房價調控加碼 美國房市預示我國租房迎劃時代變革！

編者按：自3月下旬以來，短短10天的時間，全國超過10個城市再啟房地產調控。近期多地調控政策接連出台限購、搖號、保剛需、防止捂盤惜售等政策。目前看，一、二線等熱點城市還有可能在公積金政策、剛需房源供應、共有產權房、租賃等方面加碼調控。

本輪房地產調控採取搖號政策的主要原因是這些城市限價的預售房源供需緊張。部分開發商不僅僅拒絕購房者使用公積金，甚至要求繳付全款，在這種情況下，剛需買房難度加大。搖號雖然的確會增加剛需買到房的可能性，但這隻能指標不能治本。和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號後，很可能會增加非理性排隊數量。

但從長期講，一二線城市由於具有人口不斷增長的優勢，所以房價只會短期因調控而下跌。長期看一二線城市房價還會有白銀10年的增長，2018年樓市國家主要倡導並建立租購併舉的住房制度，發展住房租賃市場。

租購併舉是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。

美國模式值得中國租房市場借鑒

從美國租賃市場發展階段看，1981-1986年由於房價不斷上漲，且收入增長較慢，導致房價收入比提高高，促使租賃比率出現了提升。此期間，房價上漲42.2%，租賃比率上漲了1.83個百分點。

1986-1995年左右，由於房價收入比一直維持高位，租賃市場出現了最繁榮的時期。說明美國房價的高企，導致了租賃市場的繁榮。

美國歷史房價收入比指數（1963年=100） 數據來源：Analyst.ai

但是從1995年開始，美國由於放鬆了對「兩房」的監管，以及對低收入家庭貸款佔比的要求。此後美國人的自住率逐漸提升，租房市場不再繁榮。但是美國政府制定的提高自住比率政策，導致了美國居民槓桿比率最高時達到了110%，從而引爆了2008年的次貸危機。

美國租賃家庭佔比 數據來源：Analyst.ai

目前中國的情況，正面臨著房價的高企，且很多居民的槓桿率正在提升。不過目前中國居民的槓桿率，還未達到美國金融危機時居民的槓桿率，但仍值得警惕。

其實，過高的槓桿實際上使得很多原本不具備購房能力的家庭擁有住房，而這部分家庭最終還是由於付不起按揭回到租房群體中去。

2008年美國次貸危機之後，由於房價依然較高，美國租賃家庭佔比再次出現上升。2010-2015年房價上漲38.2%，而居民收入僅上漲13.5%，購房年齡中位數從39歲提升至了44歲，相應租房比例從33.2%提升到36.6%，提升了3.4個百分點。

2010-2015年租賃比率提升 數據來源：Analyst.ai

高房價帶來的購房壓力在核心城市表現最明顯，美國核心城市的房價遠高於全國平均水平，因此租賃比率也遠遠高於全國其他城市和美國的平均水平。美國核心城市如舊金山、洛杉磯、紐約房價高企，是全國平均房價的3.0、2.4、1.8倍。

美國核心城市房價高（美元） 數據來源：Analyst.ai

經過計算，中等收入家庭購買一套中等價位的房子，需要4-6年的時間攢齊首付，年償還按揭金額占收入的比重約為40-50%。

從房價高、購房負擔重的城市來看，租賃比率非常高，遠高於美國的平均水平。像洛杉磯、舊金山、紐約的租房比例分別達到52.0%、49.1%和46.3%，高於全國超過10個以上的百分點。

美國核心城市租賃比率高 數據來源：Analyst.ai

亞洲國家日本也存在同樣的情況，房價高企，購房負擔重的最直接結果就是，買不起房只能租房，因此租賃比率較高。

在房價高、購房負擔重的東京，更多人買不起房只能租房。東京的租賃比率為47.9%，高於全國12.2個百分點，遠高於其他城市。

日本東京租賃比率高 數據來源：Analyst.ai

中國高房價致未來租房市場開始繁榮

美國和日本的案例說明房價高企，普通居民購房壓力大，購房年齡延後，租房和買房在生命周期較長階段重合度不高，帶來租賃比例的提升，而這正是中國目前的狀況。

中國房價高企，普通居民購房壓力大。從當前房價收入比來看，中國4個一線城市的房價已經超出普通工薪階層的支付能力。

分城市看深圳、上海、北京已達到35倍以上，而合理的區間是4-6倍。其中深圳以39.8倍的收入比列全球第一，廣州雖然相對低一些，卻已達20.1倍。橫向看，國際一些大都市如倫敦、新加坡等的房價收入比，雖然也較高在20-25倍之間，但與中國的城市相比，依然有差距。

不同城市房價收入比的比較 數據來源：Analyst.ai

從需求端來看，一線和部分二線城市的高房價，迫使中國租房市場未來的空間增大。

對比美國全國36.3%的租房比率，日本全國35.5%的租房比率，中國目前全國租房比率僅有11.6%（鏈家研究院）。對比美國、日本核心城市50%的租房比率，中國核心城市僅有30%左右。

和美國、日本對比，未來中國租房需求可能有更大的空間，因為中國核心城市房價已經很貴，且房價收入比遠高於國際大都市。此外，根據中國的土地制度，核心城市房價長期來看上漲的概率依然很大，租賃需求將繼續大幅增加。

租房市場規模爆髮式增長背後的無奈

從供給端來看，房屋租賃行業能否健康發展，仍然取決於政府的決心和支持力度。雖然我國政府出台了多項政策，表示鼓勵租房市場的發展。

目前租房市場，其實存在著諸多的不規範現象，諸如黑中介、二房東等不規範的租房現象。政府下的決心雖然很大，但應在執行層面做好嚴格的規劃，否則很容易出現政策很美好，到執行層面時卻出現了諸多問題，給廣大租房群體反而造成了傷害。

隨著房地產調控的不斷加碼，以及租房市場政策的出台，房價可能會暫時得到抑制。由於一線城市有著人口凈流入的優勢，有能力可以在一二線城市或周邊購置房產的，那麼調控不斷加碼的時刻，正是入手的好時機。

同時，由於一線城市具有科技、金融的優勢，對人口有著強大的吸引力，所以租房市場規模的擴張將是大趨勢。但是控制房價的同時，可以加強租房市場的監管，使住房市場更加規範、更加合理，將是未來重要的挑戰。

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