三四線樓市即將謝幕，而你還想著買房？
文丨子木
清明時節，歸鄉祭祖。鄉是標準的四線小城市。
這次回來，和往常一樣沒有什麼變化，路邊還是不緊不慢的年輕人，記憶中修了好多次的馬路上還躺著殘破的鑿地機，註定難逃再次翻來覆去的命運，下午兩點過后街邊小館還能看到擠著喝燒酒的壯漢。
看似一切舒適安然，但有一個地方卻出奇的熱鬧。
這個地方就是售樓處！
隨便進了一個新盤，你都可以看到這樣一副景象。幾乎所有的模型沙盤旁都簇擁著人群，來來往往甚是熱鬧，賣房小姑娘忙的焦頭爛額，甚至還有因為搶最後一個戶型撕破臉皮叫嚷的購房者。
在樓市面前，人們總能把最深處的人性表演的淋漓盡致。
和幾個中介簡單攀談過後，事實又開始讓我坐立不安。
難以置信，一個四線小城市，半年時間，房價竟然從6000飆到了9000一平，尤其是專吃三四線有錢人的碧桂園，最新開盤價高達1萬6。這個漲幅和漲速就是連16年的北京都難與之匹敵。
而對於人均工資3千多的城市，我不知道這個房價會給大家帶來多大的責任與壓力，但我確定的是這裡所有人都會堅信，現在如果不買房，以後還會更貴！
當天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了實底。他對我說：「其實從去年接到房地產去庫存的任務開始，大家都在發愁如何讓老百姓買房。因為這個城市節奏太慢，房子一大片，人人都有房住，買房幹什麼？
而且房價不漲就永遠不會有人買房。但這時候正好趕上棚改啟動，最要命的是貨幣化安置。農村人的房子給你拆了，不給房子給補貼，你就只能去城裡買房，需求一下子刺激起來了！
有的樓盤因此供不應求坐地起價，房價就起來了。別的樓盤聽說同行都漲了，哪有不漲的道理？於是也跟著漲。城裡人一聽說好幾年沒動靜的房價竟然在瘋長，這還了得？趕緊買唄。這時候剛需出來買，改善把舊的賣了再換一套新的，外面打工的人回來買，有錢人把錢從銀行里都取了出來買房。這個連鎖效應起來了，房價就起來了。
但是庫存去了嗎？並沒有！因為現在開發商又開始拚命拿地，舊的房子賣完了，新的房子又蓋起來了，地這麼多，房子永遠是蓋不完的。」
子木曾在《醒醒吧！三四線的購房者》里講過關於棚改的原因和來歷，其實就目前情況來講，三四線房價的瘋狂已經處於最後階段，接下來就是房價的下跌，這不是危言聳聽，是即將發生的事情！
這波三四線房價的上漲總體來說分為三個階段。
1.棚改拉升農民進城購房剛性需求
2.城市居民剛需和改善族入場接力
3.返鄉購房和部分投資需求入場哄抬房價
而今年3-4月很多三四線城市房價繼續暴漲的原因正是上漲周期第三階段遇上了樓市小陽春。
樓市小陽春不難理解，一般是年前3個月購房需求的集中釋放，再加上談婚論嫁等人生大事也在春節敲定，那麼春節後買房就成了剛性需求的主戰場。這個在三四線城市顯得尤為明顯，因為娶媳婦兒必須得買房，這時候買不買房不是市場說了算，而是丈母娘。
這也是我年前呼籲剛需趕緊買房的原因，年前買房還有議價權，好盤的選擇也多。年後大家一起買房，你就少了很多機會。而且利率一直在不斷上浮，很多三四線城市的房貸利率均上浮10%，憑空多出來十來萬的利息誰都吃不消。
所以說，政府任務性的棚改拉升，開發商瘋狂的搶地造樓，售樓小姑娘故意地營造緊缺氣氛和人民群眾買漲不買跌的瘋狂心理共同打造了三四線樓市的繁榮。
而這，就是一個騙局！
這個騙局一般人是無法避免的，因為你會發現周圍的人都在談論買房，所有人都在催你買房，他們會用各種各樣的理由證明自己觀點是正確的。
無論是攀比心理、從眾心理，還是危機意識，你都會被瘋狂的市場環境和人們帶入迷局，眾人皆醉而你也會被灌醉。
這時候我只能送你股神巴菲特的一句話：「別人瘋狂時我恐懼，別人恐懼時我瘋狂」。好好想想是不是你現在身處的環境。
1
賣不完的房
這個其實可以從我朋友的話里找到線索。就是三四線的庫存是永遠去不完的。意味著什麼？
意味著，三四線的房子，供給永遠大於需求。
當地政府最缺的就是銀子。管你房價透支了多少年居民勞動力，管你是否會扭曲城市發展路線，地是一定要賣的！
因為土地這個東西本質上價值為0，如果非要說有價值的話，那就是種糧食的價值，只有政府賦予了他很多額外的權利，他才具備價值，比如三通工程所帶來的交通便利、生活便利，學校醫院等賦予的增值價值，以及周圍大量的小區、商業圈所帶來的彼此互相增值，土地才開始從土壤向黃金轉變，開始變得寸土寸金。
所以對於產業趨弱的三四線城市，賣地成為了主要且唯一的發展路徑。
那麼未來的房地產庫存可能消化完嗎？等這波需求釋放完之後，追求銷售指標的開發商又會有多少家參與到打折拋盤的行動中？
但是換句話講，政府也有苦衷，這不是辯白。因為不賣地，哪來錢發展基建，招商引資，沒有好的基建和形象怎麼吸引更多的人才的入駐？
人才是一切價值的核心承載，如果沒有人，就算把紐約擺在你一個人面前，它也就是個大廢墟而已。我們做個假設，世界末日到了，全部人都死光了，你一個人獨享紐約，我覺得整個紐約的價值，還不如你自己開墾的那3畝良田，畢竟還可以長出來救命的糧食。
所以，城市發展的邏輯就是透支現有人的財富去供養即將到來的人群，層層向上滾動。
但可悲的是，這一切又是一個偽命題！
因為絕大多數三四線是吸引不來人才的，不單如此，甚至都留不住現有的人，譬如東北。
2
留不住的人
很早以前流行的是北上廣漂，前幾年又是逃離北上廣，現在竟然進化成了逃離三四線！
其實當初我聽到這個命題的時候，頗為驚訝。但是後來和我的很多學生聊過之後才發現，這不是偶然，而是城市化和信息進步的弊端，大量的事實已經無法掩飾三四線人才流失的真相。
首先是就業資源緊缺。三四線年輕人的處境是非常惡劣的，甚至比一線都差。大家或許在網上聽說過，研究生為了搶收費站的鐵飯碗爭的頭破血流，而在幾年之後因為智能化被機器取代，被迫下崗的事實。
目前來看，絕大多數三四線的所謂高級工作還是被國企和行政機關單位佔領著，所有剛畢業的大學生都在為爭到一個鐵飯碗而努力拚搏，稀少的就業名額，讓他們窮途末路。
拿我們這個城市來講，財經大學畢業的一本大學生幾乎所有人的夢想竟然是在城裡的四大行當一個櫃員，原因是，工作體面還很穩定！
當然晉陞更加艱難，關係第一，能力第二，這一直是三四線升職加薪恆定不變的法則！所以三四線的就業對於一般年輕人來講，就是稀缺且不公平的競爭，那麼大家為什麼不選擇一個更好的工作環境呢？
第二是，難以承擔的生活成本。前面講到三四線的年輕人都在爭取體面的工作，但是體面工作賺來的薪水，別說是實現夢想，就連基礎的生活都承擔不起。
之前隨著城市化和收入的提升，促進了三四線城市消費的增長，然而如今房價的一路飆升，被帶動的物價水平也完全不輸於一線城市。
吃頓快餐2、30，看場電影5、60，去KTV唱歌和北京的價格一個樣，但音響設備還差之千里，花著同樣的錢，納著同樣的稅，卻無法享受到和一二線城市等價的服務和配套。
所以，拿著四五千的工資，看著一眼望到底的生活，背負著成家立業的使命，看著心儀的姑娘，聲嘶力竭的掏空父母輩的存摺去買房，這也許就是三四線年輕人最為真實的生活寫照。
但凡是有一絲拼勁兒的，都願意背起行囊去尋找更好的發展機遇。
3
三四線樓市的未來
那麼賣不完的房子和留不住的人才共同證明了三四線以短期非常規需求支撐的房價上漲是難以維繫的。
而且，目前絕大多數三四線城市房價已經見頂，房價收入比拉伸到非常危險的狀態，居民消費力被迫擠壓，今後很長一段時間市場消費能力會進入低迷狀態，對於人口基數小的城市影響會非常大。
簡單來講，就是大家賺的錢都去給銀行還房貸了，哪有更多的錢去消費支持城市經濟的發展？
所以在此波房價上漲周期結束後，三四線將會進入一段很長的房價回落期。有人會問我，那麼三四線的房價何時開始下跌呢？
按照之前兩會透露的信息，國務院確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，將再改造各類棚戶區1500萬套，18年將開工580萬套。
而事實上，目前大批量三四線城市已經進入最後的衝刺階段，不少地方已經開始為棚改建設資金髮愁。而這580萬套的棚改目標將會向更低能級城市推進，這部分城市自身吸引力不夠，並且當地人並不缺房，因此政策實際對房地產銷售的推動作用將會大打折扣。
不出意外，子木預測，部分三四線城市將會在2018年底之前冷卻轉折，當然城市人口基數和棚改規模將會決定城市房價下跌的先後順序。這就是一場擊鼓傳花的遊戲，一棒一棒傳下去，最後一棒的接盤俠，必定是高位站崗的悲劇。
現在三四線房價的瘋狂一定會成為未來市場反水的依據。所以大家一定要學會獨立思考，避免成為騙局的最終受害者。
最後給大家幾條建議：
1.現階段不要妄圖在三四線投資房產，雖然這輪房價的快速上漲讓當地房地產成了理想的投資標的物，但是人口的流失，無法去化的庫存註定了三四線房價下跌的命運，況且三四線的剛需還沒有養成購房二手房的習慣，你投資的房子未來誰會接盤？
2.部分環一二線的三四線城市因為區位優勢猶在，需求面仍然可以繼續接受溢出效應，因此房價相對較安全。而三四線中的省會城市，在城市化進程中由於地方的保全和中央的重視，即使房價下跌，幅度不會太大。
3.如果有可能，年輕人盡量去周邊最好的城市發展，接下來是二線城市的崛起時期，城市發展的紅利會加速你財富的積累。年前聽子木買了房的人，要操盤穩手，而現在準備在三四線買房的人，純剛需就沒辦法了。如果不著急的可以靜下心來等待時機，避開高峰。
如果你的丈母娘逼你現在買房，請把此文章轉發給她，告訴她，一年之隔就是十來萬的銀子，與其白給銀行和開發商，還不如帶你心中的她來一次浪漫的旅行。
最衷心的建議！
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