京房子團隊環京考察情況彙報並吹響殺入環京的號角

最新 04-07

經過2017年的北京、環京大熊市，外地地方城市的大牛市之後，北京、環京房價跌了不少。尤其環京，較高峰時期，價格幾乎腰斬，而各地方城市卻接連跳漲。

追漲殺跌、趨之若鶩是人的本性，而投資人則需要用冰冷的理性去洞察這個社會的大規律、大趨勢。

環京為什麼大跌？最根本的原因就是嚴格限購，比如價值最高的廊坊北三縣以及固安，雖然同屬於廊坊，但是限購要求必須是本地戶口或者在當地三年納稅或社保（且注意：如果你是非本地戶籍者，想買燕郊鎮的房子，這個當地可不是廊坊市的納稅或社保，而是必須有燕郊鎮的3年納稅或3年社保；同樣買香河、固安、大廠的房子，也需要有香河、固安、大廠的3年納稅或3年社保才可。），燕郊、廠白、香河、固安本地戶籍者沒有多少人，由於離北京巨近，尤其是燕郊以及廠白，地理位置甚至優於大部分北京區域，居住在這些地方的人基本上是在北京工作，哪有什麼當地社保？再加上眾多瘋狂槓桿投資者加入其中，嚴格限購後，承受不住壓力，踩踏式甩賣撤資，導致房價一降再降。嚴格限購下、房產稅鼓噪下等消息讓普羅大眾對整個房市的預期都變得無比悲觀或者歡實了眾多看熱鬧的看客。畢竟大家做得都是追漲殺跌嘛，也可以理解。

第一個盤是最近挺火的一個盤，涿州市碼頭鎮天保x悅灣。先介紹一下碼頭鎮的區位：

碼頭鎮是涿州市離北京最近的區域之一，毗鄰北京市房山區，是涿州市重點發展區域之一，周邊有301國際健康城、涿州影視城京港澳高速等。尤其是付款條件吸引了教授，每平12000左右，首付30%，引入首付貸金融，首付可以五年還清。這個槓桿了不得，教授馬上推薦給親朋好友。

團隊立馬驅車50公里從北京殺過去。下了高速大約十分鐘就到了。目前301醫院基本上算是完工了，其他還處于田地狀態，如果完全是這樣倒也還行，畢竟面對這種處女地，規劃開發起來很容易。但是，該項目的地理位置非常尷尬：是在一個村子裡，並且村裡只拆遷了幾戶農家，見縫插針建起了兩棟樓。據開發商講，如果樓房賣得好，周圍宅基地全拆了繼續蓋二期、三期，這就有點扯淡了。先不說樓房賣得好賴，就說涿州民風如此彪悍，要拆遷也不是件容易事。。這個項目的配套十年難以做好也不是危言聳聽啊！而且教授也算是建築領域的業內人士，開發商、總包、分包，任何環節不賺錢，就存在停工撂挑子可能，變數太大。而且十年時間有些太久，相當於一個人的青春或中年。。。基於以上幾點危險，放棄該項目。

第二站為燕郊水榭X城。屬於燕郊城北地塊，位於輕軌平谷線燕郊北站南，直線距離3公里。小區環境優美，小區內有水系，而且綠化較多，人車分流。目測小建安費用每平米在一百元以上。戶型也都不錯，屬於中高檔小區。目前價格為19700元/平，按照三年付款，每年比例為5/3/2，其中首年所付的50%，可以引入金融服務，最久為5年。全款98折。

該樓盤的優勢：①地鐵盤，直線距離3公里，未來平谷線開通後，半小時到東風北橋；②離京近，可選擇就業區域比較大。到通州副中心、望京、國貿CBD、東壩均比較近，甚至優於大部分北京區域，這些區域有大量的高大上工作，收入較高。③價格低，隨著廣大2345678線城市房價的翻倍上漲，地方上各城市房價已然不低，一賣一買輕鬆置換。

需要注意的是：雖然平谷線規劃已經落地，但是涉及到區域之間的行政溝通問題，平谷線進展比較緩慢，周邊配套需要進一步完善，一直到配套完善還有一段時間。而且據京房子團隊了解，目前該盤銷售不是十分理想。我們會持續關注該盤，在所有開發商給的優惠力度上，爭取更大的額外優惠。

第三站為大廠潮白河區域。目前價格為一次性付款1.5萬/平，一年分期1.7萬/平，三年分期1.8萬/平，高層團購費用6萬抵7萬，多層8萬抵7萬。

整個區域基本上是某夏開發，確實是大手筆。一片處女地上搞開發，任意揮毫潑墨，規劃各種高大上。距離通州副中心一河之隔。目前銷售喜歡帶客戶去潮白河畔看截流的廠通橋，一副要開工建設的樣子。實際上該截流為開發商行為，通州並沒有進一步的計劃，甚至連征地拆遷都沒有進行。目測該橋開通需要五年左右的時間。去通州、國貿，甚至是亦庄這些高薪就業區域都不算遠。也可以買。

第四站為香河大運河孔x城，從國貿驅車大概45分鐘即到項目。此區域屬於香河北部新城，周邊大開發商林立。需要注意的是，該區域高鐵、輕軌都指望不上，唯一指望得上的也就是高速。相較於燕郊、大廠潮白河到北京的距離也稍遠。所以香河相較於燕郊以及廠白的區位要稍弱一些。該項目也是出自於某夏，規劃尚可，價格也較低，主要戶型為85平、105平。目前價格為：電商3.5萬抵7萬，一次性全款11500，一年分期12500。此項目優勢在於規劃建造尚可，價格較低。但是通勤稍弱。也可以買。