實現財務自由的原理

好了，進入正題，有房怎麼就能財務自由呢？

賣掉？就算1000萬，因為通漲，你只能用十幾年，不行。抵押？你拿著燙手的巨款，每天上千塊利息就讓你受不了，也不行。

那怎麼辦呢？去年我在一篇文章中，臆想了未來銀行一定會出的兩款針對懶人的抵押貸產品：一款是銀行每月給客戶發工資，逐月遞增；一款是銀行給你一張卡，可以一直刷下去，直到房產價值的額度用完。

這兩款懶人產品的核心是：不用不生息，隨借隨還！

你的房產價格只要一直漲下去，或者連續漲很多年，那房產的額度可能就一直用不完，你就一直可以從銀行里取錢用，這就是本文提到的用房產這個金融工具，實現財務自由的原理。

當隨借隨還產品出現在市場上時，你真正理解它的價值了嗎？

從去年開始，北京市場上出現了隨借隨還抵押貸，這已經很接近懶人產品了。

今年春節前，我了解到一家銀行能做到十年期年息7%左右的隨借隨還、先息後本、中途不用歸本的抵押貸，可惜這種產品一般都是曇花一現，但我預言以後這種產品很可能是抵押貸的一種主流趨勢，正像近幾年各銀行不斷湧現的隨借隨還信用貸一樣。

隨借隨還抵押貸，就是讓你實現「一線房產等於財務自由」的貸款產品！

你可能會問，這種形式的抵押貸產品現在市場上很少，以後不出現了怎麼辦？

要用發展的眼光去看，隨借隨還的信用貸誕生也沒幾年，現在在市場競爭壓力下，早成了很多銀行主推的產品，那隨借隨還的抵押貸早晚也會成為市場上的主流產品，至少是主流產品之一，這是市場經濟的趨勢，不可阻擋。

而且一旦成為主流，一線房產等於財務自由的理論和觀念被大眾接受，我預測本文提到的財務自由模式會被更多有房人實踐，一線的房產無疑會更加值錢。因為只要買下來房子，就一輩子自由了，您想這房子得多貴啊？

目前隨借隨還的抵押貸主流的還款模式是：每一筆提款，都從下個月歸還利息，每月歸還，中途不歸本，十年後到期還本。我們做的計算工具，是按照近似處理成「50年隨借隨還先息後本中途不歸本」來計算的，實際操作過程中會產生過橋、二抵、中介費等費用，多出來的成本按今天的行情，相當於每年房價漲幅降低0.2%，可以忽略不計。

所以，你的房產只要一直升值，就可以通過過橋、二抵等各種方式把房產額度永遠用下去（別說什麼二抵取消，這只是暫時；也別說銀行規定必須名下有公司及規定的各種材料，只要提前規劃好，增加的成本幾乎可以忽略不計）。

3.房產財務自由工具詳細介紹

以下為表中各項（列）的解釋：

年收入：不是指你的工作收入（假設你沒有工作），而是銀行每月給借款人發放的「工資」，相當於借款人每月固定從銀行進行借款（以下稱工資）。工資每年上漲一次，漲幅為通貨膨脹率，以保證每年的工資購買力不變。這一項，實際上就是不工作時的被動收入。

收入係數：每年年收入=應拿收入*收入係數。考慮到不同家庭的情況，有的階段消費高一些（如看病、出國等大額花銷），有的階段消費低一些，您可以設定每年的收入係數，該值默認為1。如果設定年收入36萬，今年係數為1表示今年月收入3萬；如果第二年還設置為1，表示第二年月收入3.3萬。如果在第二年設置為2，則第二年月收入就是6.6萬，第三年設置為1，表示第三年月收入3.63萬。收入係數的設置影響到後面每一年的總負債及負債率。

收入利息：上一年銀行發放的12筆工資，按貸款的月利息複利計算，累計到年底的總利息。例如今年每月發放工資3萬，這12筆工資每筆的利息，累計到年底的利息總數就是1.4萬。

總負債：某一年欠銀行的全部債務，演算法是上一年的總負債及其一年產生的利息+上一年的收入及其一年產生的收入利息。總負債初始值=總資產-凈資產（初始設置）。

總資產：所有房產的總市值。

負債率：總負債/總資產，這是此表中最重要的指標，它體現後期各個階段，房產還有多大部分屬於你。

房價漲幅：北京房價的未來是天空，基本是沒有爭議的，但大家對每年漲幅和變化周期存在分歧，所以工具中每年的房價漲幅可以由自己設定。本文中設定今後50年每年漲15%，目的是直觀的看出50年來負債率的變化規律。您也可以按照自己所認為的演變趨勢來設定，比如像之前的十幾年一樣，每幾年一個周期，每個周期大漲幾年微跌兩年。我認為，前20年設置為15%，後30年每年漲12%，在通脹率10%和利率7%不變的前提下，這對於一線城市已經是非常保守的設置了。

凈資產：該項指標僅在初始設置項中出現，是因為每年凈資產值本身不重要（因通貨膨脹），凈資產所佔總資產的比例（即你實際擁有的平米數）更重要。

貸款利率：一般而言，銀行公布的利率中，年利率是等於12倍月利率的。但在我們這種演算法中不能這麼處理，因為按規定每月都需要還利息，而利息在本工具中一律處理為負債，表格中的負債是按年計算的，當年的利息結算一定是按月複利計算的結果。所以如果銀行給定的年利率（或者說工具的表中填寫的利率）為7%，我們先求出月利率=0.583%（7%/12），然後再用公式（1+0.583%）^12-1，求出實際年利率為7.23%。

按我們的演算法，無論你有幾套房，在財務自由精算工具中都只歸為兩項：總資產和總負債。你不需要了解每套房的資產負債情況，只需關注總的資產負債率變化即可。

比如你有兩套房，總市值1000萬，其中未還的貸款一共300萬，那總資產就是1000萬，總負債就是300萬。

綜上所述，為了便於計算，隨借隨還的還款方式，在這裡處理成：把從銀行的借款，處理為銀行給你每月發固定工資的模式。把給銀行的還款，處理為工資每月複利計算，到年底統一結息後，計入下一年負債。

這樣的話，豈不是每個月連利息都不用還了嗎？不是的，因為是隨借隨還，每個月都可以從額度中借錢，可以用借的錢還利息，當然也許不能直接轉賬，但通過提現再還款的方式肯定是沒問題的，總之，這是一個具體操作的問題，不複雜，所以本文把利息全部計入到當年的負債一項。?

上表中今年的年收入36萬，表示從今天開始，一共1年期間，銀行每月發工資3萬（今天就發工資）。

上表中1年後的年收入39.6萬，表示從明年的今天開始，一共1年期間，銀行每月發工資3.3萬。

總資產是按照每年房價漲幅遞增的，比如年漲幅15%，則今年300萬，明年300*1.15=345萬，後年345*1.15=396.8萬。

關於負債的計算，每年的負債是不斷增加的。如上表：1年後的總負債230.4萬包括：上一年的總負債及其一年的利息（180+13）萬、上一年工資36萬及其到年底的統一結算利息1.4萬。

4.財務自由精算工具的典型案例及規律揭秘

為便於說明房產凈值數，無論你擁有幾套房、在市區還是郊區、總市值多少，這裡都只處理為100平米的一套房，你不掏房租也不收房租。

例：你花了120萬首付買了總價300萬的房子，那今天你擁有40平米的凈值（凈值指你實際擁有的平米數，下同），如果你一直不工作，第一年每月從銀行借3萬，則：你所擁有的凈值逐年遞減，至12年後達到最低值4.5平，而後令你很驚訝的是，雖然你繼續一直不工作，但每年佔有的房產凈值卻在逐年升高，在第20年後達到11.3平米，在50年後竟然達到63.1平米！

中國人有句老話叫坐吃山空，意思是只消費不從事生產，就算是有堆積如山的財富，也會耗盡，我對此結論深表懷疑。如果是單純從物質消耗的維度，也許是對的；但如果從資本升值的維度，就算是只有一個山洞，也不一定能吃的空。

這個模式就是把房價升值的部分通過金融方式變現，背後的經濟學原理，就是將源源不斷湧入北京的人流和錢流變現消費，這個觀點無疑是正確的，只是大家很少從這個角度思考而已。非常毀三觀啊!

有人說我不願意負債，那假定全款買下300萬的房子，其他參數不變，見下表：

（註：財務自由精算工具表因畫面所限，只能截取前30年的數據貼上來。後20年的數據只能在表中看到）

如表所示，今天你擁有100平米房子的全部，而後你擁有的凈值逐漸減少，至17年達到最低點25.6平，而後凈值不斷回升，至50年後64.9平米。值得注意的是，這個數字僅僅略高出300萬房產（首付120萬）算出的63.1平一點點。這就是水庫拚命加槓桿的數學解釋。

為什麼買同一個300萬的房子，全款購買和首付四成購買兩種方式，在50年後擁有的平米數只相差不到2%呢？

原因就是，在我設定的參數中（事實上很接近現實情況）銀行的貸款利率太便宜了，只有7%，低於10%的年均通脹率，更遠遠低於房價每年的漲幅15%，導致負債的上升速度遠遠比不上房產總值的上升速度。

你也許覺得，表格中的最高負債率都達到百分之九十多了，現實中能貸出95%的款嗎？

這個可以理解為，如果你有多套房，這一套小房子就夠你吃一輩子了，這是120萬首付購買300萬房產的財務自由結論。單純這一套小房子是無法實操的，如果再有一套這樣的房子就可以操作了，因為中途無法貸出的部分額度，可從另一套房產中貸出，你重點觀察每個階段你實際擁有的平米數即可。

如果你要保證現實的可操作性，又要保證資產的絕對安全，就不能抱著吃光小房子的計算模式。按現行的貸款政策，在申請貸款的時期，負債額度不能超過市場價的60%左右，我們為求絕對保險，負債額度要求在任何情況下不能超過50%，這是不工作的情況下，財務自由和資產安全的底線，我認為這個底線是有實際意義的，就算在風險最大的時期，趕上房價下跌，也能遊刃有餘。

使用財務自由精算工具，進行各種參數設置，可以得出如下重要結論：

如果年通貨膨脹10%，貸款利率7%，首年收入36萬（每年遞增），每年房價漲幅15%，收入係數每年為1的前提下，資產安全的財務自由底線是：無負債的清房要求至少447萬，負債房要求首付至少388萬。這裡拿市值650萬（首付388萬）的房產舉例。表格內的數據，為100平米的房子你實際擁有的平米數。

除了上述房產外，又加入了1000萬清房和2000萬房產（首付1000萬）的計算結果，用數據標明A8的財務自由程度。

繼續試數可得出另外一個結論：1000萬清房，在上述資產安全的標準下（負債率永遠低於50%），初始月收入最多可支持6.7萬，即年收入80萬，50年後還擁有76.4平米，這是A8的財務自由程度。

寫到這裡，真的覺得動輒1個億才能財務自由的觀點，真是荒誕可笑！

5.高房價的今天，工作收入對財務自由到底有多大影響？

工作的意義、社會地位等其他層面的東西不是本文討論的，這裡只是算數，上圖。

其中「收入」一項，僅僅表示有無工作收入（為便於說明問題，月收入只有一種情況：3萬並逐年遞增），銀行所發工資（月收入3萬逐年遞增）是肯定存在的。

從對比中看出，隨著總房產值（不是凈房產值）的增加，工作收入對房產總份額的影響越來越小了。

6.關於本文的其他說明

該精算工具因參數可以靈活設置，所以不存在過時的問題（只要房價遠遠高於收入並將保持穩定增長），那麼無論您何時看到此文，都會對你有很大的啟發。該精算工具也不僅限於房產領域，在其他高回報投資領域同樣適用，只是融資利息會偏高一些。

本文中前兩幅圖表的數據設置，僅僅表示財務自由的數據說明，追求的維度是資產安全性。如果您要追求投資回報率，即資產價值最大化，這些數據遠不是最好的設置，這是另外一個話題。

只要中國不發生大的震蕩，我認為北上深三個一線城市，尤其是北京這個中國未來的唯一的超一線城市，這個表的前30年的數字是完全可用的，接下來的20年的房價漲幅，也至少會跑贏通貨膨脹。

其他經濟發達、人口流入大的區域的中心城市，前十幾年也是沒問題的，之後相當長的一段時間，跑贏通貨膨脹也沒問題。

不屬於幾大城市群的三四線中小城市，未來房價平均上漲幅度也許不超過5%，甚至一部分城市會是負數，不適合用這個工具計算，正所謂：城市的選擇決定了一生的命運。

按表中計劃，只要前20年能實現，你根本不需要計劃後面那些年怎麼辦，到時候你自然會找到讓財富繼續升值的更好辦法，在我們的表中，你現有的房產會持有幾十年，並且沒有新增房產，這本身已經是非常保守的計划了。

北京擁有凈資產388萬甚至1000萬（A8）的人太多太多了，他們早已經達到安全財務自由的標準，但是絕大部分人仍然做著自己不喜歡的工作、沒有安全感、看上司臉色行事、怕丟了工作。本文通過科學的數學模型給你演繹，你完全可以做自己喜歡的事情，闖出自己的一片天空。

如果你還是認為凈資產A8遠遠談不上財務自由，那麼可能更多是一種對比心理，大部分A8.3（3000萬），A8.5（5000萬）甚至A9（1億）的人還在努力奮鬥，咱們當然不應該停下來。是的，人比人氣死人，可是，人生的意義到底是為誰而活呢？

今後的半輩子，應該選擇自己有意義的人生，為自己而活，過的更精彩。如果你這麼做了，實際上很可能還會超過現在的工作收入呢。

除此之外，就要是要給孩子更好的教育了。想辦法為孩子的小學和中學擇個好學校，精心培養，讓孩子將來有能力在更廣闊的舞台上闖蕩，這樣我們的家族無論從物質財富，還是精神財富，都會傳承下去。

這個「財務自由精算工具」從構思到完成，加上文章的整理，著實花了我好幾天的時間，這無疑是我開號以來，寫的最用心的一篇文章了。作為對一直以來關注我的粉絲的回饋，我願意把這個表格免費分享給您，當然，?也希望您能分享給其他需要的朋友，在此我對您表示真誠的感謝！

全文完，如需轉載請註明出處。

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