特朗普「追逐」亞馬遜，中國網購是否會導致商業地產崩盤
蔚然成風的網購是否會導致商業地產崩盤？
從2009年首屆淘寶雙十一開始，中國網路購物市場與電商行業表現愈發強勁，淘寶雙十一銷售額逐年大幅增長，達到時代極少的購物平台所能達到的高度，實現了里程碑式的質的飛躍，網購也隨之蔚然成風。
反觀2017年雙十一成交額的重要節點數據，更是令人嘆為觀止。
據悉，截至24時，第9屆天貓雙11全球狂歡節最終成交額1682億元，無線成交額佔比90%。全球消費者通過支付寶完成的支付總筆數達14.8億筆，比2016年增長41%。全球225個國家和地區加入2017天貓雙11全球狂歡節
同時不難發現，今年雙11期間，幾乎所有的天貓、京東旗艦店、品牌淘寶店都在百度網站導入流量到網店，而且這些企業品牌旗艦店多數不止一個網站（有的有3個，甚至以上）。
由此可見，在阿里集團和雙十一此類現象級「節日」的帶動下，中國網購熱潮席捲而來。隨著用戶購物方式的轉變，傳統零售商也逐漸推出電商業務，使其競爭優勢聚合到阿里的平台上。基於這種現狀，我們不由發問：傳統的大型購物商場和實體零售店該何去何從？中國網購是否會導致商業地產崩盤呢？
特朗普「追逐」亞馬遜以保護傳統零售業
事實上，面臨同樣困惑的還有美國。據Axios引用五名消息人士報導稱，美國總統特朗普因為擔心一些小型零售店或被亞馬遜擠出市場，曾談及動用反壟斷法遏制亞馬遜，其數位朋友也曾向他控訴亞馬遜正在屠殺傳統的大型購物商場和實體零售店的行為。
特朗普去年還曾公開呼籲對網路零售商徵收互聯網稅，以此調整亞馬遜的稅負待遇——即便亞馬遜直銷的商品已經繳納過消費稅。
摩根士丹利此前發布的報告預估，在服飾領域，亞馬遜目前已經成為僅次於沃爾瑪的美國第二大服飾零售集團，而其7%的市場份額在2020年前也將提升至19%。
事實上，亞馬遜對服飾零售的影響主要體現在數據驅動消費與供應鏈升級兩個方面。一方面通過海量品牌的聚合擴大消費者對多樣化產品的選擇，另一方面提升物流系統的送貨速度，逐步克服網購存在的痼疾。
這意味著，面對便捷的送貨服務與龐大的用戶資料庫，傳統時尚零售商即使推出電商業務也不具有任何競爭優勢，最終將被聚合到亞馬遜平台上。有分析指出，雖然科爾百貨、Target百貨等傳統零售商在假日季實現創紀錄的銷售增長，但亞馬遜仍超過了行業整體的增長速度。
此外，有分析預測，如果亞馬遜在5 年內將包括服飾、體育用品和綜合日雜在內的產品的市場佔率提高至40%，預計將有150萬零售人員因此失業，而這將對美國的整個零售業產生顛覆性影響。
據零售業智庫Fung Global Retail & Technology的數據顯示，去年美國零售業總計已關店6700多家，超過2008年金融危機期間的6163家，創歷史新紀錄在宣布大規模關店的零售企業中，不乏Guess、Banana Republic、Michael Kors等大型奢侈時尚零售商。在申請破產的零售商中，共有21個來自時尚零售領域，值得關注的是，這21個時尚零售商中有70%來自美國。
去年，特朗普於聖誕節前簽署了一項高達1.5萬億美元的稅收修正案，企業稅率將從35%大幅下調至21%。據悉，稅負減少帶來的稅後利潤增長有助於改善處於增長停滯的傳統零售業，為剛剛加入數字化升級的時尚品牌和百貨贏得發展的空間和時間。
但也有分析認為，遏制亞馬遜的做法治標不治本，大批零售商破產的背後是實體零售環境與電商網路未能良好磨合的結果。據業內人士指出，未來零售業的兩個主導方向：一是針對消費者的個性化需求，對商品進行垂直化整合；二是運用新零售思維，發揮線上線下的不同優勢提升消費者購物體驗。
以互聯網時裝零售商Everlane為例，該品牌成立初期號稱無實體店、不打折，但近日也在考慮如何通過線下營銷擴大影響力。其位於舊金山的實體店已於去年正式開業。
以鮮明的界限劃分線上、線下渠道並非明智之舉，畢竟在亞馬遜背後仍然有來自eBay和沃爾瑪的威脅。如何有效利用轉型的機遇，才是美國零售商需要共同考慮的問題。
數字並非崩盤前兆，優質商業地產仍供不應求
關於網購是否會導致商業地產崩盤這個討論，首先要對何謂商業地產下一個嚴格的定義。商業地產主要針對三種類型：寫字樓、商場和工業地產（包括工廠和物流地產）。因此，個人購買的商鋪並不屬於上文所分析的商業地產，而且個人投資商鋪的風險與回報和大型商業地產不在同一風險評級上，所以暫不討論。
有人會說，由於網路購物的發達，很多商業地產已經沒有了存在的意義。但事實上，中國各大城市對優質商業地產需求還是與日俱增的，加之很多線上零售也在租賃實體店作體驗店（在成熟的市場中這已經成為了一個趨勢。著名的電商亞馬遜、Warby Parker、Everlane等等，都在線下開設體驗店），所以網購的存在並沒有減少對體驗型優質地產的需求。反而，中國消費升級的現象使得優秀地產更加供不應求，很多優質投資機會紛紛在北京、上海、成都等城市展現。我們可以看到，商業地產的主要激勵因素，包括穩定的現金流和充足的需求量並沒有減少的趨勢。
一般商業地產是機構操作。和賣房不是一個概念。中國買房一般炒的是本金增值，然而商業地產主要看的是現金流能否獲得足夠回報。從亞洲來看，2017年中國的商業地產依然有優秀的資本化率（資本化率的定義：【科普】房地產的資本化率）。下圖是Colliers去年的數據和預測：上海的資本化率不論是寫字樓、商場還是工業都優於香港、新加坡、悉尼和東京。
下圖看到，在中國的幾個城市裡，上海的商業地產空置率較高。但是和十年的政府債券相比，除了深圳，其他城市還是有利可圖的。
總體來看，中國的商業地產市場的情況雖然在世界上來看回報率不是最高的（有些價格較低的城市資本回報率可以達到8%）。但這些數字絕不是崩盤的前兆，不論是消費還是辦公還是工業需求，市場對優秀商業地產的需求是持續存在的。接下來，老舊商業地產升級、產業園的增加和分散式辦公區的增加將成為中國一線城市商業地產的投資機會。
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