強監管去槓桿步步抵近 房企八仙過海融資

中房報記者 苗野丨北京報道

「部分銀行暫停新增授信」「提高發債門檻」「貸款利率上調」「叫停銀行委貸」「收緊個人按揭貸款」「銀保監會、證監會及各地銀監局高壓監管和開罰單兩手抓」……在漸進去杠杠的金融背景下，一向對貨幣政策頗為敏感的房地產行業的融資「明道」「暗道」多條業務線被按下「暫停鍵」，房企的融資壓力倍增。

3月29日，由銀保監會主席郭樹清主持召開的銀行保險改革領導小組第一次會議再次強調打好防範化解金融風險攻堅戰，降低企業槓桿率，遏制房地產泡沫化傾向。

儘管無法猜測監管層還會祭出哪些緊箍咒，但2018年房企融資難，借貸成本提高已成為普遍共識。

3月27日，萬科提出了350億元的融資計劃。萬科總裁祝九勝解釋說，350億額度是董事會最新提出的，2018年的環境比較特殊，因此前的融資規模太小，此舉是在強監管、去槓桿的環境下的應對措施。

同樣在3月20日碧桂園業績會上，碧桂園CFO伍碧君表示，今年的融資環境確實比之前趨緊，可能所有的地產商融資成本都會比去年有所上升，這是一個趨勢。

伴隨去槓桿、促合規、穿透核查等金融降風險舉措逐步落實，房地產行業的融資變成了一場沒有硝煙的戰爭，房企如何破局備受關注。

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銀行去槓桿，房企融資收緊

對於房企而言，2018年將是融資壓力巨大的一年。

近日，銀監會公布了商業銀行最新資產增速數據。數據表明，2018年2月銀行業總資產增速為8.0%，而2016年和2017年的銀行業總資產增速分別為15.8%和8.6%。其中房地產行業和地方政府信貸供給逐步萎縮是導致銀行資產增速快速跳水的主要因素。

過去兩年，隨著房地產去庫存政策的推行，銀行順勢加大了房地產類貸款的投放，其中2016年新增房地產類貸款佔比高達45%，2017年佔比達到41%，銀行基本上是將新增貸款的一半左右投向了房地產相關貸款需求。

然而在房地產的下行周期，對銀行而言房地產類貸款將從機遇逐步演變成風險。今年以來，銀行開始收緊按揭貸款投放額度，按揭利率不斷上調，房地產開發貸迅速下滑，2017年底房地產開發資金來源中貸款增速為17.3%，今年前兩個月已經迅速跌至0.3%的水平。

截至3月26日，26家上市銀行中率先披露的3家銀行2017年年報顯示，2家銀行開發貸不良貸款率上升，另1家銀行雖然沒有披露相關數據，但是開發貸規模和佔比「雙降」。

某股份制銀行內部人士透露，商業銀行去年以來就主動調整了開發貸的「朋友圈」，由於開發貸資產質量承壓，大中型銀行對於客戶的選擇在原有「白名單」的基礎上，開始向行業龍頭傾斜，聚焦「三優一特」客戶，即優質上市公司、優秀企業、優秀項目以及區域特色。在「租售並舉」模式下，銀行對開發貸不願做加法，甚至於直接做減法，部分中小型房企已被銀行移出「群聊名單」。

去年中期，僅四家國有大行合計的開發貸餘額就達到了2.58萬億元，而A股上市銀行房地產開發貸款合計不足4.7萬億元，四大行的開發貸佔比約為55%。

有機構預計，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所佔比例在20%~30%左右，而2018年由於政策收緊將導致房貸減少萬億元以上。

除了開發貸在房企融資渠道中的佔比一再下降外，作為房地產行業重要融資渠道的委託貸款和信託貸款規模的下降導致1~2月表外融資佔比較去年底下降18.3個百分點。

中信證券研究報告指出，銀行理財總計4638.06億元投向房地產的非標資金，均可能受到擠壓。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，相比2016年房企極易融資的黃金時代，2018年在銀行和信託等非標金融融資渠道面臨著更高的成本、更低的額度、更嚴的監管壓力。同時2016年投放的大量房地產信託在2018年面臨集中到期的問題，多重因素疊加之下，房企尤其是融資能力較為單一的房企極有可能面臨資金鏈斷裂。因此，2018年房企的信用風險增加才是最值得關注的問題。

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另類融資

此輪融資渠道的收緊，始於2017年4月銀監會下發的《關於銀行業風險防控工作的指導意見》，之後又伴隨一系列政策的出台和持續嚴管，作為房企資金重要來源的首付款、銀行貸款、公司債、信託等融資渠道全面收緊，融資成本提高成為眾多房企面臨的現實，「嚴冬的寒意」開始四處瀰漫。

但是，房企又總能探尋到另類融資途徑。這些途徑包括海外借貸、重啟高風險永續債、探索REITs、發行超短期融資券、上市房企股東通過股本配售方式為上市房企注入資本金等等。只是這些融資方式無論是體量上還是成本上，都遠不及傳統融資途徑。

「現在資金非常緊張，資管計劃、發債融資、抵押銷售紛紛被限，銀行開發貸利率也上浮了，我們近期會推出類REITs產品同時著手做香港銀團貸款和美元優先票據。」某港股房企融資部門相關人士稱。

高負債壓力下的房企們，並沒有因國內融資途徑收窄而降低對資金的渴求。

越來越多房企將視線投向海外市場。據不完全統計，進入2018年以來碧桂園、龍湖、泰禾、華南城、富力等房企紛紛發布公告，宣稱公司擬發行或已完成發行美元債務。

有的房企盯上可轉債這一品種。1月30日，中國恆大發布公告稱，擬發行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園則同時發行了156億港元可轉換債券。

永續債也成為部分房企的融資工具。2月9日，寶龍地產公告稱旗下子公司一筆永續中期票據及超短期融資券獲中國銀行間市場交易商協會批准。其中，永續中期票據總金額不超過20億元；超短期融資券總金額不超過30億元。

不過，這些渠道的錢並不便宜，而這些不便宜的錢最終可能成為侵蝕房企利潤的黑洞。

3月30日，泰禾集團發布公告，擬發行100億元專項資產支持證券。泰禾只是資產證券化多元創新融資的一個縮影。在近期的業績會上，碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產等房企，均表達了希望發行類似產品的意願。

實際上，自去年以來，房地產資產證券化的大門就已經打開，甚至可以用「盛況」來形容，除了規模近千億外，傳統產品不斷翻出新花樣，購房尾款ABN/ABS、供應鏈ABS和物業費ABS。與此同時，商業地產類REITs和CMBS/CMBN、長租公寓ABS和類REITs也不斷出現新突破。

申萬宏源研究報告顯示，去年我國企業ABS發行總量為8098億元，其中房地產資產相關717億元，佔比8.9%；ABN發行總量為585億元，其中房地產資產相關158億元，佔比27%。

其中，房地產租賃成為證券化的主力。截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產證券化產品獲批，總融資規模451億元。

2017年12月1日，招商蛇口拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS，發行規模60億元；2018年1月26日，陽光城「國金-西安陽光天地資產支持專項計劃」（CMBS）發行，這是中國上市房企依託西北部城市底層物業發行的首單CMBS，發行規模8.4億元；3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型長租公寓CMBS專項計劃已獲批，擬發行規模為7.2億元。

除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵的方向發展也極其迅速，涉及長租公寓、租賃住房等租賃地產類REITs業務正成為新興的融資渠道。

去年10月以來，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領寓類REITs等相繼獲批。今年2月13日，越秀地產租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

2018年2月9日，深圳證券交易所發布《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發展公募REITs，國內REITs格局或將迎來重大突破，資產證券化格局也將進一步發展。

「房企今年可以多從租賃著手」，前述某股份制銀行內部人士建議，目前銀行授信對於租賃類的地產項目較為開放，相關授信發放周期也比較短。

北京某券商分析稱，除了常規融資，房企還能通過發行類REITs部分實現輕資產化，加快從「拿地賣房」模式向「出售與持有運營並舉」模式的轉型。在「租購併舉」政策大背景下，從類REITs到公募REITs的蛻變有望加快，如何在類REITs產品中設計好銜接機制就變得至關重要了。

資金成本上漲、槓桿比例下降、項目要求提高已成為房企傳統融資路徑被堵之後的新現實，在「不進則沉沒」的這場房企規模戰中，融資能力的差異也將重塑房企的競爭格局。

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