也談房產投資
在中國，每天，各種論壇、公眾號，官方、民間、學界，幾乎全民都在討論房地產，從剛需到投資、再到投機，從一線到二線、三四線，中國人對房地產的熱情，世界上少有哪個民族能超越，我們中國人到了國外，哪裡聚集，哪裡的房價就會漲，有些地方當地一半的房產中介是華人，我們不習慣租房，我們喜歡買房。
這幾年，每天都有的各路人馬在論證「房子不是用來炒的，是用來住的」、「今天不上車，明天肯定後悔」，正反兩方都觀點鮮明，有理有據，看了哪邊的論述，都覺得好有道理。
從一個普通百姓最樸素的心理出發，我買一個東西，甭管是房子還是大白菜，如果今天買了，明天價格漲了，我心裡會高興買的早，同時懊悔應該在需求和能力範圍內多買一些，不然下回就要按貴的價錢買了，每次油價漲價前一天晚上，加油站錢都有排隊長龍，也是這個原因；如果我今天買了，明天就降價了，我肯定不著急買，等實在是需要時再買，這樣最省錢。
房子可能是中國人一生中最大的花銷項目，醫療和教育的總花銷可能也不及購房支出，購房已成為中國人的一項剛需。對於鼓勵年輕人租房的宣傳，只能一時的緩兵之計，即使時間延後幾年，購房總歸是中國人一生中的必修課。房子除了具備居住屬性，這幾年國人又為它賦予了投資屬性。
作為一名金融從業人員，很多親戚朋友會跟我請教投資問題。其實我自己也面臨投資選擇問題，通過理論研究+實際實踐，我的大部分資金都拿去買房了，投資和剛需的成分都有。
現在梳理一下我這幾年投資過的、想投資過的各種東西。
股票，因為沒有盯盤的時間，下班後研究的時間也不多，所以聽著從事股票投資的朋友的建議買過一些，結果基本都是虧的，沒有真正的賺過，我懷疑我無意間哪裡得罪了這些朋友。
股票型基金，在15年崩盤前，真的是每天5%以上的漲幅，每天看著賬戶里上漲的數字，幸福感爆棚，結果大家現在都知道了，我撤出的早，保留了一點勝利果實，那之後再也沒有買過股票基金，股票基金也再沒有過那麼美麗的表現。
黃金，黃金這個產品號稱抗通脹，俗話說「盛世的古董，亂世的黃金」，當年美國評級調低那次，我買過一些紙黃金，後來發現，黃金價格跌起來也是可以很任性的，從1900到1200，成本價不再是底線，跌得自己心好疼。
作為一名穩健的小老百姓，期貨、期權這是我這麼多年沒有嘗試過的，不求大富大貴，至少不要傾家蕩產，保證金交易，槓桿倍數太大，一般的老百姓可沒那麼強大的心臟。
貨幣型基金、債券型基金以及各種寶寶，平時當零錢罐還是比較合適的，長期投資，這個收益率勉強跑不過通脹（非官方統計口徑通脹，煎餅價格通脹）。
信託，收益率穩定，高於一般貨幣型基金，門檻較高，通常100萬起，年化7%-10%，前幾年，這些產品基本上是剛兌，主要投向的房地產和地方政府也比較景氣，違約率較少，可作為抗通脹的備選產品。最近信託的違約事件頻發，都是兩三年前賣的產品，結果宏觀形勢變化，趕上國家去槓桿，資金面收緊，很多借款企業資金鏈緊張，不能像以前那樣借新還舊，一些信託產品就違約了，甚至還發生了幾例蘿蔔章事件。
銀行理財，5萬的門檻，現在大家基本上把理財作為變相存款來看了，即使有資管新規馬上落地，大家還是相信銀行會有隱形剛兌，缺點就是收益率較低。
新三板，作為一名金融從業人員，我是不會碰的，我也勸朋友不要碰，准入門檻導致韭菜太少，我們現在衝進去就是去做韭菜。
P2P理財等不靠譜系列投資我就不贅述了。
回到房地產，除了居住屬性的剛需外，房產的投資需求完全是在與其他投資方式的對比中，凸顯出來的，「全靠同行的襯托」，其他的投資產品不給力，房地產被趕鴨子上架扛起了投資首選的大旗。
當人們手裡有閑錢，需要投資渠道，之前分析了主要的幾個投資方向，貌似都不是很穩妥的增值投資。這時候房子就體現其投資屬性，只要房子在漲價，老百姓就會有買房的衝動，不管限購政策多麼嚴，也無法消滅人類逐利的天性，老百姓還是會想盡辦法去買房。房子與其他幾項投資相比，有很多優勢，房子流動性不差、變現能力強，在銀行的抵押品清單里，房地產總是最受歡迎的，就是因為流動性比較好，想出手的時候很快就能變現；如果房價的漲幅能高於通脹，那房子就是比較完美的投資產品，根據歷史經驗，房子的保值性也比較強，回撤相對較少。
清華大學的魏傑教授被人稱為最懂政治的經濟學家，他最近在蘇州博商會做了一個分享，其中關於房產的一段話摘錄如下：
「我最近調研時經常聽到三種聲音。一種聲音是老百姓老問我，我不買房子拿錢幹啥。第二種聲音是地方政府，說不搞地產，不賣地，財政怎麼辦。第三種聲音，開發商說我只會蓋房子，別的事也不會幹，不蓋房子幹嘛。都是要求蓋房子，都是極度利益，總有一天為這種利益衝突會搞出大泡沫，住房供給遠遠超過剛性需求，站在國家層面要站在更高層面看，那就是一定要協調住房供給與剛性需求的關係，這種泡沫不能持續再進行，要維繫才行。」
在演講中，他沒有說對於老百姓問他的投資問題的回答，我想魏教授也很難回答這個問題。從老百姓和地產商的角度，他們都是逐利的個體，不會考慮那麼多整個集體會面臨的危險，大家只會個人利益最大化，調控無法要求一個普通個體考慮國家層面的戰略安排。
如果沒有可以替代房產的投資渠道，居民資金還是會慣性的投入到地產，地產的投資屬性就會壓制居住屬性，即使通過房地產稅、限購等形式壓制購房需求，但只要相對其他投資方式具有更優秀的投資價值，房地產的泡沫問題就無法得到解決。
所有的限購政策只能在一段時間壓制需求，長期來看無法消滅需求，需求沒有消滅而只是像彈簧一樣被壓制，等到壓不住的時候，就會強力反彈。目前在一些二線城市，已經出現搶房現象，被壓制了一年多的購房需求在集中釋放，貸款政策收縮，那就全款；房價被限制，那就通過裝修款、中介費等形式走出來。
大禹治水，疏堵結合。現在的房價調控，也說是疏堵結合，短期通過各種限購政策壓制需求，降低房地產商供給；長期通過長效機制，比如共有產權、租售同權、調整一線城市空間布局、房產稅等等，擴大房產供給。但這個長效機制只是在房子的居住屬性層面提供了解決辦法，並沒有為住房的投資屬性提供備選方案。
只是圍繞房子供需本身做文章，永遠也解決不了炒房問題，因為炒房問題不是出在房子本身，如果沒有其他更優質的投資方向，居民的資金還是會慣性地流向房地產。
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