酒店坪效：為何你的酒店總在「圍城」外徘徊

一些酒店前期定位有誤、目標消費市場和酒店檔次錯位、經營缺乏思路和方法，以上種種產品都可能成為難以產出效益的「雞肋」。

目前行業的輿論導向，似乎有將中國往「有限服務」全覆蓋趨勢發展，國內經濟型酒店屈於房租負擔而升級中端（有限服務）；國際品牌放出「有限服務」品牌交於國內團隊打理，大力發展特許加盟模式以完成在中國從接受委託管理到「借雞生蛋」的模式轉型。

在新銳中端酒店的IP傳播中有一個突出強調的「亮點」——坪效，而這點正是經營管理遜色的全服務酒店的「痛點」，目前部分不自信的全服務酒店甚至學著有限服務中端酒店的模式，關閉了行政酒廊、減少了酒吧項目、關停了游泳池和健身房、取消了小酒吧、停業了餐廳包廂等等。確實，如果一些酒店前期定位有誤、目標消費市場和酒店檔次錯位、經營缺乏思路和方法，以上種種產品都可能成為難以產出效益的「雞肋」。但對比之下，面積緊張（租金壓力）的有限產品的中端卻想著法子在大堂空間借外力做足吃、喝、玩、賣等各類生意。

其實，酒店的坪效是相對設計空間和經營空間而言的，多數全服務酒店，在前期的設計中，投資方往往追求不同的大空間：氣派、視覺效果吸引人，不惜重金打造各種大空間，設計師更是在學有所用的舞台上樂此不疲。綜觀已開業的高端全服務酒店，如果定位準確，專業設計、專業經營管理、目標客戶匹配，產品服務高品質，所有空間都可以產出可觀效益。一家高端全服務酒店的宴會廳，每年的婚宴收入可能相等於6-7家中端酒店的全年收入總和；一家高端全服務酒店的每年下午茶產品收入，可能就相等於一家中端酒店的全年收入。這樣的有效產品面積，坪效絕不會低於有限服務酒店。至於部分空間，一定是高端全服務酒店必須存在的，這就是類似G20峰會等不可能在有限服務酒店召開和接待賓客的原因。

其實如此相比是難有可比性的，關鍵是全服務酒店需要有定力和自信，更新原設計、更新不能滿足顧客需求的產品，研發、研究對於設計空間產品的經營和利用。香格里拉南京大酒店中餐的品牌和產品創新是可以給目前餐飲經營遇到瓶頸酒店以參考的，常規品牌的粵菜系「夏宮」，對於南京市場的消費和口味市場前景並不理想，經營團隊創立了一個新的品牌「江南灶」，聘請了當地的中餐廚師，研發了很多淮陽菜系的新菜肴，價格定位適中，加上香格里拉微笑服務，結果每年營業額不斷提升，去年該餐廳總營收達到3,600萬元。北京的新國貿JEN, 大堂酒吧、餐廳、會議室、娛樂健身，都一改傳統的大面積格局，而是推出同類產品多樣化以滿足不同顧客的需求的分面積產品，贏得了新生代的喜愛。很多酒店目前對於自助餐感覺經營疲憊，因為常規的自助餐已經不是顧客的最愛和首選。上海大酒店的自助餐廳，螃蟹上市主打螃蟹、小龍蝦上市主打小龍蝦、各類菜系輪流主打，營收不跌反升，高峰時連座位都不夠。

全服務酒店是和目前享受生活方式顧客的檔次匹配的， 但產品和內容不能繼續20年前、10年前不變的模式。當年學習國際品牌客房小酒吧放置的小瓶洋酒，目前是否可以更換顧客喜愛的品種，是否可以免費提供，而不是有些酒店擬放棄小酒吧配置的做法；行政酒廊的面積是否可以有內容和形式的改變？面積、空間都是酒店的寶貴財富，光顧及資本運作，不關注經營短板，很多酒店將一直在「圍城」內外徘徊。

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