樓市政策窗口期接近尾聲，這裡暗藏著房價上漲的信號？

米小妹說

乍暖還寒時候，最難將息。這句話放在當下的樓市，也倒還算貼切。

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文章授權轉載自：90度地產

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如今的市場，如果一味宣傳3月熱銷，似乎有違常識，畢竟2月份的春節假期使得機構們推出的「環比」數據已經失去了意義。但如果你走進身邊的中介門店，你會發現經紀人的眼中增加了不少熱切的神情。

用一位經紀人的話說，無論成交如何，但預期已經發生變化，不信就走著看。

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4月2日晚上9點，李濤送走了當晚的第三波看房人。

與之前來的大多數看房人相似，這最後的看房人仍然是一對剛結婚不久的小夫妻，兩人都是30出頭的年紀，手挽著手走進門來的時候，眼中還帶著對婚後生活的熱誠與期盼，在房子里的各個區域不斷打量，規劃著如果買下這套房之後的起居安排。

李濤的這套房子位於北京北五環內海淀區，98平米的塔樓兩居戶型朝向一般，這也是李濤想在去年市場低迷的時候改善購房的主要原因。房子掛出了700萬的價格，這與周邊區域在售二手房的價格相比還是低了不少。

自去年10月李濤將房子掛出之後，中介帶客戶來看房的數量並不少，除了2018年春節前後1個月的時間沒有看房人之外，其他幾個月里平均每周至少有6組客戶看房，但真正有實際意向的，總共算下來不到10家，且大部分的置換周期都在3-6個月。

李濤對於市場有自己的判斷，從那些絡繹不絕的看房人身上，他看到了需求的影子。因此當中介多次想讓李濤調低價格的時候，或是有意向買家試圖議價的時候，李濤一直沒有鬆口。

「一個是我們自己之前看上的目標房源都沒有價格鬆動，中介推薦的房源價格都保持在單價8萬多；另一個是來我家看房的人大多也都是賣一買一，需求真實存在，只是這個需求鏈條的第一環還沒有打開。」李濤說。

對於什麼時候能把房子賣出去，李濤並不著急，「市場都會有周期，兩會之後我一直在看這一區域的房價，現在租金都在漲，而且房源特別少，房價下調基本是不可能的。」

還是4月2日晚上，送走了最後一波看房人，李濤給他的中介打了電話，把他這套房子掛出的價格調到了750萬元。

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李濤的決定並不難理解，尤其在當下這個時點。

沒錯，每一年的3月底和9月底，都是全國政策密集出台的一個窗口期。今年也沒有跳出這一「俗套」。

3月21日，大連實行了被稱為是「最嚴格」的限購限售。3月27日，長沙發布新規，將優先滿足首套剛需購房群體。3月28號，深圳宣布二手房交易即日起「三價合一」。目前沒有出台限購或限售政策的二線城市僅剩哈爾濱、呼和浩特、銀川、西寧、拉薩和烏魯木齊6城。

此外，繼上海、南京、長沙、武漢等多地推出「買房搖號」政策後，杭州、西安也在3月底宣布加入其中。而成都市房管局31日發布補充通知，成都剛需家庭購買商品房將享受優先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

但從目前來看，今年兩會後出台的一系列地方政策在內容上並無新意，政策力度明顯減弱由於此前政策信號釋放的時間較長，因此市場對政策的反應則有所消解。

如果政策沒有新意，那對政策的消解是必然的。本輪調控從2016年3月開始，到今年3月份可以算是進行到第五輪，此前有數據說，北京等一線城市房價下調了20%左右，二線城市分化明顯，明顯低於市場價的新房出現搶房，否則新房賣不動。

但實際情況如何？比如北京，新房在政府的嚴格限價下，價格確實無法上漲，但問題是好的房源根本買不到，一房難求；出台搖號購房政策的城市，雖然在一定程度上可以打擊炒房、減少暗箱操作，但它也壓制了實際購房需求，在不少業內人士看來，比如青島，成都，杭州，長沙，武漢，市場絲毫沒有偃旗息鼓的半點跡象。

有了這樣的認識，越來越多的「李濤們」正在一步步恢復對樓市的信心。

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除非再釋放新的政策信號。

當然，這個新政已經不再是指向房地產稅。房地產稅實際上在今年兩會上已經釋放了明確的信號，中央給出的口徑是「穩步推進」。而從以往中央在稅制改革方面的推進速度來看，「穩步推進」的時間節點至少要一年半以上。

有一個問題確實是目前困擾自住需求購房者的最大問題，也就是利率。

以北京為例，目前購買首套房的貸款利率已經是基準利率上浮5-15%，購買二套房的貸款利率則上升至20-30%，與2016年早期還有9折利率相比，利率上漲的幅度不是一點半點。這樣的利率確實讓購房者有點望而卻步。

2018年的癥結，除了貨幣政策將比2017年更緊之外，更為要緊的變數在於全球加息周期下的央行跟進。從種種跡象上可以看出，美聯儲持續加息，已經讓央媽感到壓力山大。3月22日上午九點46分，央行宣布：將進行100億元7天期逆回購操作，中標利率從2.50%上調至2.55%。

但最近有一個信號似乎在消減銀根收緊的影響，即在住房租賃領域開始出現金融創新，比如出現了針對租賃消費端的「安居貸」等產品，有媒體報道，銀行以租賃名義放貸，一次能放貸200萬元。

除了房地產稅和收緊銀根之外，還有沒有其他政策儲備呢？答案是一定有，但很可能不會出。在當前的政策環境下，調節性政策基本已經出盡，保留政策都將是具有殺傷力的。而在「保持樓市穩定」的大前提下，如今對房地產市場出台任何政策都是慎之又慎。

可以判斷，樓市政策在今年3-4月份的窗口期基本已進入尾聲，對調控失去期待的樓市會發生什麼樣的變化？我們還需拭目以待。

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